Maklerprovision: So funktioniert das Bestellerprinzip

Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Immobilie, steht ihm ein Honorar zu, dieses wird auch Maklerprovision genannt. Eine Provision kann sowohl bei einem Kauf einer Immobilie als auch im Zuge der Erstellung eines Mietvertrages anfallen. Von der neuen Regelung durch das Bestellerprinzip (siehe unten) sind nur Mietverträge betroffen,

Das Bestellerprinzip bedeutet, dass bei Wohnungsmietverträgen der erste Auftraggeber (Erstauftrag) für die gesamte Vermittlerprovision des Immobilienmaklers aufzukommen hat. Die zuvor gängige Praxis, dass der Vermieter den Makler beauftragt und dann der Mieter die Provision zahlt, wurde mit 1. Juli 2023 durch eine entsprechende Änderung im Maklergesetz verboten. Denn die Bestellung eines Maklers ist rechtlich streng an die Pflicht geknüpft, dafür auch die Maklergebühr zu zahlen. Immobilienmakler können mit Wohnungssuchenden daher nur noch dann eine Provision vereinbaren, wenn diese als erste Auftraggeber bei der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags tätig wird.

Das Bestellerprinzip wurde in Österreich mit 1. Juli 2023 eingeführt. Es stellt eine bedeutende Änderung des Maklergesetzes dar. In Deutschland gilt das Bestellerprinzip bereits seit 2015.

Durch das Bestellerprinzip sollen potenzielle Mieter finanziell entlastet werden. Sie waren bisher selten die Auftraggeber eines Maklers, mussten aber in den meisten Fällen deren Honorar zahlen. Eine privat vergebene und damit provisionsfreie Wohnungen zu finden, ist selten. Die meisten Miet- und Kaufobjekte werden über Immobilienmakler vermittelt.

Da üblicherweise der Vermieter den Makler beauftragt und in weiterer Folge mit diesem einen Maklervertrag abschließt, "werden Makler keinen provisionsfreien Vertrag mehr mit Mietern eingehen wollen", prognostiziert Ingo Kaufmann, Mitglied des Vorstandes der D.A.S. Rechtsschutz AG. Das könne dazu führen, dass die Informationspflichten von Maklern gegenüber potenziellen Mietern entfallen. Denn wenn bisher der Makler mit dem Mieterinteressenten einen Vertrag abgeschlossen hat, war er dadurch nicht nur dem Vermieter gegenüber gesetzlich zur Sorgfaltspflicht verpflichtet, sondern auch dem Mietinteressenten.

Die von der Gesetzesänderung betroffenen Mietobjekte umfassen alle Räumlichkeiten, die zu Wohnzwecken geeignet sind. Darunter können auch Reihen- und Einfamilienhäuser oder auch ein angemieteter Zweitwohnsitz fallen. "Ob der Mietvertrag unter das Mietrechtsgesetz (MRG) oder das Konsumentenschutzgesetz (KSCHG) fällt, ist dabei unerheblich", erklärt Kaufmann, Vorstandsmitglied der D.A.S. Rechtsschutz AG. Kauf-, Pacht- und Mietverträge für Geschäftsräumlichkeiten sind vom Bestellerprinzip ausgeschlossen.

Verstoßen Makler gegen das neue Bestellerprinzip, drohen Verwaltungsstrafen bis zu 3.600 Euro und der Verlust der Maklerzulassung.

Die meisten Miet- und Kaufobjekte sind bisher ausschließlich über Immobilienmakler zugänglich. Bis zur Gesetzesänderung haben fast immer die Eigentümer oder Vermieter den Makler beauftragt, sowohl was die Vermietung, also auch den Verkauf von Immobilien betrifft.

In Österreich treten Makler oft auch als Doppelmakler auf und vertreten somit beide Parteien. Das ist beispielsweise der Fall, wenn er von einem künftigen Mieter den Auftrag erhält, für ihn eine Mietwohnung zu suchen, und gleichzeitig einen Vermieter vertritt, der eine passende Wohnung anbietet. Der Makler ist in solchen Fällen um einen Ausgleich dieser beiden Interessen bemüht und ist laut § 5 des Maklergesetzes (MaklerG) verpflichtet die Interessen beider sorgfältig und redlich zu wahren.

Die Doppelmaklerschaft bleibt weiterhin erlaubt, dürfte aber bei der Vermietung selten in Anspruch genommen werden. Wenn der Makler vom „zweiten Auftraggeber“ keine Provision mehr verlangen darf, gibt es schließlich keinen Grund mehr, Verträge mit Mietinteressenten abzuschließen.
Bei Immobilienkauf und auch beim Immobilienverkauf ändert sich an der Gesetzeslage zu den Maklergebühren nichts. Wenn etwa ein Verkäufer einen Makler beauftragt, kann dennoch der Käufer die kompletten Gebühren zahlen müssen. Es ist auch die Funktion des Maklers als Doppelmakler, also für den Verkäufer und den Käufer tätig zu sein, erlaubt und damit die Aufteilung der Provision.

