Hilfe, Mietnomaden!
Bei der Wohnungsbesichtigung lief alles nach Plan? Doch schon bald darauf blieb der Mietzins aus. Die Mietnomaden lebten unentgeltlich in der Wohnung. Plötzlich sind die ungeliebten Mieter dann verschwunden. Zurück bleiben Chaos und Schmutz, was die Neuvermietung erschwert.
Vermieter können folgende Schritte einleiten, um Mietnomaden möglichst schnell loszuwerden und die Wohnung für die Neuvermietung nutzen zu können:
- Abmahnung (wenn vier Wochen und länger keine Miete gezahlt wurde)
- Mietvertrag kündigen
- Räumungsklage einreichen
- Delogierung (Gerichtsvollzieher, Schlüsseldienst, Polizei)
Fünf Schritte für die erfolgreiche Neuvermietung
Eine Wohnung zum Vermieten sollte bestimmte Kriterien erfüllen. Folgende Schritte machen es außerdem Vermietern einfach, Wohneigentum neu zu vermieten:
1. Festlegung des Mietzinses
Die Höhe der Miete ist von verschiedenen Faktoren abhängig:
- Zustand der Immobilie
- Lage des Mietobjektes
- Größe der Wohnung
- Ausstattung der Räumlichkeiten
Für sanierte Wohnungen in bester Lage kann ein deutlich höherer Betrag angesetzt werden als für einen sanierungsbedürftigen Altbau in weniger bevorzugter Lage. Generell lohnt es, die Miethöhe bei jeder Neuvermietung kritisch zu betrachten und ggf. anhand der genannten Kriterien neu zu überdenken.
2. Mietobjekte inserieren
Damit sich potenzielle Mieter finden, sollte die Wohnung online angeboten werden. Die Inserate lassen sich schnell verfassen und unkompliziert veröffentlichen. Wer entsprechende Premium-Pakete nutzt, erlangt zusätzliche Optionen, welche die Aufmerksamkeit der Zielgruppe auf das eigene Inserat lenken.
Für ein erfolgreiches Inserat spricht die ausführliche Beschreibung des Mietobjektes, nebst Zustand und Einrichtung. Ein Grundriss und möglichst detailgetreue Fotos erhöhen die Wahrscheinlichkeit, schnell Nachmieter zu finden.
Damit rechtlich keine Probleme auftauchen, sollten Vermieter einen Energieausweis vorweisen können. Wer sein Mietangebot detailliert beschreibt, kann den einen oder anderen Besichtigungstermin einsparen, da sich Wohnungssuchende bereits online ausführlich informieren können. Letztlich besichtigt das Objekt nur, wer auch tatsächlich am Einzug interessiert ist.
3. Mieter finden
Wer den idealen Mieter finden möchte, sollte sich auf seine Menschenkenntnis verlassen und bei den Besichtigungsterminen ausreichend Zeit mitbringen, um den Interessenten mit gezielten Fragen auf den Zahn zu fühlen.
Wer sich mit der Auswahl der passenden Mieter schwertut, kann einen Profi beauftragen. Makler kümmern sich um die Schaltung der Anzeige und nehmen auch die Besichtigungstermine vor Ort wahr.
4. Mietvertrag
Ist ein passender Mieter gefunden, steht die Ausfertigung des Mietvertrages an. Damit alle Rechte und Pflichten beider Parteien festgehalten werden können, ist die Schriftform bindend. Dennoch gibt es bei Mietverträgen Unterschiede.
Der befristete Mietvertrag
Bei befristeten Mietverträgen und Wohnungