Bei Bauherrenmodellen schließt sich eine Gruppe von Anlegern zusammen, um zusammen ein altes Haus zu sanieren, ein neues zu errichten und dann über langfristige Vermietung kalkulierbare und nachhaltige Erträge zu erwirtschaften. In der Regel sind solche Häuser aufgestockte Altbauten oder Mehrparteienhäuser, die in innerstädtischen Baulücken neu errichtet werden. Das muss aber nicht immer so sein: Der Spezialist für Bauherrenmodelle, renditehoch3 Immobilien, verwirklicht mit dem Projekt „Kirchplatz 9, Graz-Mariatrost“ in Graz etwas Besonderes. Aus dem 1689 erbauten Purbergschlössl am Hügel im Nordosten der Stadt entwickelte sich ein historischer Platz mit der bekannten Basilika Mariatrost und dem weit über Graz hinaus bekannten „Kirchenwirt“. Letzterer wird als beliebtes Restaurant erhalten und saniert. Aus dem ehemaligen Hotel im Haus sollen 29 attraktive Wohnungen mit Blick über Graz entstehen.
Die Umsetzung des Projektes erfolgt dabei auf Basis des zunächst für die Vorsorgekasse entwickelten und in Folge in der gesamten Gruppe angewandten Nachhaltigkeitskriterienkatalogs, dem die klimaaktiv-Standards zugrundeliegen. So erfolgt die ressourcenschonende Revitalisierung des historischen Altbaus mit einem Fokus auf „Entsiegelung“: Frühere Parkpätze werden begrünt, was die Wohnqualität erhöht. Doch das ist noch nicht alles: Es gibt E-Ladestationen für Bikes, die bestehende Gaszentralheizung soll durch eine CO2-neutrale Pelletsheizung ersetzt werden.
ATTRAKTIVE FÖRDERUNGEN.
Nicht nur die Qualität stimmt – auch der Standort ist für Investoren ideal: Graz ist mit aktuell rund 300.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt in Österreich – eine junge, lebendige, rasch wachsende und kulturaffine Stadt mit einer sehr hohen Lebens- und Wohnqualität. Der stetige Zuzug hält die Nachfrage nach leistbarem und qualitativ hochwertigem Wohnraum aufrecht. Die Vorteile von Graz haben Immobilieninvestoren längst erkannt: Die steirische Landeshauptstadt bietet deutlich niedrigere Einkaufspreise für Investoren als Wien – ist aber sowohl beim Mietniveau als auch bei der Dynamik der Bevölkerungsentwicklung mit der Bundeshauptstadt vergleichbar.
Innerhalb der letzten zehn Jahre ist die Bevölkerung von Graz um zwölf Prozent gewachsen; eine Entwicklung, welche eine starke Nachfrage nach leistbarem Wohnraum zur Folge hat. Vonseiten der lokalen Politik gibt es starke Signale, diesen Trend Richtung soziales Wohnen zu unterstützen. So sind in Graz Bauherrenmodelle mit direkter Wohnungszuteilung erlaubt.
Auch das Budget für Sanierungsförderungen wurde zuletzt drastisch erhöht: Statt Bodenversiegelung will das Land die Revitalisierung von Bestandsgebäuden unterstützen. „Das Land Steiermark ermöglicht durch attraktive Wohnbauförderungen den Erhalt und die Modernisierung von bestehenden Wohngebäuden sowie die Schaffung von neuem Wohnraum“, sagt Jürgen Nageler, der als Vorstand der buildings4future Immobilien AG auch den Geschäftsbereich Bauherrenmodelle (renditehoch3) verantwortet (siehe Interview übernächste Seite): „Von diesen Förderungen, konkret der umfassenden Sanierungsförderung beziehungsweise der Assanierungsförderung, können Investoren im Rahmen eines Bauherrenmodelles profitieren. Durch gedeckelten Mietzins kann man während der Förderperiode von 15 Jahren von einer Vollvermietung der Wohnungen ausgehen. Das Leerstandsrisiko ist somit quasi nicht vorhanden. Das Zusammenspiel der bereits erwähnten steuerlichen Vorteile und den Landesförderungen ergibt ein sehr interessantes, nachhaltiges und wirtschaftlich attraktives Paket für Investoren.“
Investoren unserer Immobilienprojekte kennen die Vorteile, die nachhaltige Investments mit sich bringen.
Jürgen Nageler, renditehoch3
SCHUTZ VOR INFLATION.
Doch im aktuellen Umfeld haben Bauherrenmodelle noch einen weiteren besonderen Vorteil: Sie schützen das Kapital vor Inflation. Und das ist nicht unwichtig, denn die Geldentwertung nimmt massiv an Fahrt auf. Mit elf Prozent erreichte die Inflation im Oktober ein neues Rekordniveau. Für die Notenbankenchefs ist dieses Szenario vorerst offenbar kein Problem, für Anleger ist ein inflationäres Umfeld, verbunden mit nicht vorhandenen Sparzinsen, jedoch ein Schreckensgespenst – vor allem dann, wenn es um die langfristige Vorsorge und die Absicherung des Ruhestandes geht.
