Bauherrenmodell: Die Steuervorteile & die Risiken

Ein Investment in Immobilien bietet alles wonach sich konservative Anleger sehnen: Sicherheit und Inflationsschutz. Letzteres ist durch die derzeit hohe Teuerungsrate für viele besonders wichtig. Nicht ohne Grund: Bleibt die Inflationsrate für die kommenden zehn bis 15 Jahre bei jährlich drei bis vier Prozent, halbiert sich der Wert nicht angelegten Kapitals in dieser Zeit.

Anleger schichten daher in den vergangenen Jahren ihr Kapital in einem nie zuvor dagewesenen Ausmaß in Immobilien um. Das wiederum ließ die Immobilienpreise und damit auch die Renditen von Immobilien-Investments in einem atemberaubenden Tempo steigen.

Gerade in Zeiten hochpreisiger Immobilien lohnt es sich, in Investmentvehikel zu investieren, durch die hohen Kosten bis zu einem gewissen Grad abgefedert werden. Unter diesen Vehikeln sticht vor allem das Bauherrenmodell hervor. Es vereint die Möglichkeit, direkt in Immobilien zu investieren und die Investitionen dafür um rund 40 Prozent steuermindernd abzusetzen - sofern man zu den Topverdienern zählt, die in eine Einkommensteuer-Progressionsstufe über 42 Prozent fallen, also mehr als 60.000 Euro brutto pro Jahr verdienen.

Im Schnitt lassen sich bei Investments in Städten wie Graz, Salzburg und Wien nach Steuern Renditen so an die 3 und 4 Prozent erzielen.

Mit einem Bauherrenmodell werden Anleger Miteigentümer einer Immobilie im geförderten Wohnbau. Man erwirbt dabei meist keine einzelne Wohnung, sondern Anteile an der Immobilie, die auch mit dem eigenen Namen versehen, im Grundbuch eingetragen werden. Bei einem Bauherrenmodell wird entweder ein desolater Altbau erworben und auf Vordermann gebracht oder es wird ein Mietshaus neu erreichtet.

Die Immobilien werden stets auch mit Fördermitteln der öffentlichen Hand saniert oder errichtet und anschließend langfristig vermietet. An einem solchen Modell kann man sich im Miteigentum oder als Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft beteiligen.

Durch die Kreditrückzahlungen der Miteigentümer und den Annuitätenzuschüssen - eine Art Wohnbau-Förderdarlehen, bei dem die einzelnen Fördergeber Zuschüsse zur Rückzahlung von Bankdarlehen leisten - wird das Fremdkapital zurückbezahlt. Fördergeber können zum Beispiel Wohnfonds eines Bundeslandes sein.

Mit der Fertigstellung der Immobilie fließen die Mieteinnahmen. Besonders interessant sind für Anleger in Bauherrnmodelle dabei die hohen Steuervergünstigungen. Nach rund 20 Jahren ist die Immobilie im Schnitt abbezahlt und liefert fortan eine solide monatliche Zusatzrente oder Zusatzeinkommen. Wer zum Projektstart seinen Anteil bar zahlt, profitiert natürlich vom ersten Tag der Vermietung in vollem Umfang von den Mieteinnahmen.

Bauherrenmodelle werden von zahlreichen Immobilienspezialisten angeboten. Ein solches Bauherrenmodell kann aber im Prinzip auch von einem Investor selbst abgewickelt werden. Das ist natürlich günstiger, da die Kosten für die Abwicklung nicht in fremden Taschen fließen. Allerdings sollte man den Aufwand dafür nicht unterschätzen, selbst wenn man bei Immobilieninvestments halbwegs firm ist.

Schon alleine, wenn man ein Mietshaus auf eigene Faust renoviert und sich von Genehmigungen über die Beauftragung der Handwerker bis zur Vermietung um alles selbst kümmert, kann man gleich in die Baubranche wechseln und den Job an den Nagel hängen. Außerdem haftet man, wenn man alles in Eigenregie macht, in vollem Ausmaß.

In Österreich ist der größte Anbieter von Bauherrenmodellen die zur Soravia-Gruppe zählende IFA. Zu den weiteren Anbietern zählen unter anderem Costa, Öko-Wohnbau, Pericon, Valuita ,Wertescure oder Wohninvest.

Bauherrenmodelle locken mit erheblichen Steuervorteilen, die umso interessanter werden, je höher das eigene Einkommen ist, wie Friedrich Möstl, Partner von Deloitte Styria erklärt. Für Besserverdiener wie Ärzte, Steuerberater oder Rechtsanwälte ist ein solches Bauherrenmodell deshalb auch eine beliebte Investmentform. Vor allem für jene, die eine Immobilie als reine Finanzanlage sehen und damit keine Arbeit haben wollen, bietet sich ein Bauherrenmodell an.

