Gewerbliche Nutzung einer Wohnung: Was gesetzlich erlaubt ist

Wohnungseigentum ist das dingliche Recht, einen Teil (Wohnungseigentumsobjekt) ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Wohnungseigentum wird im Grundbuch eingetragen und ist untrennbar mit dem Miteigentumsanteil verbunden. So haben jene Wohnungseigentümer mit größeren Wohnungseigentumsobjekten auch mehr Stimmrechte als jene mit kleineren Wohnungseigentumsobjekten. Das Wohungseigentumsobjekt kann eine Wohnung sein, worunter auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser fallen können, oder eine sonstige selbstständige Räumlichkeit.

Wird eine Liegenschaft zivilrechtlich mehreren Personen zugeordnet, so spricht man von Miteigentum. Die im Miteigentum stehende Liegenschaft kann ein Gebäude mit mehreren Wohnungen sein oder aber auch ein Haus mit einer gemeinsamen Wohnfläche bis hin zu einer großen Wohnanlage mit mehreren Gebäuden, die aber liegenschaftsrechtlich als ein Ganzes zu beurteilen ist. Allen Miteigentümern gehört das ganze Objekt gemeinsam.

Bei Liegenschaften, die im Miteigentum stehen, kann Wohnungseigentum für einzelne Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen werden. Dazu bedarf es einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern oder einer gerichtlichen Entscheidung.

Um Wohnungseigentum zu begründen, bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer oder einer gerichtlichen Entscheidung (§ 3 Abs 1 WEG). Liegt eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer vor, handelt es sich um einen Wohnungseigentumsvertrag. Dieser Vertrag ist von allen Miteigentümern zu unterschreiben. Diese Form ist für alle wesentlichen Vertragspunkte einzuhalten, sonst ist der Vertrag unwirksam. Nebenabreden bedürfen keines Formgebotes, dazu gehört auch die einvernehmliche Widmung von Räumen oder Flächen der Liegenschaft.

Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes ist der heranziehbare Wert, um Wertunterschiede zwischen den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten festzustellen. Zu den wertbestimmenden Faktoren zählt auch die Zweckbestimmung des Objektes.

Die Zweckbestimmung des Objektes ergibt sich aus

• der baurechtlichen Widmung,

• der Beschaffenheit des Objektes und

• dem Nutzwertfestsetzungsverfahren.

Eine Widmungsänderung wirkt sich insofern auf den Nutzwert aus, wenn in der ursprünglichen Nutzwertfestsetzung ein Wertunterschied zwischen Geschäftsraum und Wohnung gemacht wurde. Wohnungseigentumsobjekten mit Widmung als Geschäftsräumlichkeit kommt meist ein höherer Nutzwert zu, als gleichgroßen Objekten, die als Wohnraum gewidmet werden.

Jeder Wohnungseigentümer hat eine geschützte Nutzungsbefugnis hinsichtlich seines Wohnungseigentumsobjektes. Wie diese Nutzungsbefugnis genau aussieht, ergibt sich aus der Widmung, also der Zweckbestimmung.

Dem Wort Widmung kommt zweierlei Bedeutung im Wohnungseigentumsrecht zu.
1. Einerseits bedeutet die Widmung, die Zuteilung gewisser Flächen und Räumlichkeiten zu einem Wohnungseigentumsobjekt.
2. Andererseits wird mit der Widmung auch die Zweckbestimmung bezeichnet.

Der Widmungsakt der Zuordnung wird entweder in der Vorbereitungsphase vor Wohnungseigentumsbegründung oder vom Wohnungseigentumsorganisator gesetzt. Die Widmung zu einer bestimmten Nutzung, ist ein Ausdruck des Eigentumsrechtes und der Sonderrechtsfähigkeit beim Wohnungseigentum. Jeder Eigentümer kann mit den Nutzungen seiner Sache nach Willkür schalten, solange nicht die Rechte anderer verletzt werden.

Die Widmung und das Festhalten an dieser Widmung ist Teil des Wohnungseigentumsrechtes und ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder kann bei der Wohnungseigentumsbegründung vom Eigentümer bestimmt werden. Der Wohnungseigentumsvertrag hält fest, zu welchem Zweck das jeweilige Wohnungseigentumsobjekt genutzt werden darf.

