Bestimmungen und Ausnahmegenehmigungen zur Kurzzeit-Vermietung von Wohnungen in Wien

Die Ende des vergangenen Jahres beschlossene Wiener Bauordnungsnovelle 2023 ist mit Juli 2024 in Kraft getreten. Die Novelle hat in Summe das Ziel, das Stadtbild zu schützen, den Wohnraum zu erhalten und gleichzeitig Maßnahmen zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes zu fördern.

Mit ihrer Einführung gelten nun eine Reihe von neuen Regelungen, die die nahhaltige und lebenswerte Entwicklung der Stadt unterstützen sollen. Zu den Eckpunkten gehören die Zurückdrängung der Kurzzeitvermietung, der Altbauschutz, die Reform der Stellplatzverpflichtung sowie Maßnahmen im Zeichen von Nachhaltigkeit und Klimaschutz.

Eine der bedeutendsten Neuerungen betrifft die Kurzzeitvermietung von Wohnungen. In Wien gelten damit seit Juli 2024 strenge Regulierungen, die über die Grenzen der ausgewiesenen Wohnzonen hinausreichen.

Die Novelle definiert demnach nicht nur, was unter Kurzzeitvermietung zu verstehen ist, sondern begrenzt die Möglichkeit zur kurzfristigen Vermietung auch im gesamten Stadtgebiet. Gemäß der Wiener Bauordnungsnovelle 2023 wird eine Kurzzeitvermietung als die vorübergehende Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt definiert, wenn diese Überlassung nicht länger als 90 Tage pro Jahr dauert.

Diese Regelung schließt sowohl die Vermietung von gesamten Wohnungen als auch von einzelnen Zimmern innerhalb einer Wohnung ein und umfasst sowohl traditionelle Hotelzimmervermietungen als auch Angebote auf Online-Plattformen wie Airbnb oder Booking.com.

Fälle, in denen Personen im Sinne des „Home Sharing“ ihren eigenen Wohnraum bis zu 90 Tage im Jahr vermieten, um sich etwas „dazuzuverdienen“, sind von den Regelungen ausgenommen.

Dem entsprechend ist beispielsweise die kurzzeitige Vermietung von Wohnräumen durch Student*innen während der Ferien weiterhin erlaubt.

Zu beachten sind allerdings auch in diesen Fällen etwaige Verpflichtungen aus anderen Rechtsgebieten. So besteht die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe besteht.

Juristische Personen können sich nicht auf eine Ausnahme von der 90-Tage-Regelung berufen.

Innerhalb der bereits definierten Wiener Wohnzonen, die nahezu das gesamte Stadtgebiet umfassen, wurden die Kriterien für Ausnahmebewilligungen verschärft, während außerhalb dieser Zonen die Kurzzeitvermietung auf maximal 90 Tage pro Jahr begrenzt wird, selbst wenn die Wohnung zwischenzeitlich ungenutzt bleibt. Eine Vermietung über den genannten Zeitraum hinaus erfordert gemäß § 129 Abs 1a Wiener BauO eine ausdrückliche Ausnahmebewilligung der Wiener Baubehörde.

Bestehende Wohnungen in Wohnzonen sind gemäß § 7a BO in ihrem Bestand geschützt. Ob die Wohnung in einer Wohnzone liegt, kann im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan abgefragt werden. Gemäß § 7a Abs. 5 BO sind auf Antrag Ausnahmen zuzulassen, wenn die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche mindestens 80 % der Summe aller Nutzflächen, jedoch unter Ausschluss des Erdgeschoßes und der Kellergeschoße, beträgt.

Weiters sind Ausnahmen zuzulassen,

• wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoss und ähnliches gemindert ist, oder

• wenn Einrichtungen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, geschaffen oder erweitert werden sollen, oder

• wenn zugleich anderer in einer Wohnzone und im gleichen Bezirk befindlicher Wohnraum geschaffen wird, der zum Zeitpunkt seiner Schaffung hinsichtlich der Wohnungsgröße, Ausstattung und der hiefür durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig ist. Für die fiktiv erzielbare Miete wird vor allem die Mietzinsbildung nach dem Mietrechtsgesetz relevant sein.

Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO ist auch außerhalb der Wohnzonen an verschiedene Kriterien geknüpft ist. Folgende Voraussetzungen müssen zwingend erfüllt sein:

• die Wohnung befindet sich nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen.

• Für die Errichtung der Wohnung wurden keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen .

• Die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude wird weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a BO genutzt

• Es dienen nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke.

• Um eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten müssen spezielle Anträge gestellt werden. Damit ein solcher überhaupt gestellt werden kann, muss die schriftliche Zustimmung der aller Miteigentümer des Gebäudes eingeholt werden und dem Antrag beigelegt werden.

• Die Zustimmung muss sich explizit auf die vom Antrag erfasste/n Wohnung/en (Tür Nr.) beziehen.

• Wohnungen, die zur Kurzzeitvermietung verwendet werden sollen, müssen exakt und eindeutig beschreiben werden, zusätzlich muss ein Plan beigelegt werden.

• Als Nachweis für die Berechnungsmodelle muss eine Auflistung aller Nutzungseinheiten nach Widmung, Nutzungsart und der jeweils touristisch genutzten Betten vorgelegt werden. Das beinhaltet die Anzahl der Betten in den beantragten Wohnungen sowie die Zahl der Betten, die bereits im gesamten Gebäude zu Beherbergungszwecken verwendet werden.

• Je nach Gesamtanzahl der Betten im Gebäude müssen unterschiedliche brandschutztechnische Anforderungen beachtet und nachgewiesen werden:
  - Bei bis zu 10 touristisch genutzten Betten im Gebäude reicht eine Erklärung über eine Installation von vernetzten Rauchwarnmeldern vorzulegen.
  - Bei mehr als 10 touristisch genutzten Betten sind weitere abgestufte brandschutztechnische Anforderungen im Gebäude zu beachten. Für diese brandschutztechnischen Einrichtungen muss auch eine baubehördliche Genehmigung eingeholt werden.

Diese Ausnahmebewilligung muss alle fünf Jahre erneuert werden und unterliegt weiteren Auflagen wie beispielsweise Mindeststandards für Sicherheit, Lärm- und Umweltschutz. Damit ist der Antragsteller aufgefordert, stets nachweisen zu können, dass die entsprechenden Erfordernisse eingehalten werden, was auch teilweise dokumentationspflichtig ist.

Die Novelle stellt, so die Ergo Versicherung, klar, dass bereits das Anbieten einer Wohnung über einen Zeitraum von 90 Tagen pro Kalenderjahr ohne Ausnahmebewilligung im Internet strafbar ist, wobei sowohl Eigentümer als auch Benutzer gleichermaßen verantwortlich gemacht werden können. Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro drohen demnach denjenigen, die gegen diese Bestimmungen verstoßen, im Fall der Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen.

• Merkblatt der Stadt Wien zur Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung

• Wiener Flächenwidmungsplan mit Darstellung der Schutz- und Wohnzonen