Restrukturierungen in der Immobilienbranche: Wege aus der Krise

Die Immobilienbranche steht unter Druck. Die Zinslandschaft, hohe Baukosten, Materialengpässe sowie geänderter Kaufpreiserwartungen sind Herausforderungen für Immobilienunternehmen. Individuelle Faktoren, wie Zahlungsausfälle bei Mietern können die Situation weiter verschärfen. Beispielhaft hierfür sind die sich zuletzt häufenden Insolvenzen von Einzelhandelsunternehmen; diese haben wegen des oft verzweigten Filialnetzes weitreichende Auswirkungen.

Bleiben Zahlungen aus, beeinträchtigt dies die Rentabilität einer Immobilie doppelt: Zahlungsrückstände werden im Insolvenzverfahren auf allfällige Quoten reduziert, gleichzeitig sind Nachmieter im aktuellen Marktumfeld oft nicht bereit, das Mietzinsniveau des Vormieters zu akzeptieren. Sowohl auf Eigentümer- als auch auf Mieterseite können Restrukturierungen Abhilfe schaffen, um langfristig für finanzielle Stabilität zu sorgen.

Treten Finanzierungschwierigkeiten auf, sind vor allem die Managementpflichten zu beachten. Die Geschäftsleitung ist angehalten, den Geschäftsgang besonders sorgfältig zu überwachen, Stakeholder zu informieren und allenfalls rechtzeitig einen Insolvenzantrag zu stellen. Es empfiehlt sich, Berater frühzeitig einzubinden und die Implikationen einer Krisensituation auf bestehende Vertragsbeziehungen zu prüfen. Die Unterschreitung von vereinbarten Finanzkennzahlen oder das Vorliegen von Insolvenzgründen kann Vertragspartner (z.B. Kreditgeber) zur Kündigung und Fälligstellung berechtigen.

Um Krisensituationen entgegenzusteuern, kann eine konsensuale Restrukturierung angestrebt werden. Stillhaltevereinbarungen mit Gläubigern, „Haircuts“, aktives Portfoliomanagement durch Objektverwertungen und liquiditätsfördernde Maßnahmen (z.B. Zwischenvermietung statt Verkauf, Vertragsanpassungen) stehen oft im Zentrum von Restrukturierungsbemühungen. Gelingt eine konsensuale Restrukturierung, kann der Gang zum Insolvenzgericht regelmäßig entfallen. Allerdings bedarf eine konsensuale Restrukturierung der Mitwirkung aller Gläubiger.

Ein geordneter Verkaufsprozess von Immobilien kann dabei helfen, Schulden effektiv zu reduzieren, ohne größeren Wertverfall zu riskieren. Im Vergleich zur Verwertung im gerichtlichen Exekutions- oder Insolvenzverfahren werden hier zumeist höhere Erlöse erzielt werden und bleibt mehr Flexibilität in der Strukturierung. Sind Immobilien verpfändet, kann ein guter Gesprächskanal zu den finanzierenden Banken entscheidend sein, um einen geordneten Verkauf abwickeln zu können.

Wird kein Konsens mit allen Gläubigern erzielt, bleiben (situationsabhängig) die gesetzlichen Restrukturierungs- bzw. Insolvenzverfahren, welche ebenfalls Möglichkeiten zur Restrukturierung bzw. Sanierung bieten. Hervorzuheben ist, im Falle einer wahrscheinlichen Insolvenz, das präventive und nicht-öffentliche Restrukturierungsverfahren nach der Restrukturierungsordnung oder die Sanierungsverfahren nach der Insolvenzordnung.