Mietvertrag – 16 Tipps, was Vermieter beachten sollten

Ob ein Mieter der Richtige war, weiß man als Vermieter oft erst nach Vertragsunterzeichnung. Das ist der Fall, wenn das Mietverhältnis ohne Probleme verlläuft. Umso wichtiger ist ein wasserdichter Mietvertrag, der vor allen Eventualitäten schützt. Die Juristen der D.A.S. Rechtsberatung erklären, worauf Vermieter bei der Erstellung eines Mietvertrages achten sollten.

• Wenn nicht geklärt wird, in welchen Fällen der Mieter haftet,

• mit welchen Konsequenzen Mieter rechnen müssen, wenn dieser am Ende der Vertragslaufzeit nicht ausziehen wollen,

• Weitergaberecht nicht geregelt worden ist

• das Recht auf Kündigung durch den Vermieter nicht enthalten ist

• der Mietzins nicht aufgeschlüsselt wird

• nicht festgelegt wird, wie die Mieteinnahmen über die Jahre wertgesichert werden (Indexanpassung an die Entwicklung der Inflation).

Die Probleme mit einem Mietvertrag können schon damit anfangen, wie ein Mietvertrag im rechtlichen Sinn zustande gekommen ist. Denn dieser kann sowohl mündlich als auch stillschweigend zustande kommen. „Um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben, ist es jedoch ratsam einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen", so die Juristen der D.A.S. Rechtsberatung der ERGO Versicherung AG.

Im Mietvertrag sollte neben dem Namen und der aktuellen Anschrift von Vermieter und Mieter auch ein Hinweis auf den Verfügungsberechtigten sein, der als solcher das Objekt vermieten darf. Das kann der Wohnungseigentümer sein, oder – bei Eigentümerpartnern – beide Eigentümer, die dann Vertragspartner des Mieters werden. Ein Eigentümerpartner allein ist in diesem Fall nicht verfügungsberechtigt. Bei Mietern wiederum können mehrere Mieter gemeinsam ein Objekt mieten und damit auch in einem Mietvertrag stehen. Bei einem solchen Gesamtmietverhältnis haftet jeder Mieter zur Gänze für die Bezahlung des Mietzinses. In so einem Fall spricht man von solidarischer Haftung.
Spezielles Kündigungsrecht bei Verkauf eines Einfamilienhauses
Wird jedoch ein vermietetes Einfamilienhaus verkauft, hat der Käufer der Liegenschaft ein spezielles Kündigungsrecht, wenn der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Weitergabe- oder Vorschlagsrecht hat ein Mieter nur, wenn ihm dieses der Vermieter vertraglich zugesteht. Der Vermieter hat das Recht, eine solche Möglichkeit nur eingeschränkt zuzugestehen. Weitergabe bedeutet, dass der alte Vertrag weiterläuft, während beim Vorschlagsrecht des Mieters ein neuer Vertrag mit dem Nachfolger abgeschlossen wird. Wenn ein Gesamtmietverhältnis vorliegt, also ein einziges Mietobjekt an mehrere Personen gemeinsam vermietet wird, kann einer von mehreren Mitmietern nur mit Zustimmung des Vermieters aus dem Gesamtmietverhältnis aussteigen.

Das Mietobjekt sollte im Vertrag genau beschrieben sein. Neben der Adresse sind die Nutzfläche, die Anzahl der Räume, die Ausstattung und die vermieteten Nebenflächen und Nebenräume wie Kellerabteil oder Autoabstellplatz anzugeben. Auch Benützungsrechte an anderen Anlagen des Gebäudes sollten im Vertrag gegebenenfalls festgehalten werden.
Das Mietobjekt wird vom Vermieter im vereinbarten Zustand übergeben. Der Zustand des Objektes sollte daher im Mietvertrag möglichst genau beschrieben werden, beispielsweise mit den Worten "sehr guter Zustand" oder "abgewohnt". Um Gewährleistungsansprüche zu vermeiden, sollte auf vorhandene Mängel hingewiesen und ein Übergabeprotokoll angefertigt werden.

Der Vertrag sollte auch beinhalten, zu welchem Zweck das Objekt vermietet werden darf. Zum Beispiel als Wohnung, Geschäft oder Ferienwohnung.

Sinnvoll ist auch ein Hinweis darauf, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz, teilweise oder gar nicht anzuwenden ist. Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen und Heime. In den Teil- oder Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen beispielsweise Dachbodenausbauten, Altbauwohnungen oder geförderte Neubauwohnungen.

Im Vertrag muss auch der Beginn des Mietverhältnissen stehen und ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet abgeschlossen wird.

Unbefristeter Mietvertrag – eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten
Wird ein Mietvertag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen – meist wenn man langfristig vermieten möchte – bleibt das Vertragsende offen. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (etwa bei Eigentumswohnungen) gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Der Vermieter hat daher nur eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten, weshalb oft nur befristete Mietverhältnisse abgeschlossen werden. Unbefristete Mietverträge über Einfamilienhäuser unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und können ohne Angabe von Gründen aufgekündigt werden.
Befristeter Mietvertrag: Verträge von mindestens drei Jahre vorgeschrieben
Befristete Mietverträge, die unter das MRG fallen, müssen zumindest für drei Jahre und schriftlich vereinbart werden. Dieser Mindestzeitrahmen gilt auch für jede Vertragsverlängerung. Es muss im Mietvertrag klar hervorgehen, dass das Mietverhältnis nach der angegebenen Zeit, ohne Kündigung, zu einem bestimmten Termin endet. Eine zweijährige Befristung wäre beispielsweise nicht wirksam. Ein solches zu kurz bemessenes Mietverhältnis gilt rechtlich als unbefristet.

