Immobilienbewertung - Basis für seriöse Immobilien-Transaktionen

Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren. Da kann es schon vorkommen, dass man den Wert der eigenen Immobilie in preislichen Regionen eines kleinen Traumschlosses vermutet. Die Frage wie viel eine Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder ein Zinshaus wert sind, kann quälen. Schließlich geht es bei einem Kauf oder Verkauf um viel Geld.

Eine erste wichtige Informationsquelle ist dafür das Hauptbuch der Grundbucheintragungen. Besonders wichtig ist das Grundbuchblatt mit dem Buchstaben C, in dem etwaige Belastungen wie Pfandrechte, Veräußerungsverbote, Dienstbarkeiten oder Vorverkaufsrechte eingetragen sind.

Die Daten aus der Grundstücksdatenbank (die Grundstücksdatenbank umfasst das Grundbuch und den Kataster) stehen der Öffentlichkeit gegen Entgelt über die folgenden vom Bundesministerium für Justiz autorisierte Stellen (Verrechnungsstellen) online zur Verfügung:

• ADVOKAT Unternehmensberatung Greiter & Greiter GmbH

• Auszug.at - Wiener Zeitung Digitale Publikationen GmbH

• BREX Business Register Exchange GmbH / 360 kompany AG

• EDV-Technik Dipl.-Ing. Went Gesellschaft m.b.H.

• HF Data Datenverarbeitungsgesellschaft m.b.H.

• lexunited – online information system GmbH

• MANZ'sche Verlags- u Universitätsbuchhandlung GmbH

• Notar.at / ÖGIZIN GmbH

• UVST Datendienste GmbH

• Vendaro m-commerce Dienstleistungen GmbH

Eine Grundbuchabfrage ersetzt aber eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen noch nicht. Und zu einer solchen raten Experten eindringlich - je höher der Kaufpreis umso mehr. Dazu gehört auch eine umfassende Bestandsaufnahme vor Ort.

"Eine Immobilie ohne detaillierte Besichtigung zu bewerten ist unseriös. Das würde man nicht einmal bei einem Gebrauchtwagen machen - und da steht weniger Geld auf dem Spiel", betont Reinhard Waidhofer, Leitung Real Estate Appraisal der UniCredit Bank Austria.

Private geben in vielen Fällen eine Immobilienbewertung in Auftrag, wenn sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Die Einschätzung des Maklers ist dafür zwar nützlich, „dieser schätzt aber nur anhand von Vergleichsobjekten den Preis “, weiß Manuela Beck, Leiterin der Abteilung Immobilienbewertung der sReal der Sparkassen Gruppe. Zudem können bei einem Immobilienmakler unter Umständen auch Eigeninteressen eine Rolle spielen, also etwas überhöht ausfallen, da sich die Makler-Provision nach dem erzielten Preis berechnet.

"Wer aber auf der sicheren Seite sein will und eine detaillierte und umfassendere Beurteilung vornehmen lassen möchte, lässt eine Immobilienbewertung durchführen und erhält so einen realistischen Wert“, sagt Beck und weiß: „Das erhöht auch die Chancen, den ermittelten Wert bei einem Verkauf auch tatsächlich zu erzielen. Das dafür erstellte Gutachten ist damit eine perfekte Verhandlungsgrundlage."

Immobilienbewertungen von Profis können auch familiäre Konflikte entschärfen oder gar nicht erst aufflammen lassen. Wenn es etwa um die Aufteilung des Erbes oder des gemeinsam erwirtschafteten Vermögens bei einer Scheidung geht, ist die Situation oft hoch emotional. Der Immobilienbesitz stellt nicht selten den größten aufzuteilenden Wert dar.

Liegen die Zahlen am Tisch, lässt sich recht gut beurteilen, welche Anteile Erben oder Eheleuten zusteht oder wem wie viel als Ausgleich bezahlt werden muss. Spätestens wenn der jeweilige Fall vor Gericht landet, ist eine Bewertung der Immobilie(n) unumgänglich.

Zu den größten Auftraggebern von Immobilienbewertern zählen jedoch Banken, sind doch Immobilien-Wertgutachten die Basis für Hypothekarkredite.

