Eigenjagd kaufen: Darauf kommt es an

trend.at sprach dazu mit Klaus Bischof, Gründer und Geschäftsführer von ibi Bischof Immobilien mit Sitz in Wien und Judenburg. Er ist der größte Vermittler von Wald und Eigenjagden in Österreich und ist auch im benachbarten Ausland tätig. So gehen der Verkauf der Rothschild-Jagd am Ötscher oder auch der Verkauf Dreherforst in der Steiermark und in Oberösterreich auf ihn als Makler zurück.

Wer in Wald investiert, hat klare Absichten, weiß Klaus Bischof, Makler und Spezialist für Käufe und Verkäufe von Wald- und Eigenjagd: "Die Investoren wollen eine grundbuchsichere Geldanlage, die werthaltig ist und so über Generationen hinweg Bestand hat. Bei einem Waldbesitz können Generationen nachhaltig ernten. Wer eine Eigenjagd erwirbt, ist aber nicht nur am Forst und an der Rendite interessiert, sondern speziell an der Anlageform „Grundbuchsicher“. Auch die Wertsteigerung ist nicht zu unterschätzen.

Als eine Eigenjagd wird eine zusammenhängende (arrondierte) Grundfläche von mindestens 115 Hektar (1.150.000m²) Fläche bezeichnet.

• Ein gut arrondierter abgeschlossener Besitz. "Optimal ist ein abgeschlossener Forst in einem Talkessel, aber solche Immobilien sehr rar. Länglich gestreckte Besitzungen mit einigen Wegdienstbarkeiten sind auch preislich anders zu definieren", erklärt Eigenjagd-Experte Bischof. Wenn es arrondiert ist und klare Grenzen aufweist, ist der Besitz dagegen mehr wert.

• Wenig oder keine Dienstbarkeiten. Eine gute Eigenjagd machen wenig bis keine Dienstbarkeiten auf den Besitz aus. Dazu zählen Weiderechte, Streurechte oder Patronatsrechte. Eine Dienstbarkeit ist beispielsweise auch das Recht Dritter, einen Forstweg auf dem Besitz zu benutzen.

• Guter Forstbestand, also ein Wald mit guter Holzbonität. Das bedeutet, welche Baumarten in welchen Mengen vorhanden sind, wie alt der Waldbestand ist und wie gesund der Walt ist. Schädlinge, Borkenkäfer und andere Krankheiten wie Schlauchpilz (Esche) können den Wald befallen. Von einem guten Bestand spricht man bei einem hohen Zuwachs pro Hektar und ein guter, nachhaltiger Jahreseinschlag (Holzernte) möglich ist. Bischof: "Die Holzbonität des Waldes muss von einem Fachmann bewertet werden."

• Bei einer Jagd kommen auch noch Faktoren wie ein guter Nährstoffgehalt des Bodens, Sonneneinstrahlung, Seehöhe, Niederschlagsmengen und Jagdwert hinzu.

• Hoher Wildbestand. Vor allem ein guter Bestand aus Rot-, Gams- und Rehwild machen eine Jagd wertvoll.

• Ein gut mit Forststraßen erschlossenes Gebiet erhöhen den Wert einer Jagd.

• Wie bei allen Objekten zählt auch bei einem Forst oder einer Eigenjagd eine gute Lage.

• Ein Jagdhaus auf dem Anwesen wird von Käufern gern gesehen. Die Wünsche reichen von einer Jagdhütte bis zum Jagdschloss.

• Ein gut bestückter Fuhrpark.

Dienstbarkeiten können den Preis eines Forstes oder einer Eigenjagd mindern. "Wenn es auch niemanden vom Kauf abhält, aber sie sind zu bewerten. Man unterschätzt das leicht, aber Dienstbarkeiten wie Weide-, Streurechte oder Holzbezugsrechte kleinerer Bauern können eine größere Belastung darstellen, als man vermuten möchte", erläutert Wald- und Eigenjagd-Makler Bischof. Solche Rechte Dritter können lästig sein und Arbeit verursachen.

Häufige Dienstbarkeiten:

Das Wegerecht. Das bedeutet das Recht, einen Weg zu nutzen, der über ein fremdes Grundstück führt.

