Die Rechte, wenn Architekten Termine überziehen und zu viel verlangen

Viele Betriebe, speziell in der Gastronomie und Hotellerie, haben den Lockdown genutzt, um Umbauten, Erweiterungen und neue Projekte, wie den Bau von Appartements, in Angriff zu nehmen. Nicht immer ist dabei die Zusammenarbeit mit dem Architekten reibungslos verlaufen, wie Simon Herzog, Partneranwalt der D.A.S. Rechtsberatung aus Zell am See bemerkt.

Für Streit sorgen vor allem nicht eingehaltene Termine für die Fertigstellung, mangelhafte Leistungen von Architekten und überhöhte Honorare. Der Profi erklärt, welche Rechte Betroffene haben und worauf man in der Praxis achten sollte.

Verträge mit Architekten genau lesen
Oft ist der Grundstein für Probleme schon zu Beginn gelegt. Ein Architektenvertrag wird nicht selten rasch und leichtfertig unterschrieben. „Viele lesen sich die Bedingungen nicht genau durch“, weiß Simon Herzog. Das kann sich aber rächen.

1. Die Leistung erfolgt nicht fristgerecht
Wenn vertraglich das Datum der Wiedereröffnung des Hotelbetriebs vereinbart wurde, ist der Architekt dafür verantwortlich, den für die Baubewilligung nötigen Einreichplan fristgerecht bei der Behörde einzubringen. Passiert das nicht, muss dieser die rechtlichen Konsequenzen tragen. Eine verspätete Fertigstellung kann zur Folge haben, dass der Betrieb nicht zum vereinbarten Termin aufsperren kann. Das kann für den Auftraggeber einen Gewinnentgang bedeuten, den dieser gegenüber seinem Vertragspartner geltend machen kann. Eine Bauverzögerung kann bei einem Hotelier auch zu Mehrkosten führen, etwa durch Stornierungen von Buchungen.

2. Anderer Architekt muss einspringen
Mehrkosten können auch entstehen, wenn ein Auftraggeber zur Ersatzvornahme gezwungen ist. Eine solche wäre beispielsweise nötig, wenn die Einreichpläne von einem anderen Architekten eingebracht werden müssen, da der beauftragte Architekt den Zeitplan nicht einhält.

3. Überhöhtes Honorar – was als Bemessungsgrundlage dient
Immer wieder zu Streitigkeiten kommt es auch wegen der Höhe des Honorars. Bemessungsgrundlage für die Leistung des Architekten ist das konkrete Auftragsvolumen. Das sind die Baukosten ohne Innenraumgestaltung exklusive Umsatzsteuer. Nicht eingerechnet werden dürfen die Kosten für den Kauf des Grundes, Honorare und Nebenkosten der Ziviltechniker und weiterer Spezialfachleute. Nicht als Berechnungsgrundlage herangezogen werden dürfen auch potenzielle Projekte, über die gesprochen wurde. „Deshalb erhöht sich die Bemessungsgrundlage nicht automatisch“, nennt Herzog einen Fall aus der Praxis. Tipp des D.A.S. Partneranwaltes: "Es empfiehlt sich zur Vermeidung etwaiger Rechtsstreitigkeiten, sich rechtzeitig vor Vertragsabschluss anwaltlich beraten zu lassen."

Rechnung von Sachverständigen prüfen lassen
„Idealerweise lässt man eine Honorarabrechnung von einem gerichtlich zertifizierten Sachverständigen des Fachgebiets Bauwesen, Hochbau und Architektur prüfen“, rät Herzog. Wenn die Ermittlung des Honorars gutachterlich geprüft wird und nicht den Honorarleitlinien für Architekten entspricht – diese wurden von der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten festgelegt –, sollte das ein Alarmsignal sein. „Die Expertise des Sachverständigen ist bei Streitigkeiten über die Höhe der Honorarabrechnung ein unverzichtbarer Bestandteil, auch im Hinblick auf die Vorbereitung auf einen Prozess, um Grundlagen für Kosten und Leistungen festzustellen“, weiß Herzog.

Mit Hotelbegleiter zusammenarbeiten
„Es hat sich gezeigt, dass die Zusammenarbeit mit einem Hotelbegleiter – das sind spezielle Unternehmensberater oder Marketingexperten – bei der Verifizierung von Gegenforderungen nützlich ist“, so der Anwalt. Beispielsweise wenn der vereinbarte Eröffnungstermin nicht eingehalten wurde. Ein solcher Hotelbegleiter berechnet den Verdienstentgang, der in einem anhängigen Gerichtsverfahren als Gegenforderung geltend gemacht werden kann. „Die Vorbereitung auf einen Prozess sollte nicht zu lange vor sich hergeschoben werden“, so Herzog.

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MMag. Simon Herzog
Rechtsanwalt
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