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Die angespannte Finanzierungssituation, Bestimmungen der KIM-Verordnung, unverändert hohe Kaufpreise und hohe Zinsen halten davon ab, den Traum auf Eigentum zu verwirklichen. Das Mietkaufmodell kann eine attraktive Lösung für alle Beteiligten sein. Christoph Rosner und Ingrid Winkelbauer von der TPA Steuerberatung informieren.
Aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation – vor allem als Folge der strengen Kreditvergaberichtlinien rund um die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) – ist der Traum vom Eigenheim für viele in unerreichbare Höhen gerückt.
Die nach wie vor hohen Kaufpreisen und hohen Zinsen tun ihr Übriges dazu, dass Immobilienkredite für viele Menschen unerschwinglich geworden sind.
Das Mietkaufmodell kann in dieser Situation eine überlegenswerte Option sein. Es hat sowohl für Bewohner als auch für die Bauträger, das Potenzial, auch im freifinanzierten Wohnungsbereich ein attraktiver Weg zum Eigenheim zu sein.
Was ist ein Mietkaufmodell?
Der Begriff "Mietkauf" wird oft mit gemeinnützigen Bauvereinigungen assoziiert, bei denen eine Miete mit anschließender Kaufoption üblich ist. Das Mietkaufmodell ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gesetzlich geregelt. Für Bauträger, die nicht dem WGG unterliegen, bestehen keine gesetzlichen Vorgaben wie ein Mietkaufmodell konzipiert sein muss. Demzufolge stehen ihnen, im Rahmen der Privatautonomie, deutlich mehr rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung als gemeinnützigen Bauträgern
Beim Mietkauf handelt es sich um ein Mietvertrag, bei dem der Bauträger dem Mieter das Recht einräumt, das Objekt nach einer bestimmten Mietdauer bzw. innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu erwerben. Mangels expliziter gesetzlicher Vorgaben kann der Vertrag unterschiedlichste Elemente hinsichtlich Mietdauer, Miete, Kaufpreis, Optionsentgelt beinhalten, wie z.B.:
Die Miete kann auf den künftigen Kaufpreis nicht, teilweise oder auch vollständig angerechnet werden.
Die Einräumung der Kaufoption kann mit einem Optionsentgelt verbunden werden oder unentgeltlich erfolgen.
Der Kaufpreis kann vorab fixiert werden, anfangs noch unbestimmt sein oder es wird eine Kaufpreisformel vereinbart.
Oftmals wird eine Mietvorauszahlung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des definierten Kaufpreises eingehoben, die in weiterer Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert.
Welche steuerlichen Konsequenzen hat das Mietkaufmodell für einen Bauträger?
Bei hybriden Vertragsformen wie dem Mietkauf, die sowohl Charakteristika von Miet- als auch von Kaufverträgen aufweisen, kommt der vertraglichen Ausgestaltung entscheidende Bedeutung zu.
In der steuerlichen Literatur und Judikatur ist der Mietkauf bis dato nicht allzu prominent vertreten. Das Bundesfinanzgericht („BFG“) hat sich, soweit ersichtlich, zuletzt im Jahr 2017 in seinem Erkenntnis vom 17.08.2017, RV/5100701/2013 mit dem Mietkaufvertrag beschäftigt und einige praxisdienliche Hinweise zur steuerlichen Einordnung gegeben.
Tipp
Das Mietkaufmodell ist rechtlich von einem Rechtanwalt zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf den Konsumentenschutz, damit das auch hält, was unterschrieben wird.
Wird der Vertrag in wirtschaftlicher Betrachtungsweise von Beginn an als Kauf eingestuft, ist die Wohnung ab Vertragsabschluss dem Mieter zuzurechnen. Überwiegen die Eigenschaften der Nutzungsüberlassung, erfolgt die Zurechnung bis zum zivilrechtlichen Eigentumsübergang an den Vermieter.
Je nachdem wie die Zuordnung des wirtschaftlichen Eigentums erfolgt, kommen für den Bauträger unterschiedliche steuerliche Konsequenzen zur Anwendung.
Aus steuerlicher Sicht kann das Mietkaufmodell, je nach vertraglicher Ausgestaltung, wie folgt eingeteilt werden:
„echter“ Mietkauf und
„unechter“ Mietkauf.
Beim „echten“ Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum erst bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (der Chancen und Risken der Immobilie), also idR nicht vor Ausübung der Kaufoption über.
Beim „unechten“ Mietkauf erwirbt der Vertragspartner bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das wirtschaftliche Eigentum bzw. mit wirtschaftlicher Übergabe der Immobilie.
