Vorsorgewohnung: Steuervorteil bei Kauf und Mieteinnahmen

Wenn man allerdings wie bei einer Vorsorgewohnung Kaufpreis und Mieteinnahmen steuerbegünstigt sind, kann es für so manchen doch eine Überlegung wert, sich eine solche Immobilie zuzulegen - auch wenn der Anleger bis zur Abbezahlung durch den Mieter selbst nicht drinnen wohnen darf. Doch erst eine Kosten-Nutzen-Rechnung lässt eine Prognose zu, ob und wann sich ein Investment in eine Anlegerwohnung rechnet.

Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die vermietet wird. Es ist ein Anlageobjekt, das der Pensionsvorsorge oder dem Vermögensaufbau im Allgemeinen dient, denn durch eine Vorsorgewohnung werden Zusatzeinnahmen generiert.

Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung wird man aus steuerlicher Sicht zum Unternehmer und wird daher umsatzsteuerpflichtig, sofern der Gesamtjahresumsatz höher als 30.000 Euro ist.

Für Unternehmen ist die Umsatzsteuer ein durchlaufender Posten. Investoren erhalten deshalb auch beim Kauf einer Vorsorgewohnung die Umsatzsteuer vollständig in Form der Vorsteuer rückerstattet, sobald sie das Formular U30 beim Finanzamt eingereicht wird. Es kann auch vereinbart werden, nur den Nettokaufpreis zu zahlen. Die Umsatzsteuer, die der Käufer vom Finanzamt zurück bekommt, erhält in diesem Fall der Verkäufer auf sein Finanzamtskonto. Diese Regelung gilt jedoch nur für den Kauf von neu errichteten Wohnungen.

Aber nicht jede Wohnung wird mit Umsatzsteuer verkauft. Wenn keine Umsatzsteuer anfällt, gibt es natürlich auch keine zurück.

Die Mieteinnahmen, die durch eine Vorsorgewohnung erzielt werden, unterliegen der Einkommensteuer. Der wesentliche Steuervorteil einer Vorsorgewohnung ist es, die Vorsteuer vom Finanzamt zurückzubekommen. So können Vermieter die Umsatzsteuer, die vom Mieter bezahlt wird, in Form der Vorsteuer bei der Steuererklärung absetzen. Die Umsatzsteuer bei Vermietung beträgt zehn Prozent und ist bei Vermietung zu Wohnzwecken verpflichtend.

Das Ergebnis aus der Vermietung hat ertragsteuerliche Folgen. So müssen Anleger in Vorsorgewohnung sowohl ein positives als auch ein mögliches negatives Vermietungs­ergebnis in die Steuererklärung ­aufgenehmen.

Ein negatives Ergebnis aus der Ver­mietung kann mit anderen ­Einkünften ausgeglichen werden. So kann dadurch teilweise die Lohnsteuer aus einem Dienstverhältnis als Steuergutschrift beim Steuerausgleich ausbezahlt werden. Dieser Steuereffekt tritt vor allem zu Beginn der Vermietung auf, da Anleger die Vorsorgewohnung meist zu einem großen Teil fremdfinanziert und so gerade am Anfang die Kreditzinsen steuerlich besonders wirksam sind.

Die Besitzerin oder der Besitzer einer Vorsorgewohnung hat die Möglichkeit, die Vorsorgewohnung mit 1,5 Prozent jährlich abzuschreiben. Auf diese Weise werden die jährlichen Mieteinnahmen gekürzt.

Beispiel:

Bei einer angenommenen Mietrendite rund drei Prozent der Anschaffungskosten, können zu Beginn bei angenommenen 1,5 Prozent Fremdkapitalzinsen und 1,5 Prozent Afa von den Anschaffungskosten (gekürzt um den Grundanteil) nahezu die gesamten Mieten steuerfrei lukriert werden.

• Kosten für die Einrichtung. Diese Ausgaben werden auf zehn Jahre abgeschrieben.

• Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (jährlich mit 1,5 %)

• Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen

• Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung

• Betriebskosten

• Kosten der Immobilienverwaltung

• Kreditzinsen

• Nebenkosten für die Immobilienfinanzierung

Die Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen muss sich nach 20 Jahren rechnen, also einen Totalüberschuss erzielen, höchstens jedoch binnen 23 Jahren nach der erstmaligen Vermietung. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung mindestens 20 Jahre vermietet und nicht vor Ablauf der 20-Jahresfrist verkauft wird und nicht beispielsweise an Verwandte zu nicht marktüblichen Konditionen vermietet wird. Nur unter diesen Bedingungen kann die Vorsteuer in rückerstattet werden. Innerhalb dieses Zeitraums ist der Investor somit an die Bestimmungen zur Berichtigung der Vorsteuer gebunden.

Liebhaberei wird laut Gesetz angenommen, wenn bei der Vermietung einer Wohnung Verluste entstehen. Dann verliert man die Steuervorteile nachträglich wieder. Damit das nicht passiert, muss innerhalb von 20 Jahren aus steuerlicher Sicht ein Totalüberschuss erzielt werden. Es muss somit unterm Strich mindestens ein Euro mehr eingenommen werden muss als aufgewendet wurde.

