Wiener Villen - ein Hauch von Hollywood

Verkaufsrekorde, während andere straucheln: Der auf Luxusvillen in Wien und Umgebung spezialisierte Bauträger Glorit merkt nichts von der Immobilienkrise. Im Herbst stehen mehr als 25 Millionen Euro Auftragseingang zu Buche. "Alleine im September und Oktober haben wir elf Einfamilienhäuser verkauft, und der September entpuppt sich mit einem Plus von mehr als 300 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum als einer unserer besten Monate aller Zeiten", freut sich Geschäftsführer Stefan Messar.

Denn auch auf dem Häusermarkt ist die Lage gleich wie auf dem Wohnungsmarkt: Gebrauchte Objekte mit Sanierungsbedarf, deren Käufer auf Finanzierungen über Hunderttausende Euro angewiesen wären, sind schwer zu vermitteln, während Neubauten für die besonders zahlungskräftige Klientel mit Eigenbedarf nach wie vor reißenden Absatz finden.

Das zeigt ein Blick auf die Zahlen des Maklerverbands Re/Max. In Österreich wurden im ersten Halbjahr mit 3.890 Einfamilienhäusern um 16 Prozent weniger Objekte verkauft, in manchen Bezirken und Bundesländern schrumpfte der Markt um bis zu 40 Prozent. Doch weil insgesamt teurere Häuser als bisher gekauft wurden, stieg der Durchschnittspreis österreichweit dennoch um 0,9 Prozent. Am stärksten war das Plus in Wien: Die 132 von Jänner bis Juli verkauften Häuser kosteten um 13,3 Prozent mehr.

In absoluten Zahlen ausgedrückt ist ein Eigenheim in der Donaumetropole im Durchschnitt bereits 903.000 Euro wert.

Die Käufer waren dabei laut Auswertungen des Immobiliendienstleisters Otto Immobilien heuer zu rund zwei Dritteln Privatpersonen, während vor 2022 in der Regel nicht Eigennutzer, sondern Investoren und Bauträger Wiener Villen erwarben; meistens, um sie abzureißen und dort große mehrgeschoßige Wohnbauten zu errichten.

ARCHITEKTENTRÄUME ZU KAUFEN. Sowohl Re/Max als auch Otto Immobilien erwarten, dass die Preise für Topobjekte in den besten Lagen in ganz Österreich weiter steigen - am meisten wahrscheinlich im bereits teuersten Wiener Bezirk, Döbling. Doch bei Villen entscheidet den Preis nicht unbedingt die Postleitzahl, sondern die Mikrolage und die Ausstattung.

Ob jemand für einen Architektentraum aus Glas und Stahl in Ottakring mehr bezahlt als für eine Jugendstilvilla in Hietzing, entscheidet die persönliche Präferenz. Und ansprechendes Angebot mit Aussicht auf stabile Wertzuwächse gibt es in vielen Nobellagen der Stadt.

So bietet der eigentlich auf Zinshäuser spezialisierte Immobilienentwickler Grossmann+Kaswurm gleich mehrere exklusive Villenprojekte in begehrten Wiener Grünruhelagen an. "Diese besonderen Objekte sind stets attraktiv, da die Zielgruppe solcher Immobilien sorglosen und exklusiven Wohnkomfort sucht", sagt Geschäftsführer Benedikt Grossmann - er hat etwa eine bekannte Architektenvilla in Döblinger Cottage-Lage, die mehrmals im Jahr für Film- und Videodrehs verliehen wird.

Zu den herausragenden Immobilien in seinem Angebot gehören das spektakuläre Hill House und das Brick House in Wien-Hernals, entworfen vom international anerkannten Architekten Zoran Bodrožić. Wellnessbereich, Innen- und Außenpool, Wände aus Glas mit einem einmaligen Blick auf Wien: Wer ein solches Objekt erwirbt, kann sich in seinen vier Wänden in der Kaiserstadt wie ein Filmstar in Hollywood fühlen.

Den Kaufpreis gibt es auf Anfrage - wie auch bei einem anderen Objekt des Mitbewerbers amb Development: Einer der bekannten Bauhaus-Architekten in Wien war Josef Frank, Initiator des Werkbundsiedlung-Projekts in Wien-Hietzing, bei der Margarete Schütte-Lihotzky oder Adolf Loos ihre Ideen verwirklichten.

