Die Rechte der Eigentümer in Fragen der Hausverwaltung

Worüber darf der eingesetzte Hausverwalter alleine entscheiden?

Der Verwalter eines Zinshauses ist für sämtliche Verwaltungsagenden der Liegenschaft zuständig. Alleine entscheiden darf er allerdings nur in Belangen der ordentlichen Verwaltung. Das betrifft die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und die Behebung schwerer Schäden am Objekt.

Worüber dürfen Wohnungseigentümer entscheiden?

In Angelegenheiten, die die außerordentliche Verwaltung betreffen, ist jedoch eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft zwingend.

Kann ein Mehrheitsbeschluss im Zuge einer außerordentlichen Hausverwaltung juristisch bekämpft werden?

Nur wenn der Beschluss im Zuge einer außerordentlichen Verwaltung gefällt wurde, kann man diesen bei Gericht inhaltlich überprüfen lassen. Zur außerordentlichen Verwaltung zählen nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen an der Liegenschaft, wie Änderungen an der Fassade, die Anbringung eines großen Werbeschildes an der Gassenfassade, die Anschaffung von Hofleuchten für den allgemeinen Hof sowie die Umstellung einer ölbefeuerten Heizung oder Gas-Zentralheizung auf Fernwärme. Bei Entscheidungen, die die ordentliche Verwaltung betreffen und der Verwalter nicht alleine bestimmen will, kann der Mehrheitsbeschluss nur eingeschränkt bekämpft werden.

Gibt es gesetzliche Vorgaben, wie die Beschlüsse der Gemeinschaft zustande kommen müssen?

Das Gesetz präferiert die Abstimmung der Hausversammlung, lässt aber auch Umlaufbeschlüsse zu. Wichtig ist nur, dass alle Miteigentümer vor der Beschlussfassung Gelegenheit hatten, sich zu äußern. Aus diesem Grund muss die Einladung zur Abstimmung der Hausversammlung mindestens 14 Tage vor dem Termin zugestellt werden.

In welcher Form sind die Miteigentümer von einer Hausversammlung zu verständigen?

Die Einberufung der Eigentümerversammlung muss schriftlich und an jeden einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Die Übersendung muss an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjektes oder an einer anderen vom Anteilseigner bekannt gegebenen Adresse im Inland zugestellt werden.

Wie muss die Einladung zugestellt werden, wenn jemand nur einen Autoabstellplatz in Wohnungseigentum hat?

Der Eigentümer eines Abstellplatzes muss eine inländische Zustellanschrift bekanntgeben.

Wer darf in Verwaltungsfragen abstimmen, wenn das Wohnrecht oder der Fruchtgenuss auf Verwandte eingetragen sind?

Ist das Wohnungseigentumsobjekt nur mit einem Wohnungsgebrauchsrecht belastet, ist nur der Eigentümer stimmberechtigt. Ist jedoch ein Fruchtgenussrecht verbüchert, sind die Rechte weitreichender. Der Berechtigte darf etwa die Wohnung eigenständig vermieten. Ist das der Fall, ist der sogenannte Fruchtnießer in allen Angelegenheiten der Verwaltung, anstelle des Eigentümers, stimmberechtigt. An ihn muss dann auch die Einladung zur Hausversammlung geschickt werden. Darüber hinaus ist der Fruchtnießer auch berechtigt, Beschlüsse anzufechten.

Wie kann jemand, der mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, diesen bekämpfen?

Jeder, der überstimmt wurde, kann den Beschluss im Außerstreitverfahren beim für das Haus örtlich zuständigen Bezirksgericht, bekämpfen. Der Antrag muss jedoch gegen alle anderen Eigentümer, nicht gegen Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter, gerichtet werden.

Gibt es für die Bekämpfung eines Mehrheitsbeschlusses Fristen?

Alle Eigentümer müssen durch einen Aushang und durch die Zusendung an das Wohnungseigentumsobjekt bzw. an eine andere inländische Zustelladresse inhaltlich vom Beschluss verständigt werden. Darin müssen auch die Anfechtungsfrist und der Beginn der Anfechtungsfrist vermerkt sein. Die Frist beträgt für Beschlüsse der ordentlichen Verwaltung einen Monat, für jene, die die außerordentliche Verwaltung betreffen, drei Monate. Die Frist beginnt jeweils, wenn der Beschluss auf allen Stiegen der Liegenschaft angeschlagen worden ist. In dieser Verständigung muss auf den Fristbeginn hingewiesen werden.