Deutlich einfacher wird es - trotz Ende der KIM-Verordnung - künftig nicht, Wohnkredite zu erhalten.
©APA/HANS KLAUS TECHTIm kommenden Sommer wird die KIM-Verordnung, die strenge Regeln für die Vergabe von Wohnkrediten vorgibt, auslaufen. Die Finanzmarktaufsicht mahnt dennoch zur Vorsicht: An strengen Kreditvergabestandards soll weiterhin festgehalten werden.
Die seit einiger Zeit geltenden strengen Regeln für private Wohnimmobilienfinanzierungen, normiert durch die sogenannte KIM-Verordnung, laufen zwar Ende Juni 2025 aus, die Risiken am Markt bleiben nach Ansicht der Finanzmarktaufsicht aber bestehen – vor allem im Gewerbeimmobilienbereich. „Unser Ansatz ist daher nicht Untätigkeit, sondern alternative Schritte zu setzen", sagte FMA-Vorstand Helmut Ettl.
Konkret will die Aufsicht etwa die Überwachung der Vergabekriterien noch genauer und engmaschiger beobachten, sollten Banken ihre Standards zu sehr lockern. Für den Gewerbeimmobilienbereich, wo der Anteil fauler Kredite nach Angaben der FMA vergleichsweise groß ist, wird die Behörde den Geldhäusern außerdem einen Kapitalpuffer verordnen, der aus Sicht Ettls für diese angesichts guter Bilanzen aber ohnehin problemlos zu bedecken sei.
Maßnahmen auf Ebene einzelner Banken möglich
Auch den Wohnimmobiliensektor wird die Behörde im Auge behalten, zumal die direkte Kontrolle, wie sie durch die KIM-Verordnung gegeben war, demnächst wegfällt, da laut Analyse der OeNB kein systemisches Risiko mehr vorliegt. Hier schweben der Aufsicht neben dem strengen Monitoring der Kreditvergabe Maßnahmen auf Ebene einzelner Banken vor – etwa eine höhere Eigenmittelunterlegung oder Verbesserungen im Risikomanagement, sollte sich diese nach Einschätzung der FMA als notwendig erweisen. Überlegungen dazu will die Aufsicht dem zuständigen Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) in den kommenden Monaten vorlegen.
Das lange Festhalten an der KIM-Verordnung verteidigte Ettl. Letztlich sei das Regelwerk „Opfer ihres eigenen Erfolgs" geworden, da die Finanzierung dadurch sowohl für die Geldinstitute als auch für Private nachweislich sicherer und die Vergabestandards nachhaltiger geworden seien. Laut FMA waren 84 Prozent der vergebenen Neukredite im ersten Halbjahr 2024 nachhaltig gestaltet. Im ersten Halbjahr 2022 belief sich die Zahl der nachhaltigen Kredite auf lediglich zwölf Prozent.
Letztlich habe man an der Verordnung nicht mehr festhalten können, da bei entscheidenden Faktoren wie der Einkommensentwicklung eine Trendumkehr zu beobachten gewesen sei. So sind die Immobilienpreise leicht gefallen, während die Einkommen stark gestiegen sind. Die Leistbarkeitsschere für Wohnkredite habe sich deutlich verringert.
Diese Entwicklungen ändern aber nichts daran, dass systemische Unsicherheiten – auch angesichts weiterer weltwirtschaftlicher Probleme – aufrecht blieben, warnte der FMA-Vorstand. Das Ende der KIM-Verordnung sei zum aktuellen Zeitpunkt wie das Stoppen der Pocken-Impfaktion, nur weil momentan keine akute Pockengefahr herrsche, vergleicht FMA-Vorstand Eduard Müller. Es sei demnach nicht besonders weitsichtig. Die Aktualität der KIM-Kritierien bestehe also weiterhin und sei von den Banken umzusetzen.
Bei steigender Arbeitslosenquote rechnet der FMA-Vorstand außerdem mit steigenden Kreditausfällen. Bisher seien vor allem jene Kredite ausgefallen, die noch vor Inkrafttreten der KIM-Verordnung vergeben worden sind. Die strengen Kreditvergabestandards seien also sinnvoll.
Gedämpfte Euphorie
Das Ende der KIM-Verordnung wurde medial als Erleichterung für Privatkund:innen beschrieben. Ihr Ende ist aber eher symbolisch zu betrachten, heißt es von Seiten der FMA. Leichter wäre die Kreditvergabe durch das Ende der KIM-Verordnung nur in den Köpfen, so FMA-Vorstand Müller. Die Umsetzung der bisherigen Kriterien – zehn Prozent Eigenkapitalanteil, 40 Prozent Kreditbelastung des monatlichen Nettoeinkommens und 35 Jahre Kreditlaufzeit – werden von der FMA weiterhin streng bei den Banken kontrolliert werden. Nun aber eben nicht per Verordnung, sondern im Einzelfall.
„Wer es sich nicht leisten kann, sollte auch in Zukunft keinen Kredit bekommen", mahnt FMA-Vorstand Müller: Die Problematik des fehlenden leistbaren Wohnraums würde nicht durch das Ende der KIM-Verordnung gelöst, sondern brauche andere, weitreichendere politische Maßnahmen.
