Was ist ein Maklervertrag?
Ist beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie ein Makler als Vermittler zwischengeschaltet, dann kann dessen Provision, je nach Kauf- oder Mietpreis des Objekts, recht stattlich sein. Ein Provisionsanspruch entsteht, sobald der Makler seinem Kunden – dem Verkäufer oder Vermieter – einen Geschäftsabschluss vermittelt, also einen Mieter oder Käufer findet. Als erfüllt gilt ein Maklervertrag bereits, wenn der potentielle Vertragspartner (Mieter oder Käufer) genannt wird. Die Provision wird mit Abschluss des Geschäftes, also der Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrages, fällig und zahlbar.
Wie viel Provision bekommt der Maklern für eine Mietwohnung?
Bei Vermietung können Makler sowohl vom Vermieter als auch Mieter eine Provision verlangen. Als Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision bei Vermietung dient gemäß § 24 Immobilienmaklerverordnung der Bruttomietzins (inklusive USt und Betriebskosten). Der Makler kann vom Vermieter eine Provision von bis zu drei Monatsmieten fordern. Für den Fall, dass der Mieter die Maklerprovision zahlen muss gelten unterschiedliche Sätze: Bei einem unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietvertrag sind das maximal zwei Monatsmieten, bei einem auf weniger als drei Jahre befristeten Vertrag maximal eine Monatsmiete.
Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung kann vereinbart werden, dass sich der Käufer und der Verkäufer die Provision zu gleichen Anteilen aufteilen. Dem Makler stehen dabei maximal drei Prozent des Kaufpreises zu. In der Praxis zahlt meist der Käufer alleine die gesamte Provision.
Rücktrittsrechte von Maklerverträgen
Jemand der als Mieter einen Immobilienvertrag unterschreibt, hat laut Konsumentenschutzgesetz das Recht, bei Kauf- beziehungsweise Mietverträgen von Wohnungen, Häusern und Grundstücken innerhalb einer bestimmten Frist zurückzutreten.
Das Rücktrittsrecht besteht allerdings nur, wenn
- das Anbot oder die Vertragserklärung bei der ersten Besichtigung des Objektes unterschrieben wurde
- das Objekt der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dient.
Die Fristen beim Rücktritt von einem Mietvertrag
- Die Frist beträgt eine Woche, sofern der Konsument über dieses Rücktrittsrecht belehrt wurden. Die Frist beginnt zu laufen, sobald der oder dem oder der Konsumentin eine Zweitschrift des Vertrages oder eine Vertragserklärung ausgefolgt wurde.
- Wurde der Verbraucher nicht über das Rücktrittsrecht belehrt oder wurde keine Zweitschrift ausgehändigt, beträgt die Rücktrittsfrist einen Monat, gerechnet ab dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
- Um die Frist zu wahren, genügt es, wenn das Rücktrittsschreiben am letzten Tag der Frist zur Post gegeben wird (Datum des Poststempels).
Längere Rücktrittsfrist bei online abgeschlossene Maklerverträgen
Eine Besonderheit gibt es, wenn ein Maklervertrag via Internet abgeschlossen wird. Für online abgeschlossene Verträge gilt nämlich das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG), das für Konsumenten ein kostenloses Rücktrittsrecht binnen 14 Tagen nach Abschluss des Geschäfts vorsieht.
Im Falle eines Maklervertrages bedeutet das FAGG, dass der Vertrag bei einer rechtzeitigen Bekanntgabe des Rücktritts, hinfällig ist und keine Provision anfällt. Das gilt auch dann, wenn der Makler in der Zwischenzeit tätig wurde, Besichtigungen durchgeführt oder Kontakt zu einem potenziellen Mieter oder Käufer hergestellt hat. Selbst eine teilweise Provisionszahlung gibt es in dem Fall nicht. Ein entsprechendes Urteil hat der Oberste Gerichtshof im Jahr 2019 gefällt (OGH GZ 1 Ob 127/19m).
Wann innerhalb der Rücktrittsfrist trotzdem eine Provision fällig wird
Der kostenlose Rücktritt vom Vertrag mit dem Immobilienmakler laut FAGG ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Konsument – somit der Auftraggeber der Immobilienvermittlung – von sich aus das vorzeitige Tätigwerden des Maklers verlangt und gleichzeitig auf das Rücktrittsrecht verzichtet. Makler, die ihre Dienste online anbieten, nutzen dafür in der Praxis eine sogenannte „Button-Lösung“, bei der die Auftraggeber mit einem Klick auf ihr Rücktrittsrecht nach FAGG verzichten.
Dringendes Wohnbedürfnis ermöglicht provisionsfreien Rücktritt von Anbot
Von den FAGG-Bestimmungen nicht betroffen ist das Rücktrittsrecht nach § 30a Konsumentenschutzgesetz (KSchG). Dieses räumt einem Mieter oder Käufer, der am Tag der Erstbesichtigung einer Immobilie ein Anbot abgibt, das Recht auf einen kostenlosen Rücktritt binnen einer Woche ein. Dieses Rücktrittsrecht gilt allerdings nur für Immobilien, die zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses benötigt werden, also nicht für Zweitwohnsitze. Durch einen solchen Rücktritt wird auch ein allfälliger bereits abgeschlossener Maklervertrag hinfällig. Zu beachten ist dabei allerdings, dass eine Rücktrittserklärung direkt an den Makler erfolgen muss. Nur dann entfällt der Provisionsanspruch des Maklers.
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