Der steuerliche Effekt ist im Schnitt bei jenen, die im Alter von rund 50 Jahren in ein Bauherrenmodell einsteigen, am größten. Bis zum Pensionsantritt sind die Anfangsinvestitionen nämlich im Idealfall abgeschossen. Gleichzeitig sinkt mit dem Pensionsantritt die Möglichkeit, die Steuern zu senken. Dafür sind die Investoren dann aber zumeist schon in einer deutlich niedrigeren Steuerklasse.

Der Koordinator des Projektes bietet den Investoren beim Bauherrenmodell ein Rundum-Sorglos-Paket, das meist folgende Punkte umfasst:

• die treuhändige Abwicklung des Kaufs

• die sofortige grundbücherliche Sicherheit in Form eines persönlich eingetragener Miteigentümers

• Festpreisgarantie ohne Nachschusspflicht für die Herstellungskosten

• Unterstützung bei der Fremdfinanzierung für den Ankauf

• Kapitalgarantie für den Fall der Rückabwicklung

• komplette Projektabwicklung auf Projektdauer

• Management durch erfahrene Spezialisten in der ganzheitlichen Betreuung von Immobilien

• die jährlichen Unterlagen für die Steuererklärung

Bei diesem anteiligen Mitbesitz an einer Liegenschaft sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben über einen "Pool“ organisiert. Das bedeutet etwa bei einem Zinshaus mit zehn Einheiten, dass alle Einnahmen und Ausgaben zusammengezählt und auf die Investoren gemäß ihres Anteils aufgeteilt werden.

Das hat den Vorteil, dass allfällige Leerstände von Wohnungen oder und Mietrückstände die einzelnen Investoren stets nur anteilig treffen. Ebenso werden Kosten, die etwa bei der Renovierung einer einzelnen Mietwohnung anfallen - wie Ausmalen, Bodenschleifen, neue Küche oder Betriebskosten für leerstehende Wohnungen - über den Mietenpool ausgeglichen.

Der Staat will mit Bauherrenmodellen betuchte Investoren anlocken, um so gemeinsam mit öffentlichen Fördermitteln leistbaren Wohnraum für weniger vermögende Bürger zu schaffen.

Beim Bauherrenmodell fallen in den ersten drei, vier Jahren hohe Kosten an, wenn auch noch keine Einnahmen fließen. So ist für Konzeption, Steuerberatung und Finanzierung für alle Miteigentümer viel Geld aufzubringen. Diese Kosten werden aus steuerlicher Sicht als Verluste eingestuft und senken so die Einkommensteuer der Investoren.

Die Möglichkeit der beschleunigten Abschreibung der Herstellungskosten auf 15 Jahre macht Bauherrenmodelle zusätzlich interessant. Zum Vergleich: normalerweise wird ein Gebäudewert auf knapp 67 Jahre verteilt abgeschrieben.

Schon durch diese beiden Effekte kann eine Immobilienbeteiligung mit vergleichsweise geringer finanzieller Belastung aufgebaut werden. Durch die begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten verlängert sich jedoch die Spekulationsfrist von den üblichen 10 Jahren auf 15 Jahre.

Die Mieteinnahmen bleiben beim Bauherrnmodell bis zur Rückzahlung des Fremdkapitals meist steuerfrei.

Aufwendungen, die nicht zu den Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen zählen und keinen unmittelbaren Zusammenhang mit der Übertragung des Grundstücks haben, sind als Werbungskosten absetzbar. Dazu gehören insbesondere Zinsen für Darlehen zur Finanzierung des Bauvorhabens und Kosten für die Steuerberatung, nach der Fertigstellung des Projekts.

Die Investition in Immobilien bietet auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges bei den Baukosten. Voraussetzung ist, dass eine Vermietungsabsicht besteht, die Einkunftsquelle vom Finanzamt akzeptiert wird und eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung erfolgt.

Der Begriff des Bauherren ist zudem für die einkommenssteuerliche Behandlung von Anschaffungs- und Herstellungskosten, für die Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer relevant. Gemäß der Bauherrenverordnung und den Einkommensteuerrichtlinien stehen besondere Steuerabsetzmöglichkeiten nur dem Steuerpflichtigen zu, der das mit der Herstellung und Instandsetzung verbundene wirtschaftliche Risiko trägt. Ein solches trägt derjenige, der ein Gebäude auf eigene Rechnung und Gefahr herstellt oder instand setzt/(en lässt) und somit das Baugeschehen beherrscht. Der Badener Steuerberater Gerhard Writzmann erklärt dazu: "Als großer Bauherr ist man daher von Anfang an viel stärker in das Bauvorhaben eingebunden als der kleine Bauherr.

