Wohnungseigentumsgesetz: Anschaffungen leichter durchsetzbar

Dank der WEG-Novelle 2022 kann die Eigentümergemeinschaft seit dem 1. Juli 2022 einfacher Beschlüsse fassen. In Zukunft sollen dadurch weniger Vorhaben an der notwendigen Mehrheit scheitern. Auch die Bildung einer gesetzlich festgelegten Mindestrücklage ist seitdem Pflicht. Bereits seit Anfang des Jahres ist es für Wohnungseigentümer aufgrund der Novelle einfacher bestimmte Änderungen an ihren Wohnungen vorzunehmen. Insbesondere Solaranlagen, Ladeanlagen für elektronisch betriebene Fahrzeuge sowie Beschattungsanlagen können seitdem erheblich leichter errichtet werden.

Wenn ein Wohnungseigentümer Änderungen an seiner Wohnung vornehmen möchte, benötigt er dazu grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern durch die Änderung eine Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Alle Wohnungseigentümer zu kontaktieren, sie von einem Vorhaben zu überzeugen und ihre ausdrückliche Zustimmung einzuholen, ist ein aufwendiger Prozess. Daher wurden nun Erleichterungen vorgesehen. Bei bestimmten gesetzlich vorgesehenen Änderungen müssen die anderen Wohnungseigentümer nur von dem geplanten Vorhaben verständigt werden. Wenn sie daraufhin binnen zwei Monaten keinen Widerspruch erheben, gilt ihre Zustimmung als erteilt. Die Verständigung muss eine klare und verständliche Beschreibung der geplanten Änderung beinhalten und darauf hinweisen, dass Schweigen als Zustimmung gilt.

Diese Vorgehensweise ist möglich, wenn Wohnungseigentümer ihre Wohnung oder allgemeine Teile der Liegenschaft barrierefrei ausgestalten möchten, eine Ladeanlage für elektrisch betriebene Fahrzeuge errichten wollen, die Anbringung einer Solaranlage oder einer sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Beschattungsvorrichtung planen oder einbruchssichere Türen einbauen möchten. Bei allen anderen Vorhaben müssen Wohnungseigentümer nach wie vor die ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen – an der grundlegenden Systematik hat sich also nicht viel geändert.

Um die Wohnungseigentümer über geplante Vorhaben informieren zu können bzw von diesen eine Zustimmung einzuholen zu können, werden die Kontaktdaten der anderen Wohnungseigentümer benötigt. Der Hausverwalter ist nunmehr dazu verpflichtet, zu diesem Zweck einem Wohnungseigentümer die Namen und Anschriften der anderen Wohnungseigentümer mitzuteilen. E-Mail-Adressen darf der Hausverwalter aus datenschutzrechtlichen Gründen jedoch nur mit Zustimmung des jeweiligen Wohnungseigentümers weitergeben.

Nach wie vor besteht in diesen Fällen die Möglichkeit das Gericht anzurufen, damit dieses die Zustimmung des Wohnungseigentümers ersetzt. Das Gericht muss, um die Zustimmung ersetzen zu können, unter anderem prüfen, ob das geplante Vorhaben üblich ist oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers, der die Änderung vornehmen will, dient. Bei den sogenannten privilegierten Änderungen ist dies jedoch nicht notwendig. Neu ist, dass zu diesen privilegierten Änderungen seit 2022 auch die barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die Errichtung einer Ladeanlage für elektrisch betriebene Fahrzeuge zählen.

Hat ein Wohnungseigentümer bereits vor der WEG-Novelle, das heißt vor Jänner 2022, eine Ladeanlage für elektrisch betriebene Fahrzeuge errichtet, kann ihm die Nutzung dieser nicht untersagt werden. Wurde eine Ladeanlage jedoch nach dem 31.12.2021 errichtet, kann einem Wohnungseigentümer die Nutzung dieser frühestens fünf Jahre nach ihrer Errichtung von der Eigentümergemeinschaft untersagt werden. Dies setzt voraus, dass eine Ladestation, die die Stellplätze aller Wohnungseigentümer mit einer Ladevorrichtung versorgt, geschaffen wird und dass mit dieser gemeinsamen Ladeanlage die Versorgung der Liegenschaft besser genutzt werden kann.