„Banken benötigen aufgrund strenger Vorschriften im Risikomanagement bei Immobilienfinanzierungen seit der Finanzkrise deutlich besser abgesicherte Informationen und Bewertungen", erläutert Wolfgang Wagner, Leiter der EHL-Bewertungsabteilung und ergänzt: „Früher wurden Immobilienkredite auch schon einmal ganz ohne Gutachten vergeben – heute ist das nicht mehr denkbar. Eine sorgfältige und unabhängige Bewertung der Verkehrswerte nach standardisierten Kriterien ist unerlässlich geworden, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen.“

Ist ein Kaufpreis beispielsweise deutlich höher als die Immobilienbewertung ergibt, wird kein Kredit für das Objekt vergeben, sofern das der Käufer nicht ausdrücklich wünscht und entsprechende Sicherheiten vorweisen kann sind.

Die meisten Banken und auch große Immobiliengesellschaften wie die EHL führen diese Bewertungen selbst durch und haben eigene Bewertungsabteilungen wie etwa die Erste Bank, zu der auch die Immobilientochter sReal zählt.

Dabei kommt eine standardisierte Software zur Analyse der Verkehrswerte in den jeweiligen Gegenden zum Einsatz. „Vor allem wenn es einer komplexeren Bewertung bedarf, übernehmen wir die Sache“, erläutert Beck von sReal. Komplex wird es etwa dann, wenn für die Immobilie auch Wohnrechte, Servitute oder Baurechte eingetragen sind.

Wenn eine Immobilie unter den Hammer kommt, wird das Objekt zuerst von einem gerichtlich beeidetem Sachverständigen bewertet. Danach wird ein Sachverständigengutachten regelmäßig aufgrund eines Beweisantrages einer Partei eingeholt.

Für die Bewertung einer Immobilie kann man einen Immobiliengutachter oder einen freien Sachverständigen beauftragen. In jedem Fall sollte der Sachverständige mit der Bauordnungen vertraut sein. Unter immobilienbewertung.at bietet eine Auswahl an selbständigen Sachverständigen für unterschiedliche Liegenschaften für Private, Gewerbe, Land und Forstwirtschaft.

• Immobiliengutachter sollten registriert und gerichtlich zertifiziert bzw. gerichtlich vereidigte Sachverständige oder Gutachter mit Sachverständigenausweis sein.

• Freie Sachverständige arbeiten zwar meist günstiger, aber ohne gerichtliches Zertifikat. Vor Gericht hat ein Gutachten eines freien Sachverständigen daher keine Gültigkeit. Bei Streitigkeiten müsste deshalb ein zweites, gerichtlich zugelassenes Gutachten erstellt werden. Allerdings wird es meist als Gegenbeweis akzeptiert.

Es gibt drei Möglichkeiten um Liegenschaften zu bewerten. Die jeweilige Methode hängt stark von der Art und Nutzung der Liegenschaft ab.

Dieses wird bei der Bewertung unbebauter Grundstücke angewandt. Dazu wird der Vergleichswert vergleichbarer Liegenschaften in zeitlicher Nähe herangezogen, zum Beispiel was die Lage oder die Beschaffenheit des Bodens anbelangt. Deshalb wird in der Bewertung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke meist das Vergleichswertverfahren herangezogen.

Wesentliche Grundlage zur Preisermittlung ist jedoch der Verkehrswert. Das ist jener Preis, der bei Veräußerung der Immobilie im redlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist.

Was in die Bewertung von Grundstücken und Wald einfließt

• Bonität

• Grundstücksgröße

• Ausformung

• Beschaffenheit des Bodens (je steiniger beispielsweise, umso geringer der Wert)

• Lage und Ausrichtung

• Anbindung an das Wegenetz

• Gefälle

• Lage in einer Risikozone, zum Beispiel Hochwassergefährdung

• Rechte und Lasten

Dieses Verfahren wird für die Bewertung bestehende Objekte oder Neubauten angewandt und kommt damit bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern zum Einsatz, die von den Besitzern selbst genutzt werden. „Um den Wert eines Einfamilienhauses zu ermitteln, werden der Vergleichswert des Grundstücks und der Sachwert addiert“, erläutert S real-Bewertungsspezialistin Beck.