Bei einem Holzbezugsrecht kann beispielsweise der Betreffende, dem dieses Recht zugesprochen worden ist, mit seiner Einlagezahl das ihm zustehende Holz pro Jahr entnehmen. Ein Recht, das historisch bedingt ist. Der überwiegende Teil der Holznutzungsrechte berechtigt zum Bezug einer jahresfixen Holzmenge, die dem Eigentümer der berechtigten Liegenschaft unabhängig von seinem Bedarf gebührt. Holzbezugsrechte, die rechtlich als Servitutsrechte gelten, können zumeist nur im Zusammenhang mit der Stammsitzliegenschaft vererbt oder verkauft werden. Holzbezugsberechtigte sind jedoch nicht verpflichtet, im Wald mitzuarbeiten, etwa bei der Errichtung von Forstwegen, der Kulturpflege oder beim Aufforsten. Sie sind auch nicht berechtigt zu jagen. Solche Rechte bedeuten auch, dass derjenige, dem ein Bezugsrecht zusteht, jederzeit in den Wald des Besitzers fahren darf und Holz holen kann oder beispielsweise sein Vieh dort für bestimmte Zeit weiden lassen darf.

Bei Streurechten dürfen Bodenstreu wie Laub- oder Nadelstreu entnommen werden, solange der Waldboden geschont bleibt. In Wäldern, deren Böden zur Verarmung neigen, in Schutzwäldern und auf Waldflächen, auf denen die Streunutzung die Wiederbewaldung gefährdet, ist die Gewinnung von Bodenstreu gänzlich untersagt.

Weiderecht: In Österreich bestehen rund 30.000 Alm- und Heimweiderechte, überwiegend zugunsten bäuerlicher Liegenschaften. In Summe berechtigen das rund 160.000 Großvieheinheiten in fremde Wald- und Weideflächen zu treiben. Der Eigentümer dieser Liegenschaft ist berechtigt, das Weiderecht auszuüben. Auch der Pächter kann berechtigt sein, dieses Recht auszuüben.

Bevor man einen Wald oder eine Eigenjagd kauft, sollte man daher unbedingt vorher einen Blick in das Grundbuch werfen, um die Rechtsansprüche Dritter für die Liegenschaft zu prüfen, denn Dienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen sein. Diese Rechte finden sich im Grundbuch im Lastenblatt (C-Blatt).

Es gibt unterschiedliche Gruppen von Interessenten. Die einen suchen nach Erfahrung des Maklers Flächen zwischen 20 bis 200 Hektar. Dann gibt es einen großen Sprung. Die nächste Gruppe will zwischen 500 und 800 Hektar, und es gibt solche, die über 1.000 Hektar suchen. Ibi-Geschäftsführer: "Diese Käufergruppe greift dann auch gerne bei Angeboten zu, wenn 2.000 oder 3.000 Hektar zum Verkauf stehen." Anleger mit einem verhältnismäßig kleinen Budget suchen Flächen zwischen 10 bis 50 Hektar.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot nach wie vor, "obwohl den Interessenten klar ist, dass sich damit keine hohen Renditen erwirtschaften lassen. Das Investment soll sich nur rechnen. Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind, haben Investoren auch langfristige Entwicklung des Bodenwerts (Grundstückswert der Liegenschaft) und den Bestandswert (vor allem vom Alter des Baumbestandes abhängig) im Blick. "Die Veranlagung in Land- und Forstwirtschaft ist deshalb eine gute Geldanlage", argumentiert Bischof.

Nicht jeder kann in Österreich, wie beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, einfach Wald kaufen. Dem Verkauf von Grünland und Wald muss vorher die Grundverkehrskommission zustimmen, sofern mehr als 3.000 Quadratmeter den Besitzer wechseln sollen. Jedes Bundesland hat dazu seine eigenen Regeln, wann sie welchem Verkauf zustimmen.

Käufer von Grünland und/oder Wald müssen laut den Vorschriften der Grundverkehrskommission entweder bereits Landwirte sein oder über Waldbesitz in Österreich verfügen, um ohne vorheriges Einverständnis der Kommission eine Eigenjagd kaufen zu dürfen. Der dafür nötige Besitz kann auch ererbt worden sein. Oft legt sich die Behörde auch quer, wenn ein Ausländer einen Forstbetrieb kaufen möchte. Die Genehmigungspflicht soll verhindern, dass landwirtschaftliche Flächen nicht als solche genutzt werden.

