Immobilien kaufen: Geldanlage und Rendite mit Betongold

Geld in Immobilien zu veranlagen, hat in den letzten Jahren einen immer größer werdenden Stellenwert bei der Vermögensveranlagung eingenommen. Seit der Finanzkrise und verstärkt durch die Pandemie und nun durch den Krieg in der Ukraine geht es mehr denn je darum sein Vermögen vor Preisverfall zu schützen. Zu viel Geld haben die Notenbanken und Regierungen in die Wirtschaft gepumpt als das Risiko stark steigender Inflation einschätzbar wäre.

Was lange unvorstellbar schien, wurde mittlerweile erreicht. Österreich, lange bei den Immobilienpreisen am unteren Ende der Skala, ist zum teuersten Pflaster Europas aufgestiegen. Der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen beträgt durchschnittlich 4.457 Euro. Das entspricht 10,6 Brutto-Jahresgehältern für eine 70 m2-Eigentumswohnung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist damit im Vergleich zum Vorjahr – trotz COVID-19-Krise – um rund sechs Prozent gestiegen. Selbst in Großbritannien, lange Zeit das Land mit den höchsten Immobilienpreisen, zahlt man derzeit mit im Schnitt 4.058 Euro pro Quadratmeter weniger als in der Alpenrepublik.

Wenn in die Preise in den europäischen Hauptstädten auch nach wie vor teilweise auch deutlich höher ausfallen können als in Wien, wo man 2021 rund 5.250 Euro pro Quadratmeter hinblättern muss. In der hippen Metropole Paris sind es mit 12.900 Euro um Ecken mehr, in London zahlt man an die 8.000 Euro. Wenn in Wien mit einem Plus von 7,8 Prozent der Anstieg 2020 wesentlich höher ausfiel als in vielen anderen Metropolen. In Graz wird pro Quadratmeter 3.700 Euro verlangt, in Linz bei 4.000 Euro.

Trotz des starken Preisanstiegs in den vergangenen 20 Jahren erwartet Deloitte in seiner Studie über Immobilien, in einzelnen Regionen Österreichs weiter steigende Preise, wie in Tirol. „Dort wird Bauland knapp und die Mieten steigen auch“, so die Begründung der Studienautoren. In Vorarlberg haben die Preise dagegen zuletzt nachgegeben. "Das könnten die Vorboten einer Verschnaufpause des Immobooms sein", so die Vermutung der Deloitte-Experten. Eine Analyse, die noch nicht vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges gestellt wurde, wodurch eine Kaufzurückhaltung nicht ausgeschlossen werden kann, ebenso wenig wie eine erhöhte Nachfrage.

Bei den Mietpreisen stellt sich die Situation jedoch umgekehrt da. Sich in den Großstädten Wien oder Graz eine Wohnung zu mieten, ist laut Deloitte, im Europavergleich besonders günstig. In Wien zahlen Mieter im Schnitt 8,65 Euro pro Quadratmeter, in Graz 9,59 Euro. Davon können Pariser nur träumen. Dort zahlt man fast 30 Euro pro Quadratmeter, in London und Oslo sind es immerhin noch 20 Euro pro Quadratmeter. Was in Österreich gut für die Mieter ist, schmälert für Vermieter jedoch schmerzlich die Mieteinkünfte.

Das kommt ganz auf die Lage an. Im ersten Wiener Bezirk und in guten Lagen innerhalb des Gürtels sind nach den hohen Preisanstiegen der vergangenen Jahre nur noch Renditen von ein bis 1,5 Prozent drinnen. In Randbezirken sind da wie in der Brigittenau, Donaustadt, Floridsdorf, und Simmering und Favoriten laut der Onlineplattform Willhaben knapp vier Prozent Mietertrag erwartbar, bei leicht sinkender Tendenz. Generell gilt zwar eine jährliche Mietrendite von mindestens vier Prozent als erstrebenswert, um von einer „guten Rendite bei Immobilien“ sprechen zu können. Wenn die Inflation jedoch Richtung sechs Prozent klettert, sollte auch die Mietrendite mindestens genauso hoch sein, wenn man von den Mieteinnahmen mehr erwartet, als nur das Kapital zu erhalten.

Die Rendite einer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst ob und wie viel Kapital man aufnehmen muss, um das Objekt zu finanzieren. Denn von den Kosten der Finanzierung hängt teilweise auch die Rendite bei der Vermietung ab. Diese Kosten sind seit Jahren extrem niedrig und sind der Hauptgrund für die starke Immonachfrage. So liegt der für die Kreditzinsen wichtige Euribor leicht im Minus. Ein Eldorado für Immobilienkäufer. Selbst Anstiege um ein Prozent, Plus Aufschlag von der Bank von ein bis zwei Prozent gelten noch als verschmerzbar.

Damit die Traumimmobilie nicht zum Albtraum wird, gibt es aber einiges zu beachten.

