Wann ein Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann

Mietverträge für Wohnungen und Häuser unterliegen einer gesetzlichen Kündigungsfrist. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat. Ist der Mietvertrag befristet und die Wohnung fällt in den (Teil-)Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, ist eine vorzeitige Vertragsauflösung nach Ablauf eines Jahres möglich. Mieter einer Wohnung eines befristeten Mietvertrages haben nach Ablauf eines Jahres das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zu kündigen. Voraussetzung dafür ist auch da, dass die Wohnung dem Mietrechtsgesetz im Voll- und Teilanwendungsbereich unterliegt.

Nachmieter vor Ablauf der Frist finden, nicht möglich

Es hält sich hartnäckig das Gerücht, dass es reicht, drei passende Nachmieter zu finden, um vorzeitig aus dem Mietvertrag zu kommen. Doch das ist falsch. Allein der Vermieter darf entscheiden, ob er sich bei der Nachmietersuche vom bisherigen Mieter unterstützen lassen möchte oder nicht. Und selbst wenn der Mieter mehrere potenzielle Nachmieter findet, darf sich der Vermieter gegen diese entscheiden und auf den Fortbestand des Mietverhältnisses bis Vertragsende bestehen.

Wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel beinhaltet können Mieter früher aus dem Vertrag herauskommen. Die Nachmieterklausel räumt dem Mieter entweder das Recht ein, Nachmieter vorzuschlagen oder aber Nachmieter zu benennen. Dürfen Mieter nur Vorschläge machen, bleibt es dem Vermieter überlassen, ob er einen der vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren und den bisherigen Mieter früher von den Vertragsverpflichtungen entbinden möchte. Besagt die Nachmieterklausel allerdings, dass der Mieter einen Nachmieter benennen darf, muss der Vermieter diesen in der Regel akzeptieren und den bisherigen Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen. Der Vermieter darf den vorgeschlagenen Nachmieter nur ablehnen, wenn gewichtige Gründe gegen ihn sprechen, wie beispielsweise Mietschulden.

Ein Mieter für ein Geschäft ist zur Auflösung eines Mietvertrags berechtigt, wenn er aus Gründen, die er nicht zu verantworten hat, das Bestandobjekt nicht im vereinbarten Umfang nutzen kann, unabhängig davon, ob aus Verschulden des Bestandgebers oder durch Zufall. Es steht dem Mieter demnach das Recht einer außerordentlichen Kündigung zu, wenn wesentliche Umstände vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar machen.

Was nicht als außerordentlicher Kündigungsgrund gilt

Die enttäuschte Erwartung einer Geschäftsentwicklung rechtfertigt eine vorzeitige Vertragsauflösung allerdings nicht. Grundsätzlich ist die Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Vertragsverhältnisses im Einzelfall zu betrachten.

Ein Beispiel: Ein Unternehmen entschließt sich, einen weiteren Standort zu mieten. Zu diesem Zweck wird ein befristeter Mietvertrag auf zehn Jahre abgeschlossen. Bereits nach einigen Monaten erweist sich der Standort aber als unwirtschaftlich und das Unternehmen muss den Standort wieder aufgeben. Die Vermieterin fordert allerdings die Fortsetzung des Mietverhältnisses und die weitere Zahlung der vereinbarte Miete. Sie argumentiert damit, dass ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen wurde und von ihrer Seite sämtliche Vertragsbedingungen eingehalten wurden.

Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf nur das von ihm im Mietobjekt betriebene Unternehmen verpachten. Sogar selbst, wenn entgegenstehende Vereinbarungen getroffen wurden.