Eine Vorgehensweise, die Bischof für nicht-adäquat und auch nicht für zeitgemäß hält. "Das österreichische Forstrecht ist ohnehin sehr streng. Es gibt genaue Vorschriften, was die nachhaltige Bewirtschaftung des Waldes, die Wiederaufforstung und die Entfernung von Käferholz betrifft. Wenn dagegen ein historisches Gebäude den Besitzer wechselt, muss selbst bei Toplagen keine Kommission gefragt werden - was auch richtig ist. Davon tragen kann die Liegenschaft ohnehin niemand."

Die Konsequenz dieser Bestimmung kann für Verkäufer von Grünland oder Wald in finanzieller Hinsicht dramatische Folgen haben. "Wenn sich ein inländischer Kaufinteressent findet, der beispielsweise nur 500.000 Euro zahlen will oder kann, ein ausländischer Interessent aber bereit wäre 1,3 Millionen Euro zu zahlen und die Grundverkehrskommission einem Verkauf an einen Ausländer nicht zustimmt, verliert der Verkäufer dadurch 800.000 Euro. Diese Differenz zahlt ihm niemand!", ärgert sich Immobilienexperte Bischof.

Der Wald wächst. „Österreichs Waldfläche ist über vier Millionen Hektar groß. Somit ist fast die Hälfte (48 Prozent) der Staatsfläche Wald. Das waldreichste Bundesland ist die Steiermark mit 62 Prozent, gefolgt von Kärnten (61 Prozent).

Bei Preisen für Wald blickt man auf eine gute Wertsteigerung zurück. Vor rund 30 Jahren waren rund 50 Cent pro Quadratmeter beim Waldverkauf zu erzielen. Vor allem seit dem Jahr 2008 hat der Preis für Wald ständig zugelegt.

Für eine sehr gut bestückte Wirtschaftswald, ist man bereit 2,50 Euro oder drei Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Die Preise sind je nach Region, Lage und Zuwachs unterschiedlich. Im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis bei Wäldern zwischen 1,80 Euro und 2,20 Euro. Am günstigsten ist es im Burgenland, am teuersten in Salzburg und Tirol.

Am stärksten war der Anstieg in den vergangenen fünf Jahren in Tirol, wo die Preise für Waldgrundstücke um 28 Prozent gestiegen sind, in Salzburg lag das Plus bei 25 Prozent. In Salzburg wurden auch im Schnitt die höchsten Preise mit drei Euro für den Quadratmeter erzielt, während es im Burgenland und Niederösterreich rund ein Euro waren. Das ergab die Auswertung der Immobilienplattform willhaben und der Grundbuchanalysten Immunited für das Jahr 2022.

Im Schnitt wurden 2022 pro Waldgrundstück 57.500 Euro bezahlt, 2016 waren es 48.300 Euro.

• Wie viel Festmeter jährlich aus einem Wald herausgeschlagen werden dürfen, hängt von der Bonität des Waldes, Seehöhe und Zuwachs ab. Als Grundlage für die Bemessung der Bonität dient der Waldwirtschaftsplan, der über den Gesamtbesitz erstellt wird. Daraus wird ersichtlich, wie hoch der jährliche Waldzuwachs ist. Danach richtet sich, wie viel man herausschlagen darf. Das Forstgesetz ist auf Nachhaltigkeit ausgelegt, wodurch gewährleistet wird, dass mehr zuwächst als entnommen wird.

• Die Bonität eines Waldes und wie viel man herausschlagen darf, hängt auch von der Seehöhe ab. Auf Basis dieser Angaben wird der Wert auch von der Finanz bewertet. Auf dieser Basis wird ebenfalls beurteilt, wie gut der Wald ist. 200 bis 300 Festmeter pro Jahr zu fällen, sind aber im Schnitt kein Problem, wenn die Bonität stimmt.

Was ist ein Festmeter?

Der Festmeter (Fm) oder Erntefestmeter (Efm) ist ein Maß für das Holz, das nach der Holzernte tatsächlich verkauft werden kann.

Hauptbaumart ist in Österreich mit einem Anteil von 57 Prozent die Fichte, welche nach wie vor für den Befall von Borkenkäfern anfällig ist. Forstexperten empfehlen deshalb einen Mischwald. "Blickt man auf die nächsten 100 Jahre, wird es Regionen geben, wo es keine Fichte mehr geben wird", glaubt Peter Mayer vom Bundesforschungszentrums für Wald.

Der Anteil des Mischwaldes erhöht sich zwar, wenn auch nur langsam. Die Buche nimmt zwölf Prozent des heimischen Waldes ein. "Ein solcher Mischwald bringt auch einen Mehrwert. Man muss allerdings wissen, wie man einen Mischwald bewirtschaftet, denn dieser ist nicht so einfach zu handhaben wie die Fichte, die Lärche und die Tanne und erfordert andere Kenntnisse", so Bischof.