Denn wenn das Geld am Sparbuch immer weniger wert wird, rückt die Absicherung des Lebensstandards in weite Ferne: Klassische Spar- und Vorsorgeprodukte haben das Nachsehen, denn sie bieten beim aktuellen Zinsniveau kaum noch Aussicht auf Erträge. Auch die Kapitalmärkte stellen nicht für jeden Anleger eine Alternative dar, denn dort braucht man starke Nerven – und viel Fantasie: Viele aktuellen Bewertungen erscheinen höchstens dann gerechtfertigt, wenn die Rezession doch ausbleiben sollte.
Gerade in den kommenden Monaten ist es daher sinnvoll, in ein Bauherrenmodell zu investieren, meint Nageler: „Grundsätzlich sollte man in Zeiten mit höherer Inflation in Sachwerten investiert sein. Geht man als Anleger lieber auf Nummer sicher, dann investiert man in eine Renditeimmobilie oder in ein Bauherrenmodell.“
In der Praxis bedeutet das, dass Anleger beim Bauherrenmodell fündig werden. Davon zeugen auch die Investmentvolumina, die heuer platziert wurden und die Niveaus aus Zeiten vor der „Mega-Inflation“ bereits weit übertreffen. Denn die typische Renditeimmobilie ist rar geworden: Neubau-Vorsorgewohnungen sind aufgrund der gestiegenen Bau- und Grundkosten heute bereits Luxus. Eine gebrauchte Eigentumswohnung zu kaufen, zu sanieren und anschließend zu vermieten, klingt gut, scheitert aber meistens an den gestiegenen Kosten für Professionisten und Baumaterialien. Dazu kommt, dass die Höhe der Miete in Zeiten steigender Betriebs- und Nebenkosten nicht zu aggressiv kalkuliert werden sollte. Das ist bei einem Bauherrenmodell niemals ein Thema: Die Mieten sind ja aufgrund der Förderungen gedeckelt und leistbar.
Nachhaltig stark.
Renditehoch3 setzt aber nicht nur auf „Hard Facts“, sondern auch auf Nachhaltigkeit – das ist beim aktuellen Projekt „Kirchplatz 9, Graz-Mariatrost“ besonders auffällig, ist aber auch bei bereits fertiggestellten sowie in Planung befindlichen Bauherrenmodellen Programm. Das kommt nicht von ungefähr, betont Nageler. „Dazu muss man zunächst wissen, dass nicht nur renditehoch3 der Nachhaltigkeit verpflichtet ist, sondern dass sich die Ausrichtung auf nachhaltige, sinnstiftende und innovative Projekte durch die gesamte Unternehmensgruppe zieht“, erklärt er. „Schon der Name Sinnova, aus sinnstiftend und innovativ, gibt dabei die Richtung vor. Mit dem klaren Ziel, zu einer besseren und sozial gerechteren Zukunft unserer Gesellschaft beizutragen. Und dieses unbedingte Bekenntnis zur Nachhaltigkeit steckt eben in allen unseren Projekten. Daher stellt sich die Frage so eigentlich gar nicht, ob ein Fokus Nachhaltigkeit auch für Investoren vorteilhaft ist. Investoren unserer Immobilienprojekte sind schon von sich aus nachhaltigkeitsaffin und wissen daher ohnehin um die Vorteile, die derartige Investments mit sich bringen. Für sie selbst, für ihre Mieter und letztlich auch für zukünftige Generationen.“
Nageler hat mit Projekten wie „Kirchplatz 9, Graz-Mariatrost“ die Zukunft der Anlageklasse im Blick: „Bauherrenmodelle, wie wir sie verstehen und umsetzen, spiegeln den Wunsch nach rentierlichen, gleichzeitig sicheren und darüber hinaus nachhaltigen Investments wider. Wir bieten attraktive Renditen in Kombination mit einem ,angreifbaren‘ Veranlagungsergebnis für eine ökologisch nachhaltige Bauweise. Durch unser eigens entwickeltes Nachhaltigkeitsrating für Immobilien können wir unseren Investoren ein zeitgemäßes grünes Investment anbieten.“
Somit können Anlegerinnen und Anleger beim Projekt „Kirchplatz 9, Graz-Mariatrost“ das Beste beider Welten verbinden: Sie können ihr Kapital inflationsgeschützt parken und dabei in eine Immobilie investieren, welche die Nachhaltigkeit in ihrer DNA trägt und damit einen Wert für Generationen darstellt.
„Immobilien gehören in jedes Anlageportfolio“
Jürgen Nageler, Vorstand der buildings4future Immobilien AG, über Inflation, Altersvorsorge sowie die Bedeutung von Nachhaltigkeit und Klimaschutz bei Bauherrenmodellen.
