Mieter deckt Hausbewohner wegen Lärms mit Klagen ein - Vermieter will ihn loswerden
Ein Mieter regt sich während vier Jahren immer wieder auf, dass zwei Mieterinnen zweier anderer Wohnungen immer wieder Lärm machen. Die Eigentümerin des Mehrparteienhauses reißt darauf hin die Geduld. Sie kündigt ihm den Mietervertrag und reicht Klage gegen ihn ein. Der beklagte Mieter hat die Lärmbelästigung der beiden Mieterinnen jedoch minutiös protokolliert und Schlaggeräusch oder Hundebellen genau aufgelistet.
Das erwirkte der klagende Mieter bevor es zu Gericht kam
Die Anzeigen des Mieters führten während der vier Jahre in denen dieser dort wohnte dazu, dass einer der beklagten Mieterinnen zu zwei Geldstrafen von je 88 Euro zahlten musste. Die übrigen Anzeigen gegen die Mieterinnen führten zu keiner Verwaltungsstrafe. Die Anzeigen kosteten den beiden betroffenen Mieterinnen sowohl Nerven als auch Geld. Eine der betroffenen Mieterinnen kostete ihr Anwalt rund 1.000 Euro, die andere, die aufgrund der wiederholten Anzeigen eine Rechtsschutzversicherung abschloss, zahlte eine monatliche Prämie von 19,90 Euro. Zudem leidet sie wegen der Anzeigen an Schlafstörungen.
Fast 500 Ärgernisse zur Anzeige gebracht: Vermieter will Kündigung
Die Vermieterin stützte ihre Kündigung auf folgende Begründung
„Der beklagte Mieter verleide den Mitbewohnern durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten das Zusammenleben. Er habe in Einzelanzeigen gegen mehrere Mitbewohner des Hauses 499 Einzelfakten zur Anzeige gebracht. Es handle sich beim Beklagten um einen extrem lärmempfindlichen Menschen, der auch normale Geräusche, die zwangsläufig in einem Mehrparteienhaus entstünden, nicht hinnimmt. Bei den betroffenen Mitbewohnern des Hauses handelt es sich um ältere Menschen, die durch diese Anzeigenflut in unzumutbarer Weise beeinträchtigt wurden. Er sei auch mehrfach erfolglos aufgefordert worden, sein Verhalten einzustellen.
Beeinträchtigung der Lebensqualität
Der beklagte Mieter beantragte die Aufhebung der Aufkündigung. Die Begründung des klagenden Mieters: Er fühlte sich durch unzumutbaren Lärm seiner Nachbarn (lautes Türknallen, Bellen eines Hundes) in seiner Lebensqualität beeinträchtigt. Er sei depressiv und wehre sich lediglich gegen den täglichen Lärmterror. Seine Anzeigen seien berechtigt gewesen und hätten dazu geführt, dass nun im Haus mehr Ruhe herrscht. Es gehe ihm nicht darum, Anzeigen zu schreiben, er bedürfe nur der besonderen Ruhe.
Wie das Erstgericht entschied: Wohnungskündigung ist wirksam Das Erstgericht erklärte die gerichtliche Aufkündigung für wirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung der Wohnung. Der beklagte Mieter habe über Jahre hinweg immer wieder gegen die beiden anderen Mieterinnen wegen angeblicher Lärmerregungen Anzeigen erstattet. Tatsächlich hätten die beiden niemals Lärm erregt, das über das übliche Maß in einem Mehrparteienwohnhaus üblich ist.
Unleidliches Verhalten?
Wie das Berufungsgericht entschied: Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil allerdings ab und hob die gerichtliche Kündigung der Wohnung auf. Der Mieter sei ein extrem lärmempfindlicher Mensch. Seine Anzeigenerstattungen müssten daher auch im Lichte dieser ihm nicht vorzuwerfende Tatsache betrachtet werden und man könne ihm keine rein mutwillige Vorgehensweise unterstellt werden. Auch wenn es für die beiden Mieterinnen störend sei, mit Anzeigen wegen Lärmverursachung konfrontiert zu sein, erfülle das Verhalten des Beklagten noch keinen Kündigungsgrund wegen unleidlichen Verhaltens. Gegen dieses Urteil wurde in Revision gegangen.
Wann das Zusammenleben laut OGH als unerträglich einzustufen ist
Der OGH stellt dazu fest:
- Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine erhebliche Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus,
- das sich über eine längere Zeit erstreckt,
- häufig wiederholt wird und
- das erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt.
- Ein einmaliger Vorfall bildet nur dann einen Kündigungsgrund, wenn diese schwerwiegend sind,
- jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungstatbestand bilden.
- Es kommt darauf an, ob ein gedeihliches Zusammenleben der Mitbewohner weiterhin gewährleistet ist.
- Es reicht, wenn nur einem Mitbewohner das Zusammenleben verleidet wird.
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird die Kündigung nicht dadurch behindert, dass ein Mieter subjektiv der Ansicht ist, er wäre mit seinem Verhalten, das anderen das Zusammenleben verleidet, im Recht.
Grob ungehöriges Verhalten ausschlaggebend
Laut OHG ist das Verschulden des Mieters nicht Voraussetzung für die Kündigung.
Entscheidend ist, ob das objektiv Verhalten als grob ungehöriges, das Zusammenleben verleidendes angesehen werden muss, selbst wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückgeführt werden kann.
Ein Verschulden des Mieters im Sinne einer persönlichen Vorwerfbarkeit seines Verhaltens ist nicht erforderlich.
Die subjektive Komponente spielt aber immerhin insofern in die Beurteilung des Gerichts hinein, als im Kündigungsverfahren auch eine Prognose darüber anzustellen ist, inwieweit und ob der lärmempfindliche Mieter weiter die anderen Mieter Anzeigen erstattet.
