Ferienwohnung vermieten oder selbst nutzen – darauf kommt es an

Überall in Europa sind wegen der Finanzpolitik der Europäischen Zentralbank die Guthabenzinsen derzeit niedrig. Im Gegenzug sind auch die Kreditzinsen seit Jahren auf einem Rekordtief. Nicht wenige Anleger nutzen diese Möglichkeit und schaffen sich jetzt durch den Kauf einer Ferienwohnung ein renditestarkes Stück Vermögen, für das sie aufgrund der niedrigen Zinsen bei möglichen gleichzeitigen Mieteinnahmen nur vergleichsweise wenig bezahlen. Am Ende bleibt ein Vermögenswert, der Jahr für Jahr eine satte Rendite abwirft und das Einkommen im Alter erhöhen kann – vor allem, wenn die Ferienwohnung dann bereits komplett abbezahlt wurde.

Soweit die schöne Theorie. Inwieweit das in der Praxis tatsächlich so funktioniert, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Die Auswahl an Ferienwohnungen in Österreich, Deutschland, der Schweiz und in ganz Europa ist allerdings groß.

Als Erstes stellt sich die Frage nach den rechtlichen Gegebenheiten und den Möglichkeiten, die sich dem Käufer nach dem Kauf einer solchen Ferienwohnung bieten. Denn nicht wenige möchten ihre neu erworbene Ferienwohnung in der Hauptsache selbst nutzen und ziehen eine Vermietung erst gar nicht in Betracht oder eben nur sehr vereinzelt zu Zeiten, in denen sie selbst die Wohnung nicht nutzen möchten.

Das kann allerdings schnell zu Problemen führen. So ist beispielsweise in Österreich verbindlich rechtlich geregelt, dass Ferienwohnungen nicht genutzt werden dürfen, um dort dauerhaft oder über einen längeren Zeitraum zu wohnen. Wer sich also eine Ferienwohnung in den Bergen kauft, um dort einige Monate des Jahres am Stück zu verbringen, der riskiert sich einer Ordnungswidrigkeit schuldig zu machen. Allerdings einer solchen, die durchaus drakonische Strafen nach sich zieht.

Bei einer zweckentfremdeten Nutzung von Ferienimmobilie stehen Bußgelder von bis zu 35.000 Euro im Raum – zusammen mit der Möglichkeit des Staates, eine Zwangsenteignung vorzunehmen und die Immobilie zu versteigern. Hintergrund ist der Umstand, dass der Tourismus einer der wichtigsten Industriezweige Österreichs ist – und die Zahl an Ferienwohnungen nun einmal begrenzt ist. Eine ausschließlich private Nutzung solcher Ferienwohnung durch ausländische Investoren soll so vermieden werden.

Wer beispielsweise in Deutschland eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte sich gut überlegen, inwieweit er hier eine private Nutzung plant. Denn jegliche private Nutzung kann schnell zu Schwierigkeiten im Bereich der Steuern führen. Wer etwa irgendwo weit weg vom Meer wohnt und eine Ferienwohnung am Meer hat, der kann dort natürlich hinfahren, um diese instand zu setzen, zu renovieren und einzurichten.

Die Kosten hierfür kann er steuerlich geltend machen. Wird die Wohnung aber auch regelmäßig privat genutzt, wird es sehr schwierig nachzuweisen, welche Kosten nun privater Natur sind und welche wirklich notwendig waren, um die Wohnung in einem dauerhaft vermietbaren Zustand zu halten. Aus diesem Grund haben sich in den letzten Jahren viele Eigentümer von Ferienimmobilien dafür entschieden, diese über eine der zahlreichen Agenturen für die Vermietung von Ferienwohnungen vermieten zu lassen. Für Zeiten der Eigennutzung kann man dann selbst ebenfalls eine Buchung über diese Agentur vornehmen. Da hier die Kosten abzüglich eines prozentualen Anteils für die eigenen Aufwendungen von der Agentur an den Vermieter weitergereicht werden, fallen dann für die Eigentümer für die Eigennutzung tatsächlich die Vermittlungsgebühren für die Agentur an.

Damit werden Probleme in der steuerlichen Abrechnung umgangen und die Vertretung der Immobilie bleibt für die jeweiligen Agenturen interessant, da nicht die Gefahr besteht, dass die Eigentümer die Wohnung in den lukrativen Ferienzeiten blocken und die Agentur in dieser Zeit keine Provision erhalten kann.