Es sollte ausreichend Budget für den geplanten Immoblienkauf angespart und monatlich verfügbar sein. In Österreich gilt ab Juni 2022, dass mindestens ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent vorhanden sein muss. (Siehe Artikel: "OeNB-Richtlinie für strengere Vergabe von Immobilien-Krediten")

Um langfristig die Voraussetzungen zu schaffen, Immobilienvermögen aufzubauen, ist es unumgänglich sich eine nicht zu hohe Monatsrate aufzuhalsen. Laut OeNB-Richtlinie darf die Kreditrate künftig maximal 40 % des Nettoeinkommens ausmachen. Damit man vorab schon mal ausrechnen kann, wie hoch die monatlichen Raten, je nach Immokosten, Eigenmittel und Zinslast ausfallen, gibt es zahlreiche Onlinerechner. Bei einer Immobilie um 200.000 Euro und 20.000 Euro Eigenmittel und 2,5 Prozent Zinsen sind in den nächsten 30 Jahren monatlich 731 Euro zu zahlen.

Die Lage ist sowohl für das eigene Lebensgefühl, wenn man darin wohnt, als auch für den Wiederverkaufswert essentiell. Liegt das Haus fernab vom Schuss oder gibt es alles, was für den Alltag wichtig ist, in der Nähe? Nehmen Sie sich Zeit, das Umfeld genau zu erkunden – vor allem dann, wenn Sie neu in der Stadt oder dem Ort sind. Achten Sie auf Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen und einen gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Steht das Objekt in der Nähe eines Flusses, stellen Sie sicher, dass es in keinem Überschwemmungsgebiet steht. Eine direkte Abfrage der gefährdeten Gebiete finden Sie Wasserinformationssystem Austria (WISA).

Wer dem Urteil des Maklers nicht ganz traut oder einfach eine objektive Meinung einholen will, sollte einen Immobilienbewertung von einem Sachverständigen oder Gutachter vornehmen lassen, um nach dem Kauf keine bösen Überraschungen zu erleben.

Bei gebrauchten Immobilien wird eines oft unterschätzt: Sie sind zwar günstiger in der Anschaffung als ein Neubau, ziehen aber oft erhebliche Folgekosten nach sich, wenn noch viel gemacht werden muss.

Der Verkäufer einer Immobilie ist gesetzlich verpflichtet einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Der Ausweis funktioniert wie eine Ampel: Steht der Pfeil auf Grün, ist der Energieverbrauch gering. Bei Gelb oder Rot gibt es viel Verbesserungspotenzial. Möglicherweise müssen Heizung und Wärmedämmung modernisiert werden.

Bei alten Gebäuden gibt es möglicherweise Auflagen vom Denkmalschutz, die beachtet werden müssen oder ob für das Objekt Auflagen des Ortsbildschutzes gelten. Näheres erfährt man beim örtlichen Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder des Magistrats. Wenn Sie einen Um- oder Ausbau planen, klären Sie vorher den Finanzbedarf.

Wer später auf keine finanziellen oder rechtlichen Leichen im Keller seines neu erworbenen Eigentums finden will, muss vorher unbedingt eine Grundbuchabfrage vornehmen. Das ist auf dem Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde oder online unter grundbuchauszug.at möglich. Im Grundbuch werden alle Altlasten offenbar. Jede Grundbucheinlage (für jede Liegenschaft) besteht aus drei Blättern, dem A-, dem B- und dem C-Blatt. Im B-Blatt (Eigentumsblatt) ist der Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Gibt es mehrere Eigentümer, sind alle mit der Höhe ihres jeweiligen Eigentumsanteils eingetragen.

Das C-Blatt (Lastenblatt) enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen wie Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte oder Dienstbarkeiten. Die Belastungen sind den konkreten Eigentumsanteilen, die sie betreffen, zugeordnet. Die Belastungen gehen mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Lastenfreistellung durchgeführt wird. Die im Grundbuch eingetragene Höhe eines Pfandrechts sagt jedoch nichts über die konkrete Höhe der aktuell noch aushaftenden Verbindlichkeiten aus.

Beim Bauherrenmodell schließen sich mehrere Investoren – Privatpersonen oder Gesellschaften – zusammen, die eine bestehende Immobilie erwerben und damit eine Miteigentümerschaft begründen. Ziel ist es, grundbücherliches Eigentum zu schaffen und durch einen hohen Steuerspareffekt und einer hohen Auslastung durch Mieter eine solide Rendite zu erzielen. Investitionen in solche Objekte werden von der Planung, Anschaffung bis zu Erhaltung und den Mieteinnahmen steuerlich begünstigt, da damit Gutverdiener den Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen schaffen. Die Auslastung solcher Mietshäuser ist hoch, da die Mieten gedeckelt sind.

