Unverheiratet: Was ein Partnerschaftsvertrag bringt

Mit den Themen Trennung und Tod beschäftigen sich glückliche Paare ungern. Spätestens jedoch, wenn große Anschaffungen wie der Kauf einer gemeinsamen Immobilie geplant sind, sollten diese Themen frühzeitig besprochen werden – am besten beispielsweise schon vor der Suche nach einem Eigenheim. Sonst kann es später für den Fall, dass das Glück nicht ewig hält, zu rechtlichen und finanziellen Streitigkeiten kommen, bei der sich am Ende die Beteiligten benachteiligt fühlen können. Um das zu verhindern, kann ein Partnerschaftsvertrag Abhilfe schaffen.

Unverheiratete Paare tun gut daran, einen Partnerschaftsvertrag abzuschließen. So können sie ihr Zusammenleben als Lebensgemeinschaft rechtlich abzusichern, vor allem aber um im Fall einer Trennung klare Verhältnisse zu schaffen, wem was zusteht. Gerade wenn gemeinsam größere Anschaffungen getätigt werden wie der Kauf eine Immobilie, ist dieser Punkt besonders wichtig.

Folgende Partnerschaftsverträge können sinnvoll sein

• Besitzverhältnisse bei gemeinsamen großen Anschaffungen klären

• Teilung der Lebenshaltungskosten

• Mitarbeit im Betrieb des Partners (Dienstvertrag oder stiller Gesellschafter)

• Unterhaltsvereinbarungen (für den Fall einer Trennung, kann für bestimmte Dauer festgelegt werden)

• Wohnrecht (Ist ein Partner allein Hauptmieter oder Alleineigentümer einer Immobilie, kann beispielsweise vertraglich festgelegt werden, wann der oder die Ex bei einer Trennung die Wohnung räumen muss, ob während der Wohnungssuche noch Sachen gelagert werden können.

• Vollmachten (zb Vollmacht für den medizinischen Notfall, bei älteren Paaren ist eine gegenseitige Betreuungsverfügung ratsam)

Ein Partnerschaftsvertrag sollte, wenn eine Immobilie gekauft wird, folgendes klären:

• Wer kauft die Immobilie?

• Wie wird sie finanziert?

• Aufteilung der Unterhaltskosten

• Anzahl der Stimmrechte bei Entscheidungen

• Was geschieht mit der Immobilie im Trennungs- oder Todesfall des Partners?

Um getroffene Vereinbarungen beweisen zu können und rechtlich verbindlich zu machen, sollte unbedingt ein schriftlicher Vertrag von einem Notar oder Anwalt aufgesetzt werden.

Hier finden Sie Adressen von Notaren (zu finden in der Österreichischen Notariatskammer: ÖNK) und Rechtsanwälten (Infos zu Anwälten finden Sie in der Österreichischen Rechtsanwaltskammer ÖRAK).

Ein vom Notar oder Anwalt ausgestellter Partnerschaftsvertrag richtet sich nach dem Wert der dem Vertrag zugrundeliegenden Immobilie und einem anderem Objekt und liegt in etwa zwischen 1.000 und 3.000 Euro inklusive Beratung.

Unverheiratete Paare haben drei verschiedene Möglichkeiten, den gemeinsamen Immobilienkauf unter einen Hut zu bekommen:

• Eigentümerpartnerschaft

• Alleineigentum oder

• Miteigentum.

Seit dem Jahr 2002 entsteht nach Paragraf 13 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) automatisch eine Eigentümerpartnerschaft, wenn zwei natürliche Personen gemeinsam eine Wohnimmobilie kaufen. Die Eigentümerpartnerschaft muss nicht vertraglich vereinbart werden und kann ausschließlich aus zwei Personen bestehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Lebensgefährten, Ehegatten, Verwandte, Freunde oder anderweitig Bekannte handelt.

Die Eigentümerpartnerschaft ist im Wohneigentum so geregelt, dass die Immobilie jedem Partner zu je 50 Prozent gehört – unabhängig davon, wie viel die Partner finanziell zum Kauf beisteuern. Daher haften beide Partner gemeinsam für die laufenden Kosten und können nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden.

Wie der Name vermuten lässt, wird beim Alleineigentum nur eine Person als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Alleineigentümer hat somit alle Rechte – trägt aber auch sämtliche Pflichten, die mit dem Haus- oder Wohnungskauf verbunden sind, allein. Wenn der Partner, der nicht im Grundbuch steht, Geld in die Immobilie investieren möchte, sollte er sich finanziell absichern.

Anders als beim Alleineigentum gehört beim Miteigentum die Immobilie mehreren Personen gemeinsam. Das können beispielsweise Freunde, Verwandte oder ein unverheiratetes Paar sein. Bei dieser Variante wird nicht die Immobilie selbst, sondern das Miteigentumsrecht auf die Miteigentümer aufgeteilt. Das bedeutet, dass in der Regel jeder Miteigentümer die gesamte Immobilie nutzen darf und ihm nur ein ideeller Anteil gehört.