Zukunftsbaum Lärche

Bischof: "Ich forste in meinem Wald mit keiner einzigen Fichte mehr auf, ich setzte auf Lärchen. Zwar gilt die Fichte als der "Brotbaum", dafür ist das Angebot bei Lärchen geringer und so der Preis dafür höher." Seit der Aufforstung mit Lärchen halten sich auf seiner Eigenjagd die Sturmschäden stark in Grenzen. "Die Lärche ist in vielen Regionen deshalb der Zukunftsbaum", so der ibi-Chef. Sie sind witterungsbeständig, wurzeln breit und tief und liefern zudem ein besonders hartes, für das Bauen beliebte Holz. Wenn dafür auch ein erhöhter Schutz gegen Wildverbiss nötig ist.

Die Preise beginnen bei 1,5 bis 2,5 Millionen Euro.

Die Rendite liegt bei 0,5 Prozent bis 1,2 Prozent jährlich. Hinzu kommt jedoch das Wertsteigerungspotential, womit die Rendite unterm Strich bei einem Verkauf deutlich höher liegt.

Wie viel eine Jagdpacht kostet, kommt in erster Linie darauf an, ob es in einer Rotwildkernzone liegt oder nicht. Für eine gut bestückte Jagd sind sowohl Käufer als auch dann die Pächter bereit, mehr zu zahlen als für eine reine Rehwild-Jagd. Trotz der höheren Fütterungskosten für das Rotwild ist auch ein höherer Ertrag bei der Pacht zu erzielen.

Die Preise für die Pacht richten sich nach dem Abschussplan und die Pachthöhe und liegen bei rund 15 bis 70 Euro pro Hektar. Für eine gut bestücke Rotwildjagd kann man im Schnitt 50 Euro am Hektar verlangen, wenn nur ein paar Rehe im Jahr erlegt werden dürfen oder können, sind es unter Umständen auch nicht mehr wie 15 Euro pro Hektar. Es hängt auch von der Lage des Reviers ab, wie das Kerngebiet der Jagd aussieht.

Es ist schwierig, einen Pächter zu finden oder zu halten, wenn der Verpächter mitjagen möchte. Wenn jemand eine Jagd pachtet, will er sie schließlich für sich haben. Wenn der Verpächter mitjagt und der Pächter so nicht weiß nicht, was geschossen wird, sind Streitigkeiten vorprogrammiert. Auch Reviergemeinschaften bergen Konfliktpotential, da es sich schwer feststellen lässt, wer was und wie viel jagt.

Ärger gibt es auch, wenn der Pächter einen Baum fällen will, um besser jagen zu können, oder einen Hochsitz bauen will und der Eigentümer das nicht zulässt. Da reiben sich die Interessen von Eigentümer und Pächter. Ein Kompromiss ist deshalb erstrebenswert.

Der Preis für das Festmeter Holz (Sägerundholz) ist seit Mitte des Jahres 2022 nach einer starken Rallye seit Mitte 2020 abgestürzt. Vom Höchststand von 126 Euro/Festmeter (der höchste Stand seit 1995) krachten die Preise auf im Oktober 2023 auf rund 89 Euro. Damit liegt der Holzpreis jedoch nur knapp unter dem 10-Jahresmittel von 92 Euro/Festmeter.

Holzhändler bedienen sich bei der Preisgestaltung mitunter noch andere Hebel. Zwar muss der Fixpreis zum Lieferzeitpunkt halten, es kommt beispielsweise aber immer wieder vor, dass sie die Liefermenge plötzlich kontingentieren und die Waldbauern damit nicht alles zum vereinbarten Zeitpunkt liefern können und somit auch der Preis sich für das restliche Holz ändert, meist zu ihren Ungunsten.

Die steuerliche Bemessungsgrundlage für den Betrieb einer Forstwirtschaft hängt vom Einheitswert und der Ertragsmesszahl ab. Die Kosten sind sehr unterschiedlich und hängen ganz von der Größe der Eigenjagd ab. Daran bemisst sich der Sozialversicherungsbeitrag, hinzukommen die Beiträge für die Landarbeiterkammer.