Auch wenn die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren nach dem Kauf umsatzsteuerfrei verkauft oder nicht mehr vermietet wird, muss die beim Kauf geltend gemachte Vorsteuer anteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Wird die Wohnung beispielsweise nach 14 Jahren verkauft, müssen beispielsweise 6/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer zurückgezahlt werden. Das führt dann auch dazu, dass der Umsatz, der beim Kaufpreis rückerstattet wurde, zurückgezahlt werden muss.

Die Finanz kann jedoch bei der Vermietung aus steuerlicher Sicht Liebhaberei zunächst auch nur vermuten. Das ist dann der Fall, wenn die berechneten Verluste nicht mit übrigen Einkünften wie aus einem Dienstverhältnis ausgleichfähig sind und sich damit keine Steuergutschrift ergibt. Eine solche Liebhabereivermutung kann jedoch mittels Prognoserechnung, die mindestens über 20 Jahre einen Gesamtgewinn aufweisen muss, widerlegt werden. Dadurch ist damit der Verlustausgleich und damit die Steuergutschrift als auch die Rückzahlung der mit dem Kaufpreis bezahlten Umsatzsteuer wieder gegeben.

Bei einem geplanten Kauf einer Vorsorgewohnung als Kaufentscheidung, aber spätestens wenn die Vorsorgewohnung gekauft wird, ist eine Prognoserechnung nötig und zwar für die Steuer. In einer solchen Kalkulation wird die Summe der Einnahmen und der Ausgaben gegenübergestellt. Durch die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben lässt sich errechnen, in wie vielen Jahren sich die Investition rechnet.

Je höher die Zinsen sind oder steigen, umso so wichtiger ist die Kosten-Nutzen-Rechnung einer Vorsorgewohnung. Dazu sollte der potenzielle Kaufpreis und folgende Einnahmen und Kosten gegenübergestellt werden:

Summe der Einnahmen: Die Nettomiete pro Jahr und die Betriebskosten (die zahlt der Mieter).
Summe der Ausgaben: Abschreibung pro Jahr - entspricht 60 Prozent des Nettokaufpreises, mal 1,5 Prozent Betriebskosten, Kosten für die Darlehenszinsen, Versicherung, Absetzung für die Abnützung (AfA), Verwaltungskosten.

Bleibt am Ende des Jahres voraussichtlich etwas übrig, ist dass der Gewinn/Totalüberschuss und die Sache rechnet sich in entsprechender Höhe.
Bei der Prognoserechnung sollten auch großzügig Leerstände einkalkuliert werden. Wenn es dem Käufer möglich ist monatlich zusätzlich Geld zur Tilgung daraufzulegen, um die Raten bis zur vollständigen Entschuldung schneller zurückzahlen zu können, lohnt sich die Anschaffung einer Vorsorgewohnung auch umso schneller.

Es reicht unter Umständen - wenn Verluste drohen -die Miete zu erhöhen, wenn diese beispielsweise im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen günstiger ist oder schon länger keine Indexanpassung mehr vorgenommen wurde. Außerdem kann sich ein Versuch lohnen, mit der Bank zu verhandeln, um eine Reduktion der Kreditzinsen zu erwirken, falls diese im Marktvergleich zu hoch sind. Eine Selbstanzeige ist jedenfalls bei zwischenzeitlichen Verlusten nicht notwendig, wenn keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, wie eine nicht fremdübliche Vermietung, etwa an Verwandte.

Viele Anbieter von Vorsorgewohnungen bieten auch gleich Rat in Steuerfragen. Es gibt aber auch Anleger, die selbst eine Eigentumswohnung kaufen und dafür ein Vorsorgewohnungsmodell konstruieren. Es ist zwar steuerlich nicht kompliziert, aber wenn sich jemand steuerlich noch nie damit beschäftigt hat, wie man Kosten, die für eine Vorsorgewohnung anfallen, von der Steuer absetzt, ist es sinnvoll sich beim Steuerberater erklären zu lassen, was die Pflichten sind.

Die Finanzpolizei kann das Grundbuchregister online abgefragt und mit den Daten des Melderegisters abgleichen. Hat jemand mehr als eine Wohnung, wird meist im Rahmen einer Schwerpunktaktion kontrolliert, ob dazu Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben wurden.

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Eine Selbstanzeige empfiehlt sich, wenn beispielsweise ein Vorsorgeobjekt unter dem Marktwert vermietet wurde. In solchen Fällen sollte die Selbstanzeige gemacht werden, bevor die Finanz von sich aus aktiv wird. Um eine korrekte strafbefreiende Selbstanzeige zu machen, ist es ratsam einen Steuerberater beigeziehen, um Schlimmeres zu verhindern.

Spätestmöglicher Zeitpunkt einer Selbstanzeige ist jedoh, wenn eine Finanzprüfung eröffnet wird und man dem Prüfer das erste Mal gegenüber sitzt, wenn in diesem Fall bei Steuernachzahlungen schon Zuschläge zu bezahlen sind.