Unzulässige Inflationsanpassung: Mieterhöhung kann zurückgefordert werden

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in zwei Fällen entschieden, dass Wertsicherungsklauseln nicht dem Konsumentenschutzgesetz entsprachen und daher rechtswidrig waren. Die Entscheidungen des OGH könnten zu einer Mietpreisbremse durch die Hintertür führen, denn rechtswidrige Wertsicherungsklauseln, die auch als Indexklauseln bekannt sind, könnten in vielen Mietverträgen enthalten sein.

Der Wiener Rechtsanwalt Dr. Oliver Peschel sieht darin eine Chance für zahlreiche Mieter und Mieterinnen, den zu viel bezahlten Mietzins zurückzufordern und startete eine Sammelklage.

Heute beinhaltet fast jeder Mietvertrag einen wertgesicherten Mietzins in Form einer Wertsicherungsklausel. Das sind in Mietverträgen vorkommende Vertragsbestimmungen, die den Mietzins – häufig angelehnt an den Verbraucherpreisindex (VPI) – der Inflation anpassen und dadurch einen etwaigen Wertverlust der Miete verhindern sollen. Der Vermieter möchte seine Mieteinnahmen dadurch vor einer allfälligen Entwertung schützen. Dies hat nachteilige Folgen für Mieter, da die Miete in Folge stetig steigt. In den letzten Jahren haben wir es mit starken Inflationserhöhungen und in Folge stark gestiegenen Mietpreisen zu tun gehabt.

Der Begriff „Wertsicherungsklausel“ ist vielen fremd, obwohl fast jeder davon betroffen ist und diese Klausel im Mietvertrag wohlmöglich auch unterschreiben hat. Mietverträge enthalten oft standardisierte Formulierungen wie: “Der Mietzins wird angelehnt an den VPI wertgesichert. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“ Der OGH hält diese Formulierung für zu unklar, da der Verbraucher nicht wüsste, welcher Index bei Wegfall des VPI heranzuziehen ist und wer diesen Index bestimmt. 

Der OGH hat aber noch eine Reihe weitere Kriterien bestimmt, wonach sich Wertsicherungsklauseln messen lassen müssen. Oft ermöglichen Wertsicherungsklauseln etwa auch Mieterhöhungen innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss und widersprechen somit ebenso dem Konsumentenschutzgesetz.

„Aus unserer Sicht könnten mehrere hunderttausend Mieter und Mieterinnen österreichweit betroffen sein. Wir haben bereits viele Anfragen erhalten und sehen, dass in den Mietverträgen häufig rechtswidrige Wertsicherungsklauseln enthalten sind“, so Rechtsanwalt Dr. Oliver Peschel.

Alle Arten der Miete können der Wertsicherung unterliegen, die Entscheidungen des OGH sind somit potentiell für alle Mietverträge interessant, inklusive Gemeindewohnungen.

„Enthält ein Vertrag eine rechtswidrige Klausel, muss diese entfallen und es darf künftig nur noch der ursprünglich vereinbarte Mietzins verlangt werden. Alle überhöhten Mietzinszahlungen der letzten 30 Jahre müssen zurückgezahlt werden“, erklärt Dr. Oliver Peschel die Konsequenzen bei erfolgreichen Klagen. Mieter und Mieterinnen hätten somit einen doppelten Vorteil, nämlich erhalten Sie zu viel bezahlte Mieten zurück und müssen künftig nur noch eine reduzierte Miete bezahlen.

Die Anwaltskanzlei Dr. Oliver Peschel führt dazu bereits österreichweit mehrere Verfahren und die ersten Urteile werden bereits im neuen Jahr erwartet. Interessierte Mieter können sich unter www.deinerechte.at dem Sammelverfahren anschließen und erhalten dort eine kostenlose Überprüfung des Mietvertrages auf eine rechtswidrige Wertsicherungsklausel.