Bei einem Miteigentum ist der Verkauf des eigenen Anteils ohne Zustimmung des anderen erlaubt. Denn über seinen Anteil darf der Miteigentümer selbst bestimmen, ohne auf die Zustimmung der anderen Miteigentümer angewiesen zu sein. Somit ist beispielsweise im Falle einer Trennung vom Partner der Verkauf des eigenen Anteils möglich.

Bei Umbauten und anderen Veränderungen ist die Entscheidungsmacht eines Miteigentümers jedoch begrenzt: Dieser benötigt stets das Einverständnis aller Miteigentümer. Soll die Immobilie ihren Räumlichkeiten entsprechend den einzelnen Miteigentümern klar zugeordnet werden, müssen die Miteigentümer sogenannte Benützungsregeln vereinbaren und im Grundbuch festhalten. In diesem Fall ließe sich regeln, dass ein realer Teil der Immobilie, beispielsweise eine Wohnung verkauft oder vermietet werden kann.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie mit der gemeinsamen Immobilie im Fall einer Trennung verfahren werden kann. Paare können im Partnerschaftsvertrag eine Lösung schaffen, die für beide akzeptabel ist.

Die gängigsten Varianten, um Immobilienvermögen aufzuteilen:

• Einer verbleibt in der Immobilie und zahlt dem anderen eine Ausgleichszahlung, die im Vertrag festgehalten wird.

• Verkauf der Liegenschaft und die Aufteilung des Erlöses entsprechend der festgelegten Anteile.

Darüber hinaus lässt sich beispielsweise im Partnerschaftsvertrag festlegen, wie lange der Partner Zeit hat, um im Fall einer Trennung auszuziehen. Man kann auch schriftlich festhalten - wenn man das möchte - dass der Partner, der auszieht, noch Dinge in der Immobilie lagern darf, bis er eine eigene Wohnung gefunden hat.

Unverheiratete Paare sollten auch für den Todesfall vorsorgen, wenn sie zusammen ein Haus kaufen oder bauen möchten. Vor allem, wenn nicht beide Partner im Grundbuch stehen, ist ein Partnerschaftsvertrag oder auch ein Testament ratsam.

Um im Partnerschaftsvertrag Regelungen für den Todesfall aufzusetzen, müssen meist folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• das Einverständnis beider Partner

• ein schriftlicher Vertrag

• keine Benachteiligung von Pflichtteilsberechtigten wie Kindern oder Eltern

Angenommen, Herr K. erhält ein Grundstück als vorzeitiges Erbe und beschließt, zusammen mit seiner Freundin ein Haus darauf zu bauen. Das Grundstückserbe ist jedoch an ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gekoppelt, sodass die Freundin nicht ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dennoch nimmt das Paar den Kredit gemeinsam auf und teilt sich die monatlichen Raten.

Eines Tages kommt Herr K., der Grundstückseigentümer der gemeinsam erbauten Immobilie bei einem Unfall ums Leben. Da das Paar nicht verheiratet und die Freundin nicht im Grundbuch als Miteigentümerin eingetragen ist, verliert sie das Haus. Sie erhält auch keinen Pflichtteil am Erbe. Hätte das Paar einen Partnerschaftsvertrag abgeschlossen, der Regelungen für diesen Fall enthält, stünde Herrn K.s Partnerin nicht mit leeren Händen da.

Möchten unverheiratete Paare gemeinsam in eine Wohnung oder in ein Haus investieren, tun sie also gut daran, für die Zukunft vorzusorgen – auch für eine Zukunft, die sie sich so nicht wünschen. Denn eine Trennung oder der plötzliche Tod des Partners kann bei Unverheirateten große finanzielle Schwierigkeiten verursachen. Ein guter Partnerschaftsvertrag verhindert das.

Doch selbst wenn man keinen Partnerschaftsvertrag gemacht hat und es zum Streit um die gemeinsam erworbene Immobilie kommt, ist noch nicht alles verloren, wenn eines ums Geld geht. So liegt ein sogenannter Bereicherungsanspruch nach ABGB eines Verwandten oder eines Lebensgefährten vor, wenn dessen Leistung deshalb erbracht wurde, um künftig in dem gebauten Haus oder der Wohnung gemeinsam zu wohnen. Wird die Lebensgemeinschaft jedoch in weiterer Folge aufgelöst und die Immobilie künftig nur von einem Lebensgefährten weiter benützt, steht dem anderen, als sogenannten Zessionar seiner Angehörigen, ein Rückforderungsanspruch für die geleisteten Dienste zu.