Kampf ums Feriendomizil: So wehren Sie sich

Nicht in die Falle tappen! Passt man nicht auf, ist es zu spät, noch bevor es überhaupt begonnen hat. In beliebten Urlaubsgegenden benötigt die Grundbucheintragung jedes neu erworbenen Immobilienbesitzes den Sanctus des Bürgermeisters. Den muss dieser zwar geben. Doch die Gemeinden nützen die Gelegenheit gerne und auch trickreich, um Zuzüglern auf den Zahn zu fühlen. Man will wissen, ob man es etwa nur mit einem Feriengast oder aber mit einem künftigen Bürger zu tun hat.

Da sind die Kommunen listig und kleiden Fragen, die durchaus folgenschwer sein können, in harmloses Gewand. Erkundigt sich der freundliche Bürgermeister etwa, wie oft denn wohl die Müllabfuhr gebraucht wird, könnte Böses drohen: Denn daraus wird dann auf die Anwesenheit geschlossen.

Problem dabei: Wer eine unbedachte Angabe einmal gemacht hat, kommt nicht mehr leicht raus. Vermutet die Gemeinde danach von Amts wegen einen Zweitwohnsitz, obwohl bloß eine Hauptwohnsitzwidmung vorhanden ist, dann liegt, was pickt. Nicht selten bleibt nur noch der Gang vor Gericht - und oft ist es dabei nötig, sich durch alle Instanzen zu boxen. Experte Manfred König rät daher, Fragebögen dieser Art in jedem Fall nur unter der Zuhilfenahme eines Anwaltes auszufüllen. Das könne spätere Troubles ersparen.

Wird eine Immobilie tatsächlich zweifelsfrei als Zweitwohnsitz genutzt, obwohl nur eine Hauptwonhnsitzwidmung vorliegt, kann die Sache ernst werden. Unter Umständen drohen hohe Strafen, im Extremfall sogar eine Zwangsversteigerung. Die gute Nachricht: Lässt man sich mit der Kommune auf einen Rechtsstreit ein, hat diese oft weit weniger gute Karten, als sie selbst im Vorfeld gerne behauptet. Denn eine widmungswidrige Verwendung nachzuweisen, ist alles andere als leicht. Es soll sogar schon Gemeinden gegeben haben, die daran trotz eines Bespitzelungsauftrages an einen Detektiv gescheitert sind. Denn es gibt durchaus einige Tricks.

Im Zweifelsfall kann es sich als praktikabel erweisen, die Immobilie zum Beispiel einfach nur an Verwandte oder Bekannte zu vermieten. Theoretisch müssten zwar dann diese ihre permanente Anwesenheit nachweisen - und alles geht wieder von vorne los. Weil aber für gewöhnlich Mieter schneller wechseln können, als Gerichtsverfahren zu einem Abschluss kommen, ist das für kaltschnäuzige Besitzer mit langem Atem ein probates Mittel des Widerstandes.

Auch wenn die Gemeinden das nicht besonders gerne zugeben und manchmal höchst nachdrücklich versuchen, Eigner in einen Hauptwohnsitz-Status zu zwingen: Es gibt keine Vorschrift, die es verbietet, eine Wohnung leerstehen zu lassen. Und es ist erlaubt, leerstehende Immobilien in gewissem Rahmen zu nützen - etwa für Kontrollen oder auch Erhaltungsarbeiten. Und ob man an einigen Wochenenden im Jahr die Wohnung putzt oder auch Schifahren geht, wird für die Gemeinde kaum zu überprüfen sein.

Das EU-Recht kennt außerdem den Begriff "Kapitalwohnsitz“, der in Österreich gar nicht gerne gehört wird, weil er de facto Zweitwohnsitze auch ohne entsprechende Widmung erlaubt. Jeder EU-Bürger hat das Recht, eine Immobilie zu kaufen, um sein Kapital zu mehren, sei es durch Vermietung oder späteren Verkauf - oder einfach als künftigen Alterswohnsitz. Auch solche Immobilien darf man leerstehen lassen, sie in gewissem Rahmen aber dennoch nützen.

Wer im Detail informiert sein will, dem gibt das im Linde Verlag erschienene Standardwerk "Der Zweitwohnsitz im österreichischen Recht“ von Manfred König einen Überblick.

Der Zweitwohnsitz: von Nutzungsverboten bis Steuervorschriften: Gemäß den europarechtlichen und innerstaatlichen Grundfreiheiten dürfen Zweitwohnungen oder Freizeitwohnsitze nur aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses und ohne Diskriminierung des Erwerbers gesetzlich beschränkt werden. Der Autor belegt mit aktueller Judikatur, dass grundverkehrs- und raumordnungsrechtliche Bestimmungen der österreichischen Bundesländer keine diskriminierenden Nutzungsregelungen von rechtmäßig baubewilligten Immobilien enthalten dürfen. Auch wenn diese Immobilien nicht als Hauptwohnsitz oder gewerblich genutzt werden, sondern als bloße Kapitalanlage dienen. Weiters werden die geltenden gesetzlichen Rahmenbestimmungen für die Einhebung von Zweitwohnsitzsteuern auf Ferienwohnungen beschrieben.

Manfred König
Der Zweitwohnsitz im österreichischen Recht
104 Seiten, Linde Verlag
2. aktualisierte Auflage
EUR 35,-
ISBN: 9783707333473