Bausubstanz gebrauchter Häuser 1930 - 1990

Meist gilt bei Immobilien je älter desto besser.

Aber das trifft nicht immer zu. "Besonders schlechte Bausubstanz weisen Häuser auf, die direkt nach dem Zweiten Weltkrieg mit der "Kaisermischung" errichtet wurden. Dafür wurde mehr Sand als Zement verwendet, dementsprechend zerbröseln viele dieser Häuser förmlich", warnt Umbauspezialist Sebastian Schmid von ex.it-architektur.

Immer wieder kam es vor, dass Häuser ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Am häufigsten kommen bei gebrauchten Gebäude der fünfziger bis achtziger Jahre auf den Markt.

Damals waren die Keller einer der Schwachstellen. Sie wurden meist nicht richtig abgedichtet, Horizontalsperren fehlen häufig gänzlich. Dadurch kann die Feuchtigkeit aufsteigen und darüberliegende Materialien für Decken, Wände oder Türen, in Mitleidenschaft ziehen. Schall- und Wärmedämmung ist kaum vorhanden, die Installationen sind extrem veraltet.

Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde eher klein gebaut. Die Wohnfläche beträgt oft nur 65 bis 85 Quadratmeter, die Zimmer sind klein und niedrig. Die Häuser werden oft sehr günstig offeriert, mitunter berappt man nur den Preis für den Baugrund. Aufgrund der geringen Größe kommt man meist nicht um einen teuren Anbau herum. Platzproblem gibt es meist keines, stehen die Gebäude doch oft auf großem Grund. Aufstockungen sind selten möglich, da das die Dachneigung kaum zulässt. Dämmung war damals kein Thema, dementsprechend hoch sind die Heizkosten vor einer Modernisierung. Es wurden immer mehr giftige Baustoffe mit Teer und Asbest. Für Holzanstriche wurden giftige Farben mit Formaldeyd verwendet. Können nach Jahrzehnte später eine gesundheitsschädliche Wirkung haben. Für die Dämmung wurde häufig Mineralwolle eingesetzt. Sie steht im Verdacht Krebs auszulösen.

Wie in Bauten aus den fünfziger Jahren ist die Raumstruktur kleinteilig. Die Hausformen sind schlicht und kubisch und lassen daher Umbauten gut zu. Große Fensterflächen sind vielfach vorhanden, was heutigen Standards sehr entgegenkommt. Ändert man die Raumstruktur, muss man in Häusern dieser Epoche vor allem das Tragwerk berücksichtigen, das für schwere Wände suboptimal ist. Um eine thermische Sanierung kommt man nicht herum, dafür stehen diese Häuser meist auf großzügigen Grundstücken.

Erwischt man ein Haus, das nicht in den achtziger Jahren umgebaut wurde, darf man sich über klare Linien und Einfachheit freuen. Wer ineinander übergehende Wohnflächen bevorzugt, wird im Haus wohl einige Wände niederreißen müssen, denn die einzelnen Funktionen wie Kochen, Wohnen und Essen waren strikt voneinander getrennt. In den Siebzigern wurde Beton neu entdeckt, wodurch später zahlreiche Mängel zutage treten. Wärmebrücken können fehlen und Beton kann platzen. Aber man setzte man auf Ziegelbauweise, darum ist die Bausubstanz an sich oft von guter Qualität, Satteldächer lassen oft einen problemlosen Ausbau des Dachbodens zu. Größtes Manko: die schlechte Wärmedämmung. Bauteile sind mitunter mit Asbest verseucht.

Türmchen, Erker und Säulen erschweren oft den Umbau. Gebaut wurde gerne aus Beton - allerdings nicht in der heute oft in Wohnzeitschriften gefeierten Variante. Will man die verschachtelten Raumstrukturen aufbrechen, ist meist größerer Aufwand vonnöten.