Wann und in welchem Ausmaß haben Mieter Anspruch auf Mietzinsminderung? In welchen Fällen man bis zu 100 Prozent der Miete zurückbekommt und welche Gefahren lauern. Christoph Zauhar, Partneranwalt der D.A.S. Rechtberatung, gibt Antwort.
Mietvertrag: Zustand der Wohnung wird vereinbart
Mieter und Vermieter vereinbaren im Mietvertrag einen bestimmten Zustand der Wohnung. Weicht der tatsächliche Zustand der Wohnung davon ab, so steht dem Mieter ein Recht auf Mietzinsminderung zu. Das Recht auf Mietzinsminderung ist für den Mieter auch ein Druckmittel, um den vereinbarten Zustand des Mietobjektes gegenüber dem Vermieter wieder durchzusetzen.
Mietzinsminderung, wenn Objekt für den Gebrauch nicht taugt
Der Anspruch auf Mietzinsminderung hat seine Grundlage in § 1096 ABGB, wonach der Bestandnehmer (Mieter) für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses (Mietzinses) befreit ist. Voraussetzung ist, dass das Bestandstück (Mietobjekt) bei der Übergabe derart mangelhaft oder während der Bestandzeit (Dauer des Mietverhältnisses) ohne Schuld des Bestandnehmers (Mieters) derart mangelhaft wird, dass es für den Gebrauch nicht taugt.
Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen (Wohnungen, Häuser) im Voraus nicht verzichtet werden.
Mietverhältnis: Wem steht das Recht auf Zinsminderung zu?
Das Recht auf Mietzinsminderung steht jedem Mieter zu, unabhängig ob auf das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht angewendet werden kann.
Dieses Recht des Mieters ist unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Der vereinbarte Mietzins wird vom Beginn der Beeinträchtigung bis zu ihrer Behebung gemindert. In der Praxis ist jedoch es entscheidend, dass der Mangel dem Vermieter gemeldet wird.
Wenn der Mieter jedoch das Mietobjekt aus bestimmten Gründen nicht nutzen kann, wie etwa bei von ihm selbst veranlassten Umbauarbeiten oder wenn er sich an seinem Zweitwohnsitz aufhält, so ist er - obwohl er keinen Gebrauchsnutzen hat - verpflichtet, den Mietzins weiterhin zu bezahlen.
Ausmaß der Minderung im Ermessen des Richters
Im Streitfall muss der Mieter die objektive und mietzinsmindernde Beeinträchtigung beweisen. Das Ausmaß der Mietzinsminderung richtet sich nach dem objektiv zu bemessenden Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit des Mietobjektes. Über das Ausmaß entscheidet im Einzelfall der Richter.
Beispiele für Mietzinsminderung in der Praxis
Beispiele für das Recht auf Mietzinsminderung:
Defekte Heiztherme oder Warmwasserboiler, Funktionsuntüchtigkeit aller oder einzelner Heizkörper, Ausfall der Wasserversorgung, Schimmelbildung, Feuchtigkeitsschäden, Schäden und Beeinträchtigungen an mitgemieteten Einrichtungsgegenständen, Baulärm und sonstiger Lärm verursacht durch Nachbarn, insbesondere durch naheliegende Geschäftslokale.
Die Berechnung der zulässigen Mietzinsminderung erfolgt aliquot, wenn die Beeinträchtigung des Gebrauches nur einige Tage eines Monats dauert:
- Gar keine Miete ist (100 prozentige Reduktion) bei gesundheitsgefährdender massiver Schimmelbildung, die ein weiteres Bewohnen des Mietobjektes unmöglich macht, zu zahlen.
- 90 % Mietzinsminderung, wenn der mitvermietete Garten noch benutzbar ist.
- 80 % Mietzinsminderung, wenn das Mietobjekt längere Zeit ohne Wasser- und Stromversorgung ist.
- 50 % Mietzinsminderung, wenn es keine Wasserversorgung gibt.
- 25 % Mietzinsminderung stellen grundsätzlich die Obergrenze bei Lärmbelästigungen dar.
- 12 % Mietzinsminderung, wenn lediglich eine Raumtemperatur von 17° bis 18°C erreicht werden kann.
- 10 % Mietzinsminderung, wenn eine Heizung im Jänner und Februar nur eine Raumtemperatur von 18°C ermöglicht.
- 10 % Mietzinsminderung bei Blei im Trinkwasser.
- 5 % Mietzinsminderung bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück.
- 5 % Mietzinsminderung, wenn dem Mieter seit längerer Zeit die Nutzung der verschmutzten und verwahrlosten allgemein zugänglichen Teile des Hauses zugemutet wird.
- 2 % Mietzinsminderung bei spürbar unebenem Parkett.
Mietzinsminderung kann zu Mietzinsklage und Räumungsklage führen
Bei Ausübung des Rechtes auf Mietzinsminderung ist höchste Vorsicht geboten, da eine Reduktion des Mietzinses nach eigenem Ermessen zu einer Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters führen kann. Um diesem Risiko zu entgehen, sollte der vorgeschriebene Mietzins ausdrücklich unter Vorbehalt bezahlt werden und selbst eine Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung des Mietzinses bzw. eines Teiles davon eingebracht werden.
Bei Mangel: Mietzinszahlung unter Vorbehalt
Ist bei einem Mietobjekt ein Mangel ersichtlich, sollte man in einem ersten Schritt den Vermieter, am besten mit einem eingeschriebenen Brief, darauf hinweisen und den Mietzins in weiterer Folge unter Vorbehalt bezahlen. Wer eine vorbehaltlose Zahlung tätigt, riskiert, dass er den Mietzins nicht zurückbekommt.
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