In Wohnungseigentumsverträge kann im Grundbuch des zuständigen Gerichts (Bezirksgericht des Sprengels, in dem das Objekt liegt) eingesehen werden. Die Widmung kann etwa zu Wohnzwecken, zu allgemeinen oder bestimmten Geschäftszwecken oder als Garage bzw. KFZ-Abstellplatz erfolgen. Ebenso ist die Widmung zu Wohnzwecken und Geschäftstätigkeiten, die gewöhnlich in einer Wohnung ausgeführt werden, möglich.

Ob eine Widmungsänderung zulässig ist, lässt sich nur beurteilen, indem die bestehende Widmung im Wohnungseigentumsvertrag mit der angedachten zukünftigen Widmung verglichen wird. Der Wortlaut des Wohnungseigentumsvertrages bestimmt, ob eine geänderte Verwendung ohne Weiteres möglich ist oder nicht alle dieser Änderung zugestimmt haben.

Zusätzlich wird im Einzelfall auch geprüft, inwieweit eine Veränderung zu einer Beeinträchtigung führen kann. Hierbei kommt es auf die Schutzwürdigkeit der Interessen der anderen Wohnungseigentümer an. Diese könnten betroffen sein bei Lärmentwicklung, bei einer Änderungen der Sperrstundenbeschränkung oder beispielsweise der Inbetriebnahme einer Be- und Entlüftungsanlage.

1. Was steht im Wohnungseigentumsvertrag?

Wurde nur eine allgemeine Geschäftsraumwidmung vorgenommen, ohne ein bestimmtes Geschäft zu erwähnen, kann der Unternehmer auch ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer seinen Unternehmensgegenstand sowie die Betriebsform verändern, solange der neue Betrieb im Rahmen der Verkehrsüblichkeit bleibt.

Wurde hingegen im Wohnungseigentumsvertrag jegliche Geschäftstätigkeit ausgeschlossen, darf man auch keine verkehrsüblichen geschäftlichen Tätigkeiten ohne die Genehmigung der anderen Wohnungseigentümer ausüben (Arztpraxis, Heilmasseurpraxis). Der Wohnungseigentumsvertrag kann aber auch Geschäftstätigkeiten erlauben, sofern diese in Wohnungen verkehrsüblich sind, dann bedarf es hierfür keinerlei Genehmigung durch die Miteigentümer.

2.) Widmungsänderung vertraglich untersagt - Zustimmung der Eigentümer oder Außerstreitgericht

Es bedarf einer Widmungsänderung, wenn explizit diese Zwecknutzung untersagt wurde oder schutzwürdige Interessen betroffen sein könnten und keine genaue Widmungsvorschrift vorliegt.
Die Wohnungseigentümer müssen jedoch Änderungen zustimmen, selbst wenn diese nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt des Wohnungseigentümers betreffen und weder das Haus noch die schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer schädigen noch das äußere Erscheinung des Hauses verändert wird oder eine Gefahr für Gebäude, Personen oder Sachen durch die Veränderung verursacht werden. Stimmen sie nicht zu, so kann diese Zustimmung durch die Genehmigung des Außerstreitgerichtes ersetzt werden.

Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Änderung der Verwendung kann auch stillschweigend erfolgen, aber nur , wenn die ursprüngliche Widmung bekannt war, und die tatsächliche Nutzung über Jahre hinweg ohne Widerspruch als gegeben hingenommen wurde.

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) beinhaltet Bestimmungen zur Widmung von Wohnungseigentum. Wohnungseigentum kann direkt durch einen Bauträgervertrag erworben werden, wenn der Bauträger als Wohnungseigentumsorganisator die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte schon vor Fertigstellung verkauft. In einem solchen Bauträgervertrag ist die Widmung zwingend anzugeben. Sowohl die zivilrechtliche (Wohnung oder Geschäftsraum) als auch die baurechtliche Widmung sind vertraglich festzuhalten, damit der Erwerber schon zu diesem Zeitpunkt über die zulässige Nutzung informiert ist. Dazu ist die Bauordnung, die von jedem Bundesland eigens erlassen ist, muss beachtet werden.

