Wien sagt mit neuer Bauordnung Airbnb & Co den Kampf an

Als die drei Studenten Brian Chesky, Joe Gebbia und Nathan Blecharczyk im August 2008 ihr Unternehmen "Airbnb" gründeten, konnten sie sich wohl selbst in ihren kühnsten Träumen nicht ausmalen, welchen Erfolg und Impact ihre Business-Idee eines Tages haben würde.

Gut 15 Jahre später ist das einstige Start-up ein milliardenschweres, weltweit tätiges, börsennotiertes Unternehmen. Airbnb ist in über 200 Ländern und mehr als 100.000 Städten der Welt aktiv. Die Online-Buchungsplattform, deren Besonderheit die Kurzzeit-Vermietung von Wohnungen oder Wohnräumen von Privatpersonen an Privatpersonen ist, konnte alleine im dritten Quartal 2023 ein Nettoergebnis von 4,37 Milliarden US-Dollar verbuchen. Im Jänner 2024 liegt der Börsenwert des Unternehmens bei 81,99 Milliarden US-Dollar.

Die Erfolgsstory von Airbnb hatte weitreichende Folgen. Einerseits für die globale Tourismus-Industrie, wo der klassischen Hotellerie mit der Plattform ein globaler Wettbewerber erwuchs. Andererseits aber auch für Städte und deren Wohnraum und Wohnraumentwicklung.

Die Vermietung von Wohnungen oder einzelnen Räumen wurde nämlich für Mieter und Eigentümer von Immobilien in vielen Fällen rasch vom Nebengeschäft zum Hauptgeschäft. Mit der weltweit in zahlreichen Städten nahezu identischen Konsequenz, dass immer mehr Wohnungen in besten Lagen nicht mehr für die dauerhafte Nutzung als Wohnsitz erworben oder angemietet wurden, sondern lediglich für die Vermietung an Touristen.

Das setzte in vielen Städten einen Kreislauf in Gang, der dazu führte, dass das Angebot an frei verfügbaren Wohnungen zurückging. Wohnungen wurden dem Markt entzogen, was die Miet- und Immobilienpreise weiter befeuerte. Leidtragend dieser Entwicklung ist die jeweils örtliche Bevölkerung. Vor allem für junge Menschen wurde es – befeuert durch den Erfolg von Airbnb und weiteren Online-Plattformen, die eine Vermietung von Wohnungen an Touristen ermöglichen – immer schwieriger, eine eigene Wohnung in einer ansprechenden Größe und Lage zu finanzieren.

Wie viele andere Städte ist auch die Stadt Wien ist seit Jahren bemüht, den Wildwuchs der Plattform-Ökonomie einzudämmen. Die bisherigen Einschränkungen, die den Online-Anbietern von Wohnungen in den Weg gelegt wurden, waren jedoch schwer zu kontrollieren und durchzusetzen.

Die Folge: Ende 2023 gab es in Wien der Plattform "insideairbnb.com", einem Daten-Projekt, das weltweit Daten zu Airbnb, dem Angebot, die Vermietung von Objekten und den daraus generierten Einnahmen sammelt, in Wien 14.697 Airbnb-Inserate. Der Großteil davon, 11.838 (80,5 %), entfiel auf ganze Wohnungen. Wobei sich das Angebot stark auf die zentralen innerstädtischen Bezirke konzentrierte (siehe Grafik).

Die Legalität dieser Angebote konnte der Wiener Bauordnung zufolge auch bisher schon in vielen Fällen infrage gestellt werden.

Der Bauordnung zufolge war es nämlich "unzulässig, Wohnungen in Wohnzonen gewerblich für kurzfristige Beherbergungszwecke, wie beispielsweise über Plattformen zu vermieten."

Die gewerbliche Nutzung im Sinne der Bauordnung bezieht sich dabei auf die regelmäßige, entgeltliche Bereitstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke, wie Magdalena Brandstetter und Vivien Lux von den DORDA Rechtsanwälten erklären. Das Verbot war in der Praxis jedoch schwer durchzusetzen.

Die zum Jahreswechsel in Kraft getretene Wiener Bauordnungsnovelle 2023 führt nun eine Reihe von Einschränkungen für touristische Kurzzeitvermietungen in sämtlichen Wohnzohnen ein.

In § 137a heißt es diesbezüglich:

• Um zu verhindern, dass Wohnungen und Wohnraum dem Wohnungsmarkt und damit der Wiener Bevölkerung teilweise oder dauerhaft infolge Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung entzogen werden, ist die Behörde zur Durchführung behördlicher Kontrollen im Zusammenhang mit der Einhaltung des § 7a und des § 129 Abs. 1a sowie den Bezug habenden Verwaltungsstrafverfahren ermächtigt, in Wohnzonen und in konkreten Anlassfällen auch außerhalb von diesen folgende durch die für die Einhebung der Ortstaxe oder durch die für eine Datenverarbeitung aufgrund des Abgabengesetzes zuständige Dienststelle des Magistrats im Abgabenverfahren ermittelten personenbezogenen Daten anzufordern und zu verarbeiten: Adressen, für die bereits ein Ortstaxekonto angelegt wurde, einschließlich folgender Daten der jeweiligen Unterkunftgeberinnen oder Unterkunftgeber: Name, Geburtsdatum, Wohnadresse, Telefonnummer, E-Mail-Adresse sowie Angaben darüber, ob und wann die Ortstaxe für welche Vermietungszeiträume entrichtet wurde.

Zunächst wird eine allgemeine Begrenzung der vorübergehenden kurzzeitigen Vermietung auf maximal 90 Tage pro Kalenderjahr normiert. Das bedeutet, dass eine Wohnung innerhalb eines Jahres nicht mehr als 90 Tage lang touristisch vermietet werden darf. Zum Vergleich: im Jahr 2023 wurden Airbnb-Quartiere in Wien an durchschnittlich 176 Tagen vermietet.

In § 119; Abs. 2 (a) heißt es dazu:

• Eine Wohnung darf außer unmittelbar für Wohnzwecke nur für folgende Nutzungen verwendet werden:

  a) solche, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden; die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke stellt keine solche Tätigkeit dar,

  b) eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung der Wohnung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz in der jeweils geltenden Fassung besteht, ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in dieser Wohnung.

Ab dem Sommer - die Bestimmung tritt mit 1. Juli 2024 in Kraft, ist eine Vermietung über diesen Zeitraum hinaus nur noch mit einer speziellen Ausnahmebewilligung erlaubt. Diese Ausnahmebewilligungen sind allerdings ebenfalls mit erheblichen Einschränkungen verknüpft und sollen für Wohnzonen grundsätzlich nicht erteilt werden. Im Gesetzestext heißt es dazu in § 129 Abs. 1a:

• Die zweckwidrige Verwendung einer oder mehrerer Wohnungen innerhalb eines Gebäudes über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b hinaus, ist nach dem 1.7.2024 nur mittels Ausnahmebewilligung zulässig. Die Behörde kann die Beendigung der zweckwidrigen Verwendung auftragen. Eine Ausnahmebewilligung für eine Wohnung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen und bei Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Bestimmungen soweit erforderlich unter Auflagen zu erteilen, wenn

1. sich die Wohnung nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befindet,

2. für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sind,

3. die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a genutzt wird und

4. dadurch nicht mehr als 50 vH der Nutzungseinheiten (§ 119 Abs. 1) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.