Zeitenwende in der Immobilienbranche

Pleiten, Pech und Pannen: Im Spannungsfeld zwischen steigenden Zinsen, verschärften Kreditvergaberichtlinien und der größten Insolvenz der österreichischen Wirtschaftsgeschichte war 2023 für den Immobilienmarkt wahrlich ein "Annus horribilis". Doch das dicke Ende kommt noch: 2024 dürfte aus heutiger Sicht das Jahr der beispiellosen Marktbereinigung werden, erwartet Roland Schmid.

Er muss es wissen: Der CEO und Eigentümer von IMMOunited sitzt gewissermaßen direkt an der Quelle. Das Unternehmen ist in Österreich Marktführer in der Bereitstellung von Grundbuch- und Immobiliendaten. Die Kernkompetenz des Unternehmens um den Digitalisierungspionier Roland Schmid umfasst die Auswertung sämtlicher Immobilientransaktionen in Österreich - Verkäufe, aber auch Schenkungen, Erbschaften oder Share-Deals. Bundesdatenbanken, Transaktionslandkarte, Bauprojektdatenbank, ein Onlinestatistiktool über Transaktionen, Grundbucheigentumsinformationen, Bewertungen, Angebotsdatenbank: Mit mehr als 90 Mitarbeitenden versorgt das Unternehmen rund 2.000 Firmen mit ca. 10.000 Anwender in der Branche von Maklern über Bauträger bis zur öffentlichen Hand mit zuverlässigen Informationen.

Und diese zeichnen kein rosiges Bild: Seit 2021 sind die Immobilientransaktionen in Österreich spürbar gesunken. Am stärksten war der Einbruch ab der zweiten Jahreshälfte 2023. Hohe Zinsen, die strenge KIM-V und eine beginnende Insolvenzwelle stellen für alle Marktteilnehmer von Mietern über Käufer bis zu Immobilienentwicklern und Dienstleistern einen "Giftcocktail" dar, wie Schmid sagt (siehe Interview). Getreu dem Motto "Make it till 2025", wie es der frühere Vorstand von 6B47 Peter Ulm, Präsidiumssprecher des Entwicklerverbands VÖPE, formulierte, geht die beispiellose Marktbereinigung weiter. Denn die Europäische Zentralbank EZB dürfte frühestens in einigen Monaten an der Zinsschraube lockern, was der Branche die Basis für den Turnaround bei der Kaufnachfrage liefern könnte.

Die Zeit der Transformation ist die beste Zeit für Innovation, ist Schmid überzeugt: So hat er heuer das Angebot im Frühjahr zum ersten Mal um eine mobile Applikation erweitert. Die App, die sowohl für iOS-als auch Android-Smartphones erhältlich ist, bietet sämtliche relevante Informationen zu Immobilien in einem Umkreis von 150 Metern. Grundbuch, Kaufverträge, Neubauprojekte: Die App bietet den sofortigen Überblick.

Dabei werden die drei Themenbereiche farblich gekennzeichnet, die dazu passenden Pins zeigen dann an, zu welchen Grundstücken oder Gebäuden Informationen vorliegen. "Immobiliendaten einzuholen, ist mit IMMOunited2GO so einfach geworden wie der morgendliche Coffee-to-go", sagt Schmid. Die Nachfrage ist riesig - und verhilft dem Unternehmen dazu, 2023 trotz des allgemeinen Branchentrends ein Umsatzwachstum vorzeigen zu können.

Die nächste Innovation ist die Aufwertung der Angebotsdatenbank IMABIS um einen Statistikbereich. Dieser ermöglicht ab sofort erstmals eine Art "Blick in die Glaskugel": Anhand von Daten aktueller und vergangener Immobilienangebote werden mit IMABIS die Analyse und Prognose künftiger Entwicklungen möglich.

Die Nutzer profitieren von der Möglichkeit, detaillierte Angebotsstatistiken auf sämtlichen regionalen Ebenen zu betrachten - egal, ob monatlich, quartalsweise oder jährlich. Der neue Statistik- Bereich von IMABIS umfasst Miet- und Kaufpreise, aber auch das Verhältnis zwischen Miet- und Eigentumsobjekten sowie die durchschnittliche Preiserhöhung oder den durchschnittlichen Preisnachlass je angebotenem Objekt.

Dass IMABIS genau in der turbulentesten Marktphase seit Jahrzehnten um die "Glaskugel-Funktion" erweitert wird, ist eine wichtige Unterstützung für die Branche: "In volatilen Zeiten sind aktuelle Daten das Um und Auf", erklärt der IMMOunited-CEO. "Während unsere Grundbuchdaten die Vergangenheit und Gegenwart des Marktes abbilden, ermöglichen wir mit der Erweiterung ab sofort Rückschlüsse auf zukünftige Marktentwicklungen."

In der Tat machen die derzeitigen Marktbedingungen vielen Menschen die Entscheidung für einen Wohnungskauf schwer. Die verhaltene Stimmung zeigt sich auch im Grundbuch. Auch hier bieten die Grundbuchexperten der IMMOunited eine Lösung: Sie haben eine Preisübersicht für Neubau- und Bestandswohnungen in den Landeshauptstädten zusammengestellt.

Um möglichst aktuelle Werte zu liefern, wurde der Analysezeitraum in Halbjahre unterteilt. So konnten die durchschnittlichen Kaufpreise aus dem ersten Halbjahr 2023 mit dem ersten Halbjahr 2022 verglichen werden. Das Ergebnis: Während mancherorts immer noch steigende Preise verzeichnet werden, scheint in einigen Landeshauptstädten das Plateau erreicht zu sein.

"Wird weniger gekauft, hat das früher oder später auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise", so Schmid. "Die aktuellen Zahlen aus dem Grundbuch, aber auch die derzeitige Marktsituation zeigen uns, dass der Immobilienbranche weitere herausfordernde Monate bevorstehen." Denn die Stimmung in der Branche ist getrübt, wie auch der jüngste Marktbarometer von IMMOunited zeigt.

Zwei Drittel der mehr als 500 Befragten beklagten bei der Umfrage, die noch vor einer möglichen Pleitewelle durchgeführt wurde, dass es der Immobilienbranche derzeit "nicht gut" geht - unter Bauträgern und Projektentwicklern sogar 74 Prozent.

Anfang 2024 wird die Umfrage erneut durchgeführt, dürfte aber vorerst kaum ein helleres Stimmungsbild liefern: "Die Grundeinstellung in der Branche ist sehr negativ, das ist unbestritten", gibt Schmid zu. Doch von Schwarzmalerei hält er wenig: "Der Lichtblick ist für mich, dass 90 Prozent der Befragten davon überzeugt waren, auch in drei Jahren in der Immobilienbranche tätig zu sein - von einer mehrjährigen Durststrecke geht also niemand aus."

Dazu kommt, dass die Wirtschaft nun mal zyklisch ist und die Immobilienbranche nach einer Blütezeit von mehr als zehn Jahren sehr erfolgsverwöhnt war. "Niemand ist unvorbereitet in die Krise gerutscht -jetzt müssen alle mit den neuen Rahmenbedingungen umzugehen lernen", betont Schmid. Daher arbeitet IMMOunited weiter an Innovationen, setzt dabei auch auf Kooperationen mit den Universitäten TU und WU Wien und verstärkt dem Branchentrend entgegen das Team gerade um weitere Data Scientists.

Denn wenn die Reise holpriger wird, sind verlässliche Daten wichtiger denn je. Auch für die Immobilienbranche sind Daten im 21. Jahrhundert zumindest so wichtig wie Ziegel, Mörtel und Beton.