Befristete Mietverhältnisse können beliebig oft aufeinanderfolgend abgeschlossen werden. Auch eine zeitliche Obergrenze gibt es nicht. Mietverträge, die unter das ABGB fallen, wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen oder Ferienwohnungen, können beliebig befristetet abgeschlossen werden. Eine Mindestvermietdauer gibt es damit nicht.

Im Vertrag sind die Höhe und die Fälligkeit des Mietzinses anzugeben, außerdem was der vereinbarte Mietzins genau umfasst. Es sollte darin auch festgehalten werden, ob es sich ausschließlich um einen Fixbetrag handelt oder ob der Vertrag auch variable Teile wie Betriebskosten beinhaltet, die sich je nach Verbrauch ändern können.

Das Mietverhältnis kann bei befristeten und unbefristeten Verträgen einvernehmlich aufgelöst werden. Befristete Mietverträge enden durch Zeitablauf, unbefristete durch Kündigung.

Der Mietvertrag sollte Kündigungsmöglichkeiten beinhalten. Bei der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages sind immer Kündigungsfristen und Kündigungstermine einzuhalten, die sich aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag ergeben.

Ein Vermieterwechsel hat keine Auswirkungen auf den Mietvertrag.
Das Mietverhältnis endet zudem weder durch den Tod des Vermieters noch durch den Verkauf einer Liegenschaft. Einen neuen Mietvertrag abzuschließen, ist daher nicht nötig. Der Erbe oder der Käufer ist an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn es Absprachen gibt, die der Käufer einer Eigentumswohnung nicht kannte.

Falls der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht ausziehen will, darf der Vermieter das Mietobjekt nicht eigenmächtig räumen. In diesem Fall muss der Vermieter eine zwangsweise Räumung (Delogierung) beim Bezirksgericht beantragen.

Was bei einer Räumungsklage bei befristeten Mietverträgen zu beachten ist
Weigert sich der Mieter, nach Ende des Mietverhältnisses, das Objekt zu räumen, ist binnen 14 Tagen eine Räumungsklage einzubringen. Andernfalls riskiert der Vermieter eine gesetzliche Erneuerung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann sich vor Fristablauf mit einem Übergabeauftrag die rechtzeitige Übergabe bei befristeten Mietverhältnissen sichern. Dieser Übergabeauftrag kann frühestens sechs Monate vor Fristablauf bei Gericht eingebracht werden.

Eine Wertsicherungsklausel, auch Indexklausel genannt, ist bei langfristigen Mietverhältnissen empfehlenswert. Eine solche Anpassung an die Inflationsrate ist allerdings nur zulässig, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Kaution dient dazu, etwaige Rückstände bei der Miete oder Schäden am Mietgegenstand abdecken zu können. Eine Kaution und dessen Höhe sind Vereinbarungssache, üblich sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) ist die Kaution fruchtbringend, also mit Zinsen, auf einem Sparbuch anzulegen, worüber der Mieter informiert werden muss. Die Kaution ist, unverzüglich nachdem das Mietobjekt dem Vermieter übergeben wurde, zurückzugeben.

Im Vertrag sollte auch stehen, wer für die laufende Instandhaltung in welchem Umfang zuständig ist. Sinnvoll ist auch eine Regelung, ob und unter welchen Voraussetzungen Änderungen am Mietobjekt vorgenommen werden dürfen und ob bzw. welche dieser Investitionen bei Beendigung des Mietverhältnisses abgelöst werden.

Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter einen Energieausweis vorzulegen und auch auszuhändigen. Das Datum der Erstellung und auch der Ersteller des Energieausweises müssen vermerkt sein. Der Vermieter muss auch den Nachweis erbringen, dass die elektrischen Anlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand sind.

Ein Mietvertrag sollte auch Informationen über bestehende Versicherungsverhältnisse enthalten oder, ob geplant ist welche abzuschließen und wenn ja, durch wen.

Oft bestehen spezielle Hausordnungen, welche die Benützungsrechte näher beschreiben. Die Hausordnung sollte in den Mietvertrag aufgenommen werden bzw. sollte ausdrücklich darauf verwiesen werden.

Wenn Möbel mitvermietet werden, sollte aus Beweisgründen eine genaue Inventarliste erstellt und in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Ein generelles Verbot Haustiere zu halten ist nicht zulässig. So sind Kleintiere wie Meerschweinchen oder Wellensittiche immer erlaubt. Im Mietvertrag kann aber die Haltung von Katzen, Hunden oder Kampfhunden verboten werden. Es kann auch geregelt werden, ob eine Untervermietung erlaubt ist und auch wann der Vermieter das Mietobjekt betreten darf.