TREND: Die hohe Inflation und das niedrige Zinsniveau treffen Sparer in Form schmerzhafter realer Kaufkraftverluste. Spricht dieses Umfeld für Bauherrenmodelle als Investment?
Jürgen Nageler: Die Immobilieninvestoren interessieren sich im Moment im Wesentlichen für zwei Themen: Wie sieht es kurz- bis mittelfristig mit den Baukosten aus – steigen sie weiter, bleiben sie auf dem aktuell hohen Niveau oder fallen sie? Und wie geht es mit der Zinsentwicklung weiter? Damit einhergehend ist das Thema Inflation allgegenwärtig. Grundsätzlich sollte man in Zeiten mit höherer Inflation in Sachwerten investiert sein. Da kommen primär Aktien und Immobilien in Frage. Bei Aktien bin ich einer höheren Volatilität ausgesetzt. Geht man als Anleger lieber auf Nummer sicher, dann investiert man in eine Renditeimmobilie oder in ein Bauherrenmodell. Bei einem Investment in ein Bauherrenmodell bin ich natürlich auch dem Thema der steigenden Baukosten ausgesetzt, habe aber durch die verkürzte Abschreibung der Sanierungs- und Baukosten zugleich auch einen positiven Steuereffekt, und ich bin jedenfalls durch die indexierten Mieterträge und durch die Aufwertung der Immobilie im Zusammenhang mit der Inflation abgesichert.
Welche Rolle kann das Bauherrenmodell in der privaten Pensionsvorsorge spielen?
Für die persönliche Pensionsvorsorge ist jede Art des Immobilieninvestments sinnvoll. Immobilien sind als wertbeständige Kapitalanlage einzustufen und gehören in jedes Anlageportfolio. Bei einem Bauherrenmodell profitiere ich zusätzlich während der Laufzeit des Models von steuerlichen Effekten und öffentlichen Förderungen neben dem bereits erwähnten Inflationsschutz. Nach Auslaufen des Bauherrenmodells, konkret nach Beendigung der Förderung und nach dem steuerlichen Totalgewinn, können die Investoren bei „Kirchplatz 9, Graz-Mariatrost“, soweit sie das wollen, die Parifizierung in die Wege leiten und somit Wohnungseigentum begründen. Der Investor hat danach die Möglichkeit, seine Wohnung weiter zu vermieten und somit ein Zusatzeinkommen zu erwirtschaften. Er kann diese verkaufen oder eventuell auch selbst nutzen. Je nach Lebenssituation ergeben sich somit individuelle und maßgeschneiderte Lösungen für unabhängige Altersvorsorge.
Was ist bei einem Investment in ein Bauherrenmodell grundsätzlich zu beachten? Welche Fehler sollten Investoren vermeiden? Wie wichtig ist es, auf professionelle Beratung zu setzen?
Generell sollte man bei Kapitalanlagen ganz unabhängig von der gewählten Assetklasse professionelle Beratung in Anspruch nehmen, zumal Bauherrenmodelle als Immobilieninvestment sicher beratungsintensiver sind als der Kauf einer Eigentumswohnung. Die Erfahrung aus den zahlreichen Beratungsgesprächen der letzten Jahre zeigt, wie positiv Investoren auf einen kompetenten Input reagieren. Nur wenigen war klar, wie wirtschaftlich positiv, eben durch die Steuereffekte und Förderungen, sich ein Bauherrenmodell auf die persönlichen Finanzen auswirkt.
Bei Bauherrenmodellen gibt es immer mehr Investoren, die sich weniger für die Steuervorteile interessieren, sondern von der schönen Immobilie angezogen werden. Worauf sollten diese achten?
Selbst wenn ich mich für steuerliche Aspekte nicht interessiere, sollte ich mir diese jedenfalls erklären lassen und die Möglichkeiten eines Investments in ein Bauherrenmodell in Erwägung ziehen. Und man darf hier auch nicht außer Betracht lassen, dass nicht nur die Investoren, sondern auch die Mieter profitieren. Einerseits durch die gedeckelte Miete, die günstiger als die „Marktmiete“ ist, und andererseits von den hochwertig sanierten beziehungsweise nachhaltig neu erstellen Gebäuden.
Renditehoch3 setzt auf Nachhaltigkeit, die über die strengen klimaaktiv-Kriterien sogar weit hinausgeht – das ist beim aktuellen Projekt „Kirchplatz 9, Graz-Mariatrost“ besonders auffällig. Warum ist das so?
Für uns als Bauherrenmodellanbieter ist der Aspekt der Nachhaltigkeit wesentlich. Alle unsere Projekte erfahren durch unser eigenes Nachhaltigkeitsrating eine entsprechende Nachhaltigkeits-Einstufung. Dieses Rating orientiert sich an den klimaaktiv-Standards und legt somit einen besonderen Fokus auf Energieeffizienz, Klimaschutz und Ressourceneffizienz.