Die Kosten für das Futter für das Wild hängen stark davon ab, welches Wild sich in dem Revier aufhält. So ist es auch bei der Fütterung ein großer Unterschied, ob es sich um eine Rehwild- oder Rotwildjagd handelt. Bei Rotwild sind die Kosten deutlich höher. Ist beispielsweise in einem 120 bis 150 Hektar großen Revier nur Rehwild zu füttern, fallen im Schnitt Kosten zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Jahr an. Für die Fütterung von Rotwild sind Kosten zwischen 15.000 bis 35.000 Euro oder mehr einzukalkulieren.

Wer einen Wald besitzt, ist verpflichtet, den jährlich vorgeschriebenen Einschlag zu erfüllen und auch entsprechend aufzuforsten. Viele, vor allem jene, die bis 200, 300 Hektar besitzen, betreiben den Forst und die Jagd selbst. Es gibt aber zahlreiche Holzunternehmen und eigene Fachbüros, an die man die Forstarbeit outsourcen kann. So übernehmen die österreichischen Bundesforste und der Waldwirtschaftsverband auf Wunsch die Bewirtschaftung für den Waldbesitzer. Verrechnet wird pro Hektar Fläche der Aufforstung, die für die Bewirtschaftung aufgewendet wird.

• In Italien beispielsweise sind die Voraussetzung sowohl bei der Abwicklung des Kaufs einer Jagd als auch die Vorgaben für die Bewirtschaftung völlig anders als in Österreich. So sind dort die rechtlichen Voraussetzungen für die Waldarbeiten nicht so einfach vorzustellen wie hierzulande. In Italien darf man beispielsweise nicht einfach zehn Bäume umschneiden. Da muss vorher die forstliche Behörde kommen, die zeichnet die betreffenden Bäume an und die beratschlagt dann, ob sie gefällt werden dürfen oder nicht. Ohne Antrag und staatliche Kontrolle geht in Italien gar nichts. In Österreich muss erst das Fällen über einem halben Hektar zusammengehörendes Waldgebiet gemeldet werden.

• Betreiber von Biogasanlagen werden in Italien bis ins Jahr 2030 steuerlich begünstigt. Die Investition in eine Eigenjagd, mit einem solchen Asset, zahlt sich schon alleine deshalb aus.

• In der Slowakei funktioniert das Grundbuch ähnlich wie in Österreich. Die Preise sind im Schnitt nur halb so hoch wie in Österreich.

• Ungarn gilt für Käufer von Grund und Boden äußerst schwierig. "Ohne gute Anwaltskanzlei geht da gar nichts. Selbst dann bleibt ein Investment riskant. Alleine die Grundbuchs- und Genussrechte sind kompliziert. Wer dort nicht mit Experten gut vernetzt ist, tut sich schwer", gibt ibi-Geschäftsführer Bischof zu bedenken.

• Davon Jagd- und Forstwirtschaft in Rumänien zu kaufen, wird eher abgeraten, da die Korruption dort als viel zu hoch gilt. Wald bester Bonität kostet dort zwar nur rund 40 bis 60 Cent pro Quadratmeter, nur wenn man Pech hat, bringt man das Holz gar nicht heraus, weil die Wege und die Eisenbahn privatisiert worden sind und der Bürgermeister vielleicht noch einen neuen Kindergarten oder eine Volksschule finanziert bekommen will. Selbst Profis mussten feststellen, wie schwierig das Geschäft dort sein kann.

Ab 500 Hektar ist eine Eigenjagd gut geeignet, um eine Jagd zu betreiben. Bei einer solchen Größe sind Rotwild, Gams, Rehwild und der kleine und der große Hahn dabei. Bei dieser Vielfalt wird das jagdliche Interesse gut abgedeckt

Beim Kauf einer Eigenjagd im Ausland sollte man beim Rechtsanwalt und dem Makler auf keinen Fall sparen. Sonst kann der Schuss schnell hinten losgehen. Da bringt es auch nichts wenn der Quadratmeter nur 40 Cent kostet. Damit der Kauf rechtlich und steuerlich auf einem guten Fundament steht, sollte man noch einmal 40 Cent für Beratungshonorare einkalkulieren. "Aber da kauf ich lieber gleich in Österreich. Da kostet der Wald zwar zwei Euro pro Quadratmeter, aber ich muss weder um meinen Besitz noch um mein Leben fürchten, wie es in manchen Ostländern bei ausländischen Waldbesitzern in der Vergangenheit schon der Fall war", so der Rat von ibi-Boss Bischof.