Kernstück der Wohnungsgemeinnützigkeits-Novelle ist die Umgestaltung der Erhaltungsregelungen im Genossenschaftsbereich.
Die gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) als Vermieter muss nun während der Dauer des Mietverhältnisses folgende Dinge im vereinbarten Zustand erhalten, reparieren und gegebenenfalls erneuern:
- das Objekt,
- dessen Ausstattung,
- die vertraglich bestimmten Einrichtungen und
- die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände.
Diese Novelle gilt für alle bestehenden Nutzungsverträge. Ausgenommen davon ist die Erhaltung für mitvermietete Einrichtungsgegenstände. Diese Pflicht des Vermieters gilt erst für neu abgeschlossene Verträge ab 2016. Achtung: Die erhöhten Pflichten des Vermieters genießen nur Wohnungsmieter, nicht aber Mieter von Geschäftsräumlichkeiten.
Wohnungsmieter haben eingeschränkte Pflichten zur Erhaltung
Die Novelle beschreibt auch, wofür Mieter von Genossenschaftswohnungen zuständig sind:
Mieter sind künftig für die laufende Erhaltung und Wartung der Beleuchtung verantwortlich, müssen Bagatellreparaturen durchführen, Malerei und Tapeten erhalten, sind aber nicht für Nacharbeiten nach Wasserrohrbrüchen zuständig. Das ist Aufgabe der Bauvereinigung. Was die Erhaltungspflichten des Mieters konkret bedeuten, wird beispielhaft in den Erläuternden Bemerkungen des Gesetzgebers aufgezählt: Austausch von defekten Brause- und Waschmaschinenschläuchen; Reinigung und Austausch verkalkter Armaturen oder undichter WC-Spülungen. Auch der Ersatz eines zerbrochenen Lichtschalters, das Auswechseln des Filters einer Wohnraumlüftung oder das Ausbessern einer Dichtung am inneren Fensterflügel von Holzkastenfenstern ist Sache des Mieters.
Mieter sind jedoch nicht zuständig für die Erneuerung von elastischen Fugen (Silikonfugen) oder Kleinstreparaturarbeiten an Strom-, Wasser- und Gasleitungen sowie an Heizthermen, die gewisse Fachkenntnisse erfordern.
Mieter von Geschäftsräumlichkeiten nun schlechter dran - vieles jedoch Verhandlungssache
Verschlechtert hat sich dagegen die Rechtssituation von Mietern von Geschäftsräumlichkeiten im Genossenschaftsbereich: Seit Anfang 2016 fällt die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten wie Heizung oder Therme nicht in die Erhaltungspflicht der Genossenschaft. Diese kann diesbezüglich vertragliche Regelungen zu Erhaltung, Erneuerung oder Austausch der Heizung mit dem Mieter treffen.
Fazit der D.A.S. Rechtsschutz AG:Weiterhin ungeregelt und unklar ist, wer für die Erhaltung von Heizung und Thermen bei Geschäftsräumen aufkommen muss, wenn vertraglich nichts ausgemacht wurde und der Mieter auch gesetzlich gemäß § 8 MRG nicht zuständig für die Erhaltung ist. Auch bei Wohnungsmietern könnte fraglich sein, wann es sich nun um eine Bagatellreparatur handelt, die der Mieter durchzuführen hat. In diesen Fällen werden sich wohl die Gerichte mit der Auslegung dieser neuen teils unklaren Gesetzesbestimmung beschäftigen müssen.“
D.A.S. Rechtsschutz AG
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