Gemeinsamen Ladestationen wird also Vorrang gegenüber einzelnen Ladestationen eingeräumt. Voraussetzung für ein solches Vorgehen ist, dass die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Von der Beschlussfassung über die Schaffung einer gemeinsamen Ladestation sind jene Wohnungseigentümer, die bereits über eine Einzel-Ladevorrichtung verfügen, ausgeschlossen. So sollen Interessenskonflikte bei der Abstimmung vermieden werden.

Hat der einzelne Wohnungseigentümer für die Errichtung seiner Ladeanlage, dessen Nutzung ihm untersagt wird, Kosten aufgewendet, können ihm diese unter Umständen ersetzt werden. Sollte er zur Schaffung seiner Ladestation zB die Stromleitungen verstärkt oder die Anschlussleistung erhöht haben und so die allgemeinen Teile der Liegenschaft verbessert haben, steht ihm ein Anspruch auf Aufwandersatz zu.

Vor der Novelle 2022 konnte ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nur mit der Zustimmung von Miteigentümern mit mehr als 50 % der gesamten Miteigentumsanteile zustande kommen. Mangels Interesse erscheinen Miteigentümer jedoch oft nicht bei Eigentümerversammlungen bzw nehmen nicht an Abstimmungen teil. Ihre nicht abgegebenen Stimmen verhinderten oftmals das Zustandekommen von Beschlüssen, obwohl die nicht anwesenden Miteigentümer dem Gegenstand des Beschlusses womöglich gar nicht entgegenstanden.

Damit Vorhaben nicht mehr an der nötigen 50 % Mehrheit scheitern, führte die Novelle 2022 eine zweite Möglichkeit der Beschlussfassung ein. Ein Beschluss kann nun auch mit einer Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens ein Drittel der gesamten Wohnungseigentumsanteile repräsentiert, gefasst werden. Das Fernbleiben von Eigentümerversammlung bzw das Nichtabgeben von Stimmen kann einer Beschlussfassung also nicht mehr im Wege stehen.

Mit der Novelle 2022 wurde eingeführt, dass der Hausverwalter einzelnen Wohnungseigentümern die elektronische Teilnahme an Eigentümerversammlungen, etwa durch eine Zuschaltung zu Präsenzversammlungen via Videokonferenzverbindung, ermöglichen kann. Ob eine solche Hybridversammlung abgehalten wird, liegt jedoch im Ermessen des Hausverwalters. Einzelne Wohnungseigentümer haben darauf also keinen Anspruch.

Eine Rücklage muss gebildet werden, um Kosten des laufenden Betriebs der Liegenschaft sowie Aufwendungen für künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu decken. Die Bildung einer angemessenen Rücklage war bereits vor 2022 verpflichtend. Jedoch hat das Gesetz bis zur Novelle keine Mindesthöhe der zu bildenden Rücklage vorgesehen. Es wurden oft zu niedrige Beträge eingezahlt und notwendige oder gebotene Investitionen konnten nicht vorgenommen werden bzw mussten aufgeschoben werden. Seit 2022 sieht das Wohnungseigentumsgesetz daher vor, dass der monatliche Beitrag zur Rücklage mindestens EUR 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche betragen muss. Die einzelnen Wohnungseigentümer müssen diesen Betrag entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufbringen.

Dieser Mindestbetrag darf nur ausnahmsweise unterschritten werden, etwa wenn das Gebäude erst vor kurzem neu errichtet oder saniert wurde, wenn bereits eine sehr hohe Rücklage vorhanden ist oder die Wohnungseigentümer einer Reihen- oder Einzelhausanlage die Erhaltungspflicht für ihre Häuser vertraglich übernommen haben.

Größere Arbeiten an der Liegenschaft wurden mangels ausreichender Rücklage in der Vergangenheit oft durch die Aufnahme eines Kredites finanziert. Wollten einzelne Miteigentümer den auf ihren Teil entfallenen Betrag der erforderlichen Kreditsumme aus eigenen finanziellen Mitteln direkt bezahlen, war dies nicht möglich.

Mit der Novelle 2022 wurde daher der duale Finanzierungsmodus eingeführt, bei dem die Kreditfinanzierung und die direkte Zahlung durch Miteigentümer kombiniert werden können. Macht ein Wohnungseigentümer von der Möglichkeit einer direkten Zahlung Gebrauch, muss eine geringere Kreditsumme aufgenommen werden und die - verringerte - Kreditfinanzierung ist von den übrigen Wohnungseigentümern zu tragen.