Neue Beteiligungsverhältnisse: Folgen für den Mietzins

Unternehmen, die in einem Altbau-Objekt eingemietet sind und damit dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes (MRG) unterliegen, könnte künftig unter bestimmten Voraussetzungen von ihrem Vermieter nicht nur wie bisher Nachzahlungen drohen, sondern laut einem OGH-Urteil auch Schadenersatz.

Änderungen bei Eigentümer melden
Vermieter haben unter gewissen Umständen das Recht den vorgeschriebenen Mietzins von Unternehmen, die ein Geschäftslokal mieten, einseitig auf ein marktkonformes Niveau zu erhöhen. "Vor allem bei Altmietverträgen, bei denen der Mietzins weit unter dem aktuellen Marktniveau liegt, bietet sich für den Eigentümer so die Möglichkeit, eine deutliche Mietzinsanpassung nach oben vorzunehmen und damit einhergehend die Rendite des Objektes signifikant zu verbessern“, so Alexander Stolitzka von der Rechtsanwaltskanzlei Eversheds Sutherland. Doch die Voraussetzung dafür sind streng.

Mieters haben Pflicht neue Mehrheitsverhältnisse zu melden
Wenn sich die Beteiligungsverhältnisse der einzelnen Mieter ändern, erfahren das Eigentümer und die beauftragten Hausverwaltungen nicht automatisch. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, regelmäßig zu überprüfen, ob sich die Beteiligungsverhältnisse seiner Mieter entscheidend ändern. Vielmehr ist es der Mieter bzw. dessen vertretungsbefugte Organe verpflichtet, dem Vermieter einen Machtwechsel in der Mietergesellschaft unverzüglich zu melden.

Mieter und Manager haftbar
Wird ein Machtwechsel im Unternehmen dem Vermieter nicht angezeigt, haften die Mietergesellschaft und allenfalls auch deren vertretungsbefugte Organe rückwirkend auf den Zeitpunkt des erfolgten Machtwechsels für die dem Vermieter entgangenen Mietzinsen.

Wann Mietern Schadenersatz droht
Die Haftung wurde nun durch ein Urteil des Oberste Gerichtshof (OGH) 20.10.2020, 4 Ob 128/20g für Mieter, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegenden Geschäftsräumlichkeit und der Anzeigeverpflichtung nicht nachkommen sind, nochmals deutlich verschärft. Verkauft der Vermieter sein Objekt zu billig, weil er von einem Machtwechsel in der Mietergesellschaft nicht informiert wurde und deshalb sein Mietzinsanhebungsrecht nicht ausüben konnte, wird der Mieter hinsichtlich des Mindererlöses, ebenfalls schadenersatzpflichtig, so der OGH.

Mieter oft uninformiert
„Mieter sind sich vielfach der konkreten Auswirkungen eines Machtwechsels in ihrer Gesellschaft und der damit einhergehenden Anzeigeverpflichtung gegenüber ihrem Vermieter nicht bewusst“, weiß Eversheds-Anwalt Stolitzka. Folglich werden Machtwechsel in der Praxis häufig nicht angezeigt.

Tipp für Vermieter:
"Angesichts der Chance, die sich für Vermieter in diesem Zusammenhang ergeben, empfiehlt es sich, mindestens einmal jährlich die Gesellschaftsstrukturen der Mieter auf Veränderungen zu prüfen“, so Stolitzka. Bei weniger komplexen Gesellschafterstrukturen lassen sich erste Anhaltspunkte für einen Machtwechsel der eingetragenen Gesellschafter aus dem Firmenbuch ableiten.