Der Vorteil des Sachwertverfahrens ist, dass es den reinen Substanzwert wiedergibt. Der Nachteil ist, dass es die aktuelle Lage am Markt nicht berücksichtigt und damit nur ein theoretischer Wert ist. Beck: „Üblicherweise werden ein Vergleichswert- und Sachwertverfahren kombiniert, um einen realistischen Immobilienwert zu erhalten. Wir geben auch Tipps, wie der Wert der Immobilie gesteigert werden kann."

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich genutzt, wenn mit einer Immobilie Mieterträge erzielt werden. Dazu gehören etwa wie Zinshäuser oder Gewerbeimmobilien.

Dabei werden sowohl der Bodenwert als auch die Mieteinnahmen ermittelt. Der marktübliche Zinssatz des Immobilienbesitzes und die Instandhaltungskosten werden berücksichtigt.

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rentabilitätskennzahl, welche die Marktentwicklungen für die Marktteilnehmer am Immobilienmarkt widerspiegelt. Der Zinssatz errechnet sich grob gerechnet aus dem Jahres-Reinertrag, geteilt durch den Kaufpreis. Der Jahresgewinn sind die Einnahmen aus Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter übertragbar sind.

• Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in London ist die Immobilienorganisation mit dem weltweit höchsten Ansehen. Sie setzt Standards für die Aus- und Weiterbildung sowie die Berufsausübung in der Immobilienwirtschaft. Längst geht ihr Wirkungskreis über Großbritannien und die Länder des Commonwealth hinaus.

• Zum Klassiker wurde das RICS Appraisal and Valuation Manual (Red Book).

• Das International Valuation Standards Council (IVSC) entwickelt internationale Standards für die Immobilienbewertung.

• Auf europäischer Ebene arbeitet The European Group of Valuers‘ Associations (TEGoVA). Hier wurde der „European Valuation Standard“ (Blue Book) aufgestellt.

Die Kosten des Wertgutachtens sind von der Art und Lage der Immobilie und vom Umfang des Gutachtens abhängig. Ein Kurzgutachten das nur ein paar wenige Seiten umfasst, kostet rund 500 bis 600 Euro. Bei einem Verkehrswert eines Objekts über 500.000 Euro ist in der Regel ein umfangreiches Gutachten für Haus oder Wohnung nötig. Da ist mit rund 6.000 Euro und mehr zu rechnen. Ein solches Gutachten kann über 30 Seiten stark sein.

Für gerichtlich beauftragte Gutachter, zum Beispiel im Fall von Erbschafts- oder Scheidungsstreitigkeiten, sind die Richtpreise im österreichischen Gebührenanspruchsgesetz festgeschrieben. Sie beginnen bei unter 1.000 Euro und können je nach Größe und Wert ebenfalls bis zu mehrere Tausend Euro hoch sein.

Für grobe Einschätzungen über den Wert einer Immobilie wird auch mit Online-Immobilienbewertungen geworben. Verschiedene Anbieter haben dafür einfache Tools auf ihren Websites platziert.

Daran gibt es jedoch viel zu kritisieren. Erstens sind sinnvolle Immobilien-Bewertungen sehr komplex. Die Objekte werden dafüe vom Keller bis zum Dachboden durchleuchtet, die Substanz bewertet und die Lage jeder Immobilie individuell beurteilt. Diese Individualität ist bei einer Online-Bewertung nicht möglich.

Die Online-Rechner zur Immobilienbewertung dienen zudem häufig nur als Lockmittel, mit denen Makler potenzielle Kunden finden. In der Erwartung eines Ergebnisses geben Nutzer ihre Daten ein. Am Ende folgt dann aber statt einer Bewertung zumeist die Aufforderung: „Bitte E-Mail und Telefonnummer eingeben. Unsere Experten werden Sie kontaktieren.“

Kostenlos ist in dem Fall nichts. Ohne Informationen über die eigene Person und das jeweilige Objekt preiszugeben gibt es keine sinnvolle Immobilienbewertung im Internet.