• Lässt der Wohnungseigentumsvertrag diese Zwecknutzung zu oder stimmen einer solchen alle Miteigentümer zu?

• Kann eine Widmungsänderung unter Umständen gerichtlich erwirkt werden?

• Kann eine Widmungsänderung auch stillschweigend erfolgen?

• Können baurechtliche/öffentlich-rechtliche Vorgaben bei einer Widmungsänderung eingehalten werden?

Werden andere Wohnungseigentümer gestört oder wird gegen den Wohnungseigentumsvertrag verstoßen, können Unterlassungsansprüche, Beseitigungsansprüche und Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. "Es ist daher empfehlenswert, gerade bei Umbauten, zuvor die Rechtslage zu überprüfen, sodass man nicht hinterher möglicherweise dazu gezwungen werden kann, den ganzen Umbau wieder zu beseitigen oder sein Geschäftslokal wieder zu schließen", raten die Juristen der D.A.S. Rechtsberatung.

Wenn eine Mietwohnung zu Geschäftszwecken genutzt wird, lautet die entscheidende Frage: Was wurde im Mietvertrag vereinbart? Denn das Mietobjekt darf nur so genützt werden, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. „Wird eine Mietwohnung größtenteils zu privaten Wohnzwecken und nur ein unbedeutend kleiner Anteil der Nutzfläche geschäftlich genutzt, wird der Vermieter mit einer Unterlassungsklage nicht durchkommen“, so die Juristen der D.A.S. Rechtsberatung und beruhigen: "Eine widmungswidrige Verwendung ist in den meisten Fällen kein Kündigungsgrund."

Ob der Mietvertrag über eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit abgeschlossen wurde, hängt von der Absicht der Parteien beim Vertragsabschluss ab und kann später einvernehmlich geändert werden. Im Mietvertrag kann der Vermieter beispielsweise unter Hinweis auf den Wohnungseigentumsvertrag oder die örtliche Bauordnung oder Raumordnung jeglichen anderen Gebrauch verbieten. Hält sich ein Mieter nicht an die Vereinbarung, kann der Vermieter ihn zur Vertragseinhaltung auffordern oder auf Unterlassung klagen und in manchen Fällen sogar den Mietvertrag kündigen.

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mitrechtsgesetzes (MRG) kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn einer der im § 30 MRG genannten Kündigungsbeschränkungen vorliegt. Man kann zwar weitere Kündigungsgründe im Mietvertrag vereinbaren, diese müssen aber gleich schwer wiegen, wie die gesetzlichen.

Die bloß widmungswidrige Verwendung ist noch kein gesetzlicher Kündigungsgrund, sondern nur wenn diese einen besonders schwerwiegenden Vertragsverstoß darstellt. Ob dem so ist, wird vom Gericht beurteilt. Die Rechtsprechung ist hier aber sehr streng, weshalb die Durchsetzung einer auf widmungswidriger Verwendung gestützten Kündigung meist nicht möglich ist.

Eine Kündigung ist unzulässig, wenn auch eine Klage auf Vertragserfüllung oder Unterlassung angestrengt hätte werden können. Im ABGB kann die widmungswidrige Verwendung als vertraglicher Kündigungsgrund vereinbart werden.

Als Vermieter eines Wohnungseigentumsobjekts ist es ratsam, rasch gegen widmungswidrige Verwendung vorzugehen. Die eigenmächtig geänderte Verwendung durch den Mieter kann Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Vermieter begründen. Dazu gehören Unterlassungs- und Besitzstörungsansprüche, und gegebenenfalls sogar Schadenersatzansprüche.

Gewerbsmäßig ausgeübte Tätigkeiten zielen auf Gewinn ab und werden selbstständig und regelmäßig ausgeübt. Bei der Zweckwidmung einer Wohnung können vertraglich alle anderen Nutzungen, als jene zu Wohnzwecken untersagt werden. Wohnzweck umfasst den privaten Gebrauch von Räumen für sich, nahe Angehörige und vorübergehend für Freunde und Bekannte.