Ein Doppelmakler darf von beiden Auftraggebern eine Provision in voller Höhe verlangen. Bei Kaufobjekten, die mehr als 48.449 Euro wert sind, kann er folglich jeweils drei Prozent netto (3,6 Prozent inklusive MwSt. verlangen). Gibt es keine Vereinbarungen bezüglich des Honorars, darf der Makler die Provision laut §§ 6 bis 8 MaklerG jeweils nur zur Hälfte von den beiden Auftraggebern einfordern.

• Beim KAUF: Für die Vermittlung eines Kaufvertrags zahlen in der Regel sowohl Käufer als auch Verkäufer der Immobilie eine Provision. In diesem Fall zahlen die beide Parteien jeweils meist die Hälfte.

• Bei der MIETE: In einzelnen Fällen wurde auch bei der Vermietung der Makler als Doppelmakler tätig und stellte seine Provision beiden Vertragsparteien in Rechnung. Bei Mietobjekten in Österreich zahlen jedoch meist die Mieter dem Makler seine Provision alleine.

Die gesetzlichen Höchstgrenzen der Maklerprovision bei der Vermietung für Mieter und Vermieter

• FÜR MIETER: Bei einem unbefristeten Mietvertrag oder einem befristeten Mietvertrag von mindestens 3 Jahren darf die Maklerprovision maximal zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer (USt) betragen.

• Bei einem befristeten Mietvertrag unter 3 Jahren darf die Maklerprovision höchstens eine Bruttomonatsmiete zuzüglich Umsatzsteuer ausmachen.

• FÜR VERMIETER: Bei einem unbefristeten Mietvertrag oder einem befristeten Mietvertrag von mindestens 3 Jahren ist die Obergrenze maximal 3 Bruttomonatsmieten zzgl. USt.
  Bei einem befristeten Mietvertrag unter 3 Jahren ist die Provision mit 3 Bruttomonatsmieten zuzüglich USt begrenzt.

Die Berechnungsbasis für die Maklergebühr ist die Höhe des Hauptmietzinses. Dazu zählen Betriebskosten, beides jeweils netto plus 20 Prozent Umsatzsteuer auf den Gesamtbetrag.

Damit die geplante Entlastung durch das Bestellerprinzip auch tatsächlich bei den Mietern ankommt, wurden Regelung getroffen, um Umgehungen weitgehend zu verhindern.

Eine Provisionsvereinbarung mit Wohnungssuchenden ist laut dem Maklergesetz ausgeschlossen, wenn

• Vermieter oder Verwalter weder am Unternehmen des Immobilienmaklers beteiligt sind

• Vermieter oder Verwalter einen maßgeblichen Einfluss auf das Unternehmen ausüben können

• Vermieter oder Verwalter deshalb keinen Maklervertrag abgeschlossen haben, damit Wohnungssuchende und damit unrechtmäßig als Erstauftraggeber eingestuft werden und so provisionspflichtig werden oder

• der Makler die Mietwohnung mit dem Einverständnis des Vermieters oder Verwalters zum Zweck der Vermietung anpreist.

Eine Maklerprovision kann jedoch weiterhin bei der Vermittlung von Mietwohnungen an Dienstgeber als Mieter verlangt werden, wenn sie damit Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkwohnung zur Verfügung stellen.

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Welche Auswirkungen die Änderung des Maklergesetzes auf den heimischen Wohnungsmarkt haben wird, lässt sich noch nicht absehen, die Interessenvertretungen der Makler erwarten jedoch massive Einkommenseinbußen. Der Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) erwartet, dass Vermieter die Suche nach einem Mieter öfter selbst in die Hand nehmen werden oder über die Hausverwaltung abwickeln werden. Oder dass es dem Vormieter, der beispielsweise eine Ablöse für seine Investitionen haben möchte, aufgebürdet wird, einen Nachmieter zu finden. Den Berechnungen des Branchenverbandes zufolge entgehen der Branche dadurch rund 29 Millionen Euro pro Jahr. Gleichzeitig würden sich Mieterinnen und Mieter rund 50 Millionen Euro jährlich an Maklerprovisionen ersparen.

In Deutschland hat das Bestellerprinzip, das dort seit im Jahr 2015 eingeführt wurde, den Wohnungsmarkt verändert. Dort sind nach Einschätzung des dortigen Immobilienverbandes seither durch Annoncen deutlich weniger Objekte sichtbar am Markt. Die Begründung: Die Vermarktung von Mietwohnungen sei nicht mehr lukrativ. Für Mieter würden wiederum durch das geringere Angebot, etwa auf Immobilienplattformen durch Makler die Chancen sinken, eine passende Wohnung zu finden. Der Deutsche Mieterbund macht dagegen den überhitzten Wohnungsmarkt für das geringere Angebot verantwortlich.