Investoren kaufen entweder einen Altbestand – man greift hier gerne zu Objekten der Kategorie D –, die dann gemeinsam mit Fördermitteln und steuerlichen Begünstigungen saniert und längerfristig als Einkommensquelle vermietet wird oder beteiligt sich an einem Neubau. Eigennutzung gibt in den meisten Fällen nicht vorgesehen, wenn auch da erste Anbieter Investoren zuordenbare Wohnungen anbieten. Die Investorengemeinschaft kümmert sich nicht selbst um Bau, Planung und Abwicklung des Projekts. Bis hin zur Verwaltung und Vermietung nach Bau oder Sanierung, erledigt dies eine professionelle Bauherrengesellschaft. Weitere Informationen dazu finden Sie im Trend-Artikel Bauherrenmodell.

Wer in Immobilien investieren möchte, die er später einmal seinen Kindern oder Enkeln überlassen möchte oder sich auch nur an monatlichen Zusatzeinkommen erfreuen möchte, kann auch in Vorsorgewohnungen investieren. Anders als beim Bauherrenmodell wird das Geld nicht in einen Anteil am Gebäude veranlagt, sondern direkt in eine Wohnung. Diese Art der Pensionsvorsorge fördert der Staat damit, beim Kauf eines neu errichteten Objekts auf die Umsatzsteuer zu verzichten. Ein weiterer Vorteil in Zeiten wie diesen, das im Übrigen für alle Vermietungen, die Miete wird automatisch an die Inflation angepasst.

Das sollten Sie tun, bevor Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten:

• Schützen Sie sich vor Mietnomaden, fordern Sie vom Mieter eine Selbstauskunft an und führen Sie eine Bonitätsprüfung durch.
• Setzen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag auf und nehmen Sie alle erforderlichen Klauseln in den Vertrag auf.
• Vereinbaren Sie eine Kaution und geben Sie die Schlüssel erst nach dem die Zahlung auf ihrem (Kautions-) Konto ist heraus.
• Dokumentieren Sie die Übergabe der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll und halten Sie alle vereinbarten Punkte fest.

Bevor Sie Ihr Haus vermieten sollten Sie eine umfangreiche Inventarliste für das Übergabeprotokoll anfertigen. Tipp von immoverkauf24: Bei kurzer Vertragslaufzeit lässt sich ein Haus besser vermieten, wenn es möbliert ist. Attraktiv sind solche Angebote für Mieter, die nur zeitweilig in der Stadt sind und eine Alternative zum Hotel suchen.

Eine oder mehrere Wohnungen zu vermieten macht mehr Arbeit als man vielleicht glaubt. So muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden, die Buchhaltung gemacht werden und es sind Reparaturen und andere Arbeiten zu organisieren. Eine Objekt zu vermieten, ist außerdem eine langfristige Entscheidung. Mietverträge unterliegen dem Kündigungsschutz und lassen sich nur aus wichtigen Gründen beenden, wie beispielsweise wegen Eigenbedarfs oder bei Mietrückständen.

Alle nach dem 1. Jänner 2002 abgeschlossenen Mietverträge über Einfamilienhäuser richten sich nach dem ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) und nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG). Demnach unterliegt das Mietverhältnis nicht dem gesetzlichen Kündigungsschutz. Wenn Sie Ihr Haus vermieten, müssen Sie sich daher nicht an die Mindestvertragslaufzeit von drei Jahren für befristete Mietverträge halten und können einfacher eine Kündigung aussprechen.

Wer eine Immobilie vermietet, muss diese Einnahmen versteuern. Wie hoch der Steuersatz ist, hängt von dem persönlichen Steuersatz des Vermieters ab. Hierbei gelten die derzeitigen Tarifstufen. Bei Einkommen bis 11.000 Euro im Jahr fallen keinerlei Steuern an, da der Grenzsteuersatz bei 0 Prozent liegt. Sollten Ihre jährlichen Einnahmen 11.000 Euro nicht überschreiten, zahlen Sie also keine Steuern auf Ihre Mieteinnahmen. Ab 11.000 Euro bis 18.000 Euro beträgt der Steuersatz 25 Prozent. Je weiter das Einkommen steigt, desto höher liegt auch der Grenzsteuersatz. Spitzensatz sind 55 Prozent ab einem zu versteuernden Einkommen von einer Million Euro jährlich.

Bis zu Mieteinnahmen in Höhe von 30.000 Euro im Jahr besteht keine Umsatzsteuerpflicht. Überschreiten die Einnahmen aus Vermietung diesen Wert, gelten Vermieter automatisch als Kleinunternehmer. Damit ist auch Umsatzsteuer zu entrichten. Bei Wohnimmobilien fallen zehn Prozent Umsatzsteuer an, bei gewerblichen Immobilien 20 Prozent. Wer weniger als 30.000 Euro einnimmt, kann freiwillig Umsatzsteuer einheben und hat so die Möglichkeit die Vorsteuer abzuziehen. Das lohnt sich bei größeren Ausgaben, wie für Sanierungen. Weitere Informationen zum Thema Vermietung und Verpachtung finden Sie auch der Homepage des Finanzministeriums.

Wer mehr als zwei, drei Wohnungen vermietet, sollte sich einen Hausverwalter zulegen, wenn man sich von der Buchhaltung bis zur Organisation der Haustechnik und Reinigung nicht um alles selber kümmern will.