Die nachfolgende Tabelle stellt die steuerlichen Konsequenzen je nach Einstufung vereinfacht im Überblick dar, wobei im Folgenden von einer Eigennutzung durch den privaten Mieter/Käufer ausgegangen wird 1):
„unechter“ Mietkauf | „echter“ Mietkauf | |
|---|---|---|
Typische Merkmale | · Kaufpreis wird im Vorhinein festgelegt · Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet · wirtschaftliche Rahmenbedingungen sind so ausgestaltet, dass das Ausüben der Kaufoption wirtschaftlich gesehen nahezu sicher ist | · Kaufpreis wird erst bei Optionsausübung ermittelt (zB mittels definierter KP-Formel) und steht bei Vertragsabschluss noch nicht fest · Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis nicht angerechnet · Vertragsabschluss steht die Nutzungsüberlassung im Vordergrund · Optionseinräumung ist ein eigenständiges Nebengeschäft · Optionsausübung ist wirtschaftlich gesehen ungewiss |
Wirtschaftlicher Eigentümer bei Vertragsabschluss/Übergabe | Mieter | Bauträger |
Wer kann Abschreibung geltend machen? | Mieter | Bauträger |
Ausweis in Bilanz des Bauträgers | Herstellungskosten der abgehenden Wohnung werden durch Kaufpreisforderung (diskonierter KP) ersetzt | Anlagevermögen |
ESt/KöSt: Realisierung Veräußerungsgewinn | Herstellungskosten der abgehenden Wohnung werden durch Kaufpreisforderung (diskonierter KP) ersetzt | Anlagevermögen |
ESt/KöSt: Realisierung Veräußerungsgewinn | Bei Vertragsabschluss bzw. allenfalls später bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums | Übergang des wirtschaftlichen Eigentums auf den „Mieter“, also idR erst in jenem Veranlagungszeitraum, in dem die Kaufoption ausgeübt wird |
ESt: Hauptwohnsitz- befreiung für Mieter bei zeitnahem Verkauf nach Ziehung der Kaufoption möglich? | Ja, sowohl Befreiung gem. § 30 Abs 2 Z 1 lit a (2 Jahre ab Ankauf) als auch lit b (5 aus 10 Regel) anwendbar. | Ja, Befreiung gem. § 30 Abs 2 Z 1 lit b (5 aus 10 Regel) anwendbar. Die Mietzeit zählt bereits zu den 5 Jahren |
USt: Laufende Miete | idR unecht steuerfrei/Option zur USt-Pflicht möglich | Steuerpflichtige Vermietung für Wohnzwecke; ermäßigter Steuersatz von 10% |
USt: VSt-Abzug aus Herstellungskosten, wenn Mietkauf von vornherein geplant? | Nein | Ja |
USt: Positive Vorsteuerberichtigung möglich, falls von vornherein unecht steuerfreier Verkauf geplant? | Nein | Ja, die gesamte Vorsteuer aus den Herstellungskosten kann bei Vertragsabschluss als positive Vorsteuerberichtigung geltend gemacht werden |
USt: Veräußerungserlös | idR unecht steuerfrei, keine § 12 Abs 10 UStG Vorsteuerberichtigung, weil die Vorsteuern für die Herstellungskosten weder bisher noch in Zukunft geltend gemacht werden können; Option zur USt möglich | Unecht steuerfrei mit § 12 Abs 10 UstG Vorsteuerberichtigung in Höhe der noch offenen 20tel seit Vertragsabschluss |
Grunderwerbsteuer | Wird grundsätzlich bei Vertragsabschluss ausgelöst. Kann uU, mittels einer auf das Verpflichtungsgeschäft wirkenden aufschiebenden Bedingung, hinausgeschoben werden | Wird erst bei Optionsausübung ausgelöst |
1) Es wird hier vereinfachend davon ausgegangen, dass die Zurechnung der Immobilie einkommensteuerlich und umsatzsteuerlich gleichlaufend ist. Dies ist nach der Judikatur des EuGH betreffend Leasing aber nicht immer so der Fall.
Über die Autoren
Christoph Rosner
Christoph Rosner studierte Wirtschaftswissenschaften, Finanzwirtschaft und Rechnungswesen an der WU Wien. Der Steuerberater ist Oktober 2016 bei TPA Austria.
Ingrid Winkelbauer
Ingrid Winkelbauer ist Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Österreich. Sie ist Mitglied des Management-Teams, der Kompetenz-Center „International“ und „Immobilien“ sowie der Initiative FIF – Frauen in Führungspositionen. Ingrid Winkelbauer ist spezialisiert auf Immobilienbesteuerung. Sie berät insbesondere Immobilienfonds, Projektentwickler und Immobilienunternehmen bei der Transaktionsstrukturierung (Share Deals und Asset Deals), steuerlichen Spezialfragen und bei der laufenden Steuercompliance.