Sein größtes Projekt, eine Villa in Wien-Döbling, steht jetzt nach einer stilgetreuen Restauration und Erweiterung zum Verkauf. "Ob als Wohnhaus mit angeschlossenem Office oder Galerie, Showroom oder repräsentative Dependance - hier eröffnet sich die Chance, den Geist eines legendären Architekten und Designers tagtäglich erahnen zu können", sagt Paul Öllinger, Geschäftsführer amb Development.

Auf rund 300 Quadratmetern wird erlebbar, wie Frank seine Wohnphilosophie in die Praxis umgesetzt hat. Den Käufer erwarten ein Kamin im Salon und die im Stil der Zeit wiederhergestellten Badezimmer, aber auch eine zeitgemäße Heizung und Kühlung mit Wärmepumpen und ein beleuchteter Außenpool mit Gegenstromanlage.

Die Villa punktet zudem mit zahlreichen historischen Details, deren Fotos bereits in Architekturbüchern und Magazinen zu finden waren.

Einige Straßenzüge weiter oben in den Döblinger Weinbergen versteckt sich ein ähnlich anspruchsvolles Ensemble aus gleich 17 exklusiven Villen, die bald bezugsfertig sind: Die Häuser von "The Unique" von 3SI Immogroup bieten auf je rund 300 Quadratmetern Eigengrund neben einer einmaligen Aussicht über die Weinberge, die Hauptstadt und die malerische Umgebung, vor allem eines: Luxus, so weit das Auge reicht.

Edle Materialien, ein facettenreiches Lichtkonzept im Inneren sowie ein privates Home Spa mit Sauna und Outdoor-Pool sind einige Spezialitäten. "Ich bin ungemein stolz auf dieses exklusive und einzigartige Bauprojekt, das in unserer Unternehmensgeschichte ein Highlight darstellt. Mit 'The Unique' heben wir uns im Einfamilienhaussegment von der Masse ab, und das Projekt unterstreicht unseren Anspruch, nicht nur Neues, sondern auch Besonderes zu schaffen", sagt Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

All das gibt es aufgrund der kleinen Grundstücke zu einem für die Lage leistbaren Preis ab rund 1,5 Millionen Euro. "Für diese Summe gibt es hier sonst nur Wohnungen", sagt Schmidt. Kein Wunder, dass drei Monate nach der Dachgleiche nur noch fünf Häuser von "The Unique" zu haben sind.

Auch die aktuellen Glorit-Objekte, einen Steinwurf von der Alten Donau entfernt beziehungsweise in den Cottage-Lagen von Wien-Liesing, kosten mit rund 0,9 bis 1,5 Millionen Euro gleich viel wie eine gleich große Neubauwohnung in der gleichen Lage - dabei bieten sie den Raum, die Ruhe und die Außenflächen eines luxuriösen Eigenheims.

Wer kaufen will, sollte nicht zu lange warten: Günstiger werden Neubauvillen nicht, sagt Glorit-Co-Geschäftsführer Lukas Sattlegger.

Der Grund dafür liegt in den steigenden Löhnen am Bau, der Zinssituation sowie den anhaltend hohen Grundstücksund Materialpreisen. Dazu kommt, dass die Pipeline im gesamten Wohnbau ab 2024 ausgedünnt sein wird. "Wohnraum wird damit wieder knapper, was unweigerlich Preissteigerungen zur Folge haben wird", gibt Sattlegger mit Blick auf die kommenden Monate zu bedenken: "Länger zuzuwarten, bedeutet in Anbetracht der aktuellen Marktgegebenheiten nur, dass die Inflation die Ersparnisse und damit den potenziellen Eigenkapitalstock sukzessive auffrisst, während die Preise für neue Häuser weiter steigen."

Zumal eine Luxusvilla immer einzigartig ist, wie amb-Development-Chef Öllinger hinweist: "Der Wert einer Immobilie bemisst sich üblicherweise nach Lage, planerischer Raffinesse und Ausstattung. Das ist bei Villen anders: Manche Objekte gewinnen durch ihre bloße Existenz an Wert, besonders unter Kennern und Liebhabern."

Das Besondere darf auch in unruhigen Zeiten ruhig etwas mehr kosten, denn es verliert nie an Wert.