Das hat auch steuerrechtliche Gründe, da gewerbliche Vermietungen umsatzsteuerfrei sind, die Vermietung zu Wohnzwecken aber mit zehn Prozent zu versteuern sind. Damit der Vermieter seine Einkünfte also richtig versteuern kann, muss er auch wissen, wozu die vermietete Wohnung benutzt wird. Außerdem kann der Vermieter als Wohnungseigentümer auch auf Unterlassung geklagt werden, wenn sein Mieter die Wohnung widmungswidrig verwendet.

Temporäres Arbeiten von zu Hause gehört zum Wohnzweck dazu. Sobald es jedoch einen Kundenbereich gibt oder Mitarbeiter vorhanden sind, liegt die Vermutung nahe, dass es sich um keine Wohnzwecke mehr handelt.

Damit eine Mietwohnung gewerblich genutzt werden kann, muss der Mietvertrag beachtet werden. Manche Mietverträge erlauben eine andere Nutzung, wenn der Vermieter es erlaubt. Verbieten Vermieter und Mietvertrag eine gewerbliche Nutzung, so darf diese auch bei sonstiger Unterlassungsklage auch nicht ausgeübt werden. Als zweiter Schritt ist auch unbedingt die Bauordnung zu beachten.

Die Voraussetzungen und die Verfahren für die Umwidmung von Flächen kann von Bundesland zu Bundesland, und von Gemeinde zu Gemeinde variieren.
Die örtlichen Bauvorschriften und Bebauungspläne geben vor, ob eine Umwidmung von Wohn- auf Geschäftsfläche überhaupt möglich ist. Manche Gebiete haben spezifische Nutzungsvorgaben, und anderweitige Verwendung ist untersagt. Die Bauvorschriften sind in den jeweiligen Landesgesetzen geregelt, Bebauungspläne werden unter anderem auch von den Gemeinden beschlossen. Die zuständige Baubehörde oder das Stadtplanungsamt können über die spezifischen Vorgaben, den Umwidmungsprozess und allfällig notwendige Genehmigungen Auskunft geben.

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Das Umwidmungsverfahren wird durch Antrag auf Nutzungsänderung eingeleitet. Der Antrag wird von den zuständigen Behörden geprüft und und mittels Beschluss entschieden. Während des Verfahrens können vom Antragsteller weitere Nachweise über die städtebauliche als auch die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit der Umwidmung verlangt werden.

Mit der Nutzungsänderungsgenehmigung können bestimmte Auflagen oder Bedingungen festgelegt werden, die für die Umwidmung zu erfüllen sind. Unter Umständen sind auch noch weitere Genehmigungen einzuholen wie eine Baugenehmigung oder eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung.
Es ist ratsam, in solchen Verfahren professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und bautechnischen Anforderungen erfüllt werden. Da die Vorgehensweisen in den einzelnen Gemeinden variieren, ist es wichtig, sich an die örtlichen Behörden zu wenden und sich umfassend zu informieren.

Die Vermietung der eigenen Wohnung über Internetseiten wird ebenfalls als gewerbliche Nutzung verstanden. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat im Jahr 2022 in einer Entscheidung festgehalten, dass „gewerblich“ durch die Wiener Bauordnung auszulegen ist, womit sich der Anwendungsbereich erweitert. Im Wiener Wohngebiet ist es seither verboten, Wohnungen gewerblich im Sinne des Baurechts zu nutzen. Dies liegt bereits dann vor, wenn die Wohnungen regelmäßig für kurze zu Beherbergungszwecken vermietet werden.

Auf die Absicht Gewinne zu erzielen, kommt es auf ein Gewerbe im Sinne des Baurechtes nicht an. Solange die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt und man die eigene Wohnung etwa während des Urlaubes kurzzeitig vermietet, besteht allerdings kein Grund zur Besorgnis. Die Wiener Bauordnung soll demnächst auch dahingehend novelliert werden, sodass die Vermietung über online-Plattformen weitreichender erschwert wird.