Trägt der Steuerpflichtige dieses Risiko nicht, sondern kauft sich in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt ein, dann können sämtliche Aufwendungen lediglich im Rahmen der Normalabschreibung in Höhe von 1,5 Prozent jährlich geltend gemacht werden. In der Einkommenssteuer wird deshalb, abhängig vom ökonomischen Risiko, zwischen dem „großen" und „kleinen" Bauherren unterschieden.

Laut Bauherrenverordnung darf jedoch auch beim kleinen Bauherren das Risiko nicht gänzlich ausgeschlossen werden, um in den Genuss steuerlicher Vorteile zu gelangen. Weitere Voraussetzungen für ein kleines Bauherrenmodell sind gemäß Verordnung die detaillierte Aufschlüsselung der Leistungen des Unternehmens, das die baulichen Maßnahmen ausführt und dass die Anschaffung des Grundstückes vor dem tatsächlichen Baubeginn, der mit dem ersten Spatenstich gleichgesetzt wird, erfolgt.

Sowohl die Kosten der Anschaffung des Altobjektes als auch jene der Planung und Sanierung sind grunderwerbsteuerpflichtig. TPA Steuerexperte Robert Lovrecki: "Mit der Herstellung bzw. Sanierung unmittelbar verbundene Nebenkosten sind bis zu einem Ausmaß von 25 Prozent der Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen absetzbar (Verteilung über 15 Jahre). Darüberhinausgehende Aufwendungen sind den Anschaffungskosten zuzurechnen (Verteilung über 50 bzw. 67 Jahre)."

Die Möglichkeiten andere Nebenkosten, die nicht mit der Errichtung des Gebäudes in Zusammenhang stehenden, sofort abzusetzen, sind eingeschränkt. Eine Ausnahme bilden die Finanzierungskosten.

Der große Bauherr trägt hingegen sowohl das Baurisiko, das finanzielle Risiko als auch das Planungsrisiko. Ein großer Bauherr ist auch verpflichtet, sich an einer Projektentwicklungsgesellschaft zu beteiligen.

Unter dieser Voraussetzung kann er dafür auch alle wirtschaftlichen und steuerlichen Effekte aus dem Projekt nutzen. So können auch Nebenkosten wie für Konzeption und Beratung sofort, also im ersten Jahr der Bauherrentätigkeit, steuerlich geltend gemacht werden.

Bei großen Bauherren wird zudem die Grunderwerbsteuer von den Grundstückskosten und bei einem Altbau auf den entfallenden Anschaffungskosten erhoben. Für Baukosten gilt der Vorsteuerabzug, sofern eine steuerpflichtige Vermietung vorliegt.

Das große Bauherrenmodell kann in Form einer GmbH & Co KG abgewickelt werden, wobei die GmbH als Initiator die Rolle der Komplementärgesellschaft übernimmt und voll haftet. Der Anleger beteiligt sich als Kommanditist an der Gesellschaft. Dieser bringt Eigenmittel ein, und verpflichtet sich, seinen vereinbarten Beitrag zur Entschuldung der Immobilie zu leisten. Beim großen Bauherren sind lediglich die Anschaffungskosten des Altobjektes der Grunderwerbsteuer zu unterziehen.

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Anders als beim Kauf einer fix fertigen Wohnung besteht während das Projekt im Entstehen ist, das Risiko, dass sich das Projekt zeitlich verzögert, etwa aufgrund langwieriger Behördenverfahren. Ein nicht zu unterschätzendes Risiko stellt auch die Entwicklung der Baukosten im Zeitraum von der Kalkulation bis zur Fertigstellung und Legung der Schlussrechnung dar. So können etwa die in der jüngsten Zeit stark gestiegenen Baukosten die gesamte Wirtschaftlichkeitsrechnung eines Projekts auf den Kopf stellen.

"Für Laien ist die Wirtschaftlichkeit eines Bauherrenprojekts nur schwer zu beurteilen, deshalb ist es beim Immobilieninvestment besonders wichtig, auf einen Profi mit Erfahrung zu setzen", warnt Rechtsanwalt Sascha Verovnik, Immobilienspezialist der Kanzlei Scherbaum Seebacher.

Das sich das Projekt wirtschaftlich rechnet, ist vor allem beim kleinen Bauherrenmodell essentiell. Ansonsten werden nämlich sämtliche Steuerersparnisse am Ende wieder aberkannt und müssen zurückbezahlt werden.

Die Grundlage dafür bilden die Vorschriften für die sogenannte kleine Vermietung. Damit sind Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten gemeint. Beim Kleinen Bauherren wird die Wohnanlage parifiziert und in Wohnungseigentum übergeführt. Diese Eigentumswohnung(en) werden in weiterer Folge vermietet.

Geht sich jedoch kein Totalüberschuss für das Objekt innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren zuzüglich einer Bauzeit von maximal drei Jahren aus, werden die bisher steuerlich geltend gemachten Verluste aberkannt. In diesem Fall wird das Investment von der Finanz als Liebhaberei eingestuft. Auch der Vorsteuerabzug kann im Nachhinein gestrichen werden.

Gründe dafür können etwa sein:

• zu optimistische Mietzinsprognosen

• dauerhaft leerstehender Wohnungen

• zu hohe Zinsbelastungen

Wenn das Investment verkauft wird, noch bevor der steuerliche Totalüberschuss erzielt wurde, müssen die Steuervergünstigungen ebenfalls zurückbezahlt werden. Das kleine Bauherrenmodell sollte daher als langfristiges Investment gesehen werden. Die empfohlene Behaltedauer bei Investments mit hoher Kreditfinanzierung liegt generell bei 20 bis 25 Jahren.

Bevor man einen Vertrag für einen Anteil am Bauherrenmodell unterschriebt, sollte man prüfen, ob sich eine eventuelle Haftung ausschließlich auf die Höhe des eigenen Anteils beschränkt, also keine gesamtschuldnerische Haftung besteht. Hände weg jedoch von Bauherrenmodellen in KGs (Kommanditgesellschaften), bei denen ein Gemeinschaftskredit besteht.

Vertraglich vereinbart kann jedoch eine „Nachschusspflicht“ für einzelne Bereiche werden, wie bei höheren Baukosten oder verspäteter Fertigstellung und daraus resultierender erhöhter Bauzeitzinsen. Vor allem als kleiner Bauherr sollte man solche Nachschusspflichten jedoch nicht unterschreiben.

Im Schnitt ist man bei einem klassischen Bauherrenmodell ab 100.000 Euro dabei. Immobilienanlage-Experte Koller hält einen Eigenkapitalanteil von 25 bis 30 Prozent der Gesamtinvestitionskosten für sinnvoll. Bei vielen Modellen sind das rund 30.000 Euro für den kleinsten Anteil am Projekt. Mit weniger Eigenkapital oder auch zu optimistischen Mietprognosen könnte sich ein steuerlicher Gesamtgewinn des Projekts nicht ausgehen, weil die Zinsbelastungen dann in Summe zu hoch werden und die Einkünfte vielleicht doch geringer ausfallen können. Der Rest wird über ein Darlehen finanziert. Je nach Höhe der Mieteinnahmen wird ein mehr oder weniger größer Teil davon durch Mieteinnahmen zurückgezahlt.

Auf dem freien Markt ist die Nachfrage nach Miteigentumsanteilen aus Bauherrenmodellen gering. Es existiert daher eine Rückkaufverpflichtung und eine Kapitalgarantie. Der Verkauf vor Projektende ist zwar möglich, es gibt jedoch ein Vorkaufsrecht des Anbieters. Der Miteigentümer erhält eine Kapitalgarantie, aber ein Verkauf vor Projektende kann empfindliche steuerliche Auswirkungen für den Verkäufer haben.

So werden bei Bauherrenmodell zumeist steuerliche Sonderabschreibungen in Anspruch genommen, die zumindest teilweise verloren gehen bzw. rückerstattet werden müssen, wenn das Investment bei einem vorzeitigen Verkauf nicht als Einkunftsquelle sondern als „Liebhaberei“ eingestuft wird. Im Falle des Verkaufes mit Gewinn ist der anteilige, offene Darlehensrest des Landesdarlehens sofort zurückzuführen. Der Annuitätenzuschuss für das Hypothekardarlehen wird gestrichen. Der Käufer kann auch die Förderungen übernehmen.

"Bauherrenmodelle mit einem ideellen Anteil lassen sich x-beliebig splitten, also aufteilen", so die Bauherren-Experten von Costa Finanzconsulting. Bei einer Weitergabe kann jeder Beschenkte einen gleich hohen Anteil an der Beteiligung erhalten. Während man bei Schenkungen von Ertragsimmobilien stets vor Übertragung die steuerlichen Konsequenzen oder auch Gestaltungsmöglichkeiten beachten sollten, ist das bei einer Vererbung eines Bauherrenmodells steuerlich problemlos.

Jedoch fallen generell sowohl bei einer Schenkung als auch bei einer Vererbung gewisse Steuern an, insbesondere die Grunderwerbsteuer. Diese ist jedoch bei Schenkung oder Vererbung im Familienverbund steuerlich begünstigt. Bei einem als Kommanditgesellschaft (KG) konzipierten Bauherrenmodell fallen bei einer Vererbung, Schenkung oder Verkauf, keine Grunderwerbsteuer an, da es sich um einen Gesellschaftsanteil und kein grundbücherliches Eigentum handelt.

Der wohl wichtigste Unterschied zwischen einem Bauherrenmodell und einer Vorsorgewohnung ist die Möglichkeit der Nutzung. Bei einem Bauherrenmodell erwirbt man meist nur einen Anteil vom gesamten Haus und keine konkrete Eigentumswohnung wie bei einer Vorsorgewohnung. Bei einer solchen Anlegerwohnung ist der Investor im Gegensatz zum Bauherrenmodell auch der Vermieter. Er kümmert sich, wenn er keine Hausverwaltung hat, um das Eintreiben und Verwalten des Objekts und ist selbst verantwortlich, die Umsatzsteuer abzuführen. "Zu Beginn ist nur ein Monat Zeit, das beim Finanzamt bekannt zu geben", so TPA Steuerberater Lovrecki. Am Ende des Jahres ist eine Überschussrechnung zu machen.

Der Investor einer Vorsorgewohnung trägt auch kein Baurisiko und erwirbt eine Wohnung zu einem zum vereinbarten Fixpreis. Es gibt jedoch anders als beim Bauherrenmodell keine Förderungen für Vorsorgewohnungen. Die Höhe der Mieteinnahmen muss marktüblich sein. Verwandten auf diesem Weg eine günstige Wohnung zukommen zu lassen, ist steuerlich nicht erlaubt. Bei der Vorsorgewohnung muss der Eigentümer damit rechnen, dass die Wohnung auch länger leer steht. Mietenpools, die dieses Risiko auf mehrere Vermieter aufteilen, sind selten. Zu den wenigen Anbietern von Vorsorgewohnungen in Österreich zählt Raiffeisen Vorsorgewohnung.

Vorsorgewohnungen sind auch wesentlich teurer als Anteile an Bauherrenmodellen. Für den Preis einer Vorsorgewohnung in Wien bekommt man fast zwei Anteile von unterschiedlichen Bauherrenmodellen. „Bei Vorsorgewohnungen in den klassischen Wohnungsgrößen bewegen sich die Einstiegspreise in Wien derzeit bei rund 190.000 bis 250.000 Euro. Im Schnitt muss man mit Netto-Quadratmeterpreisen von 4.500 bis 5.500 Euro rechnen.

Die klassische Vorsorgewohnung als Anlageobjekt, etwa in Wien, wird damit jedoch auch immer uninteressanter. Schließlich lassen sich selbst die schönsten Wohnungen in den beliebtesten Lagen langfristig selten für mehr als 15 Euro pro Quadratmeter im Monat netto vermieten. Damit liegen die Renditen, bezogen auf die monatliche Nettomiete, deutlich unter drei Prozent. Für Privatanleger nicht ideal, denn um sich beim Kauf einer Vorsorgewohnung die Umsatzsteuer zu sparen, müssen Anleger dem Finanzamt über einen Zeitraum von 20 Jahren nachweisen, aus steuerlicher Sicht mit der Vermietung einen Gewinn erzielt zu haben.

Aus steuerlicher Sicht schneidet bei all jenen, die in die Progressionsstufe über 42 Prozent fallen, das Bauherrenmodell besser ab. Bei jenen, die weniger Steuern zahlen - Jahres-Bruttoeinnahmen unter 60.000 Euro - ist die Vorsorgewohnung von Vorteil, da Mieteinnahmen bei einem Jahreseinkommen von 18.000 Euro bis 31.000 Euro mit nur 35 Prozent versteuert werden. Der Freibetrag für die Einkommenssteuer liegt bei 11.000 Euro im Jahr – für alle Einkommensquellen. Die Umsatzsteuer für die Vermietung von Wohnen beträgt zehn Prozent.

Ein weiterer Unterschied: Bei einer Anlegerwohnung sind die Mieteinnahmen höher als bei einem Bauherrenmodell, dessen Mieten gesetzlich gedeckelt sind. Dafür lockt ein Bauherrenmodell allerdings mit den angeführten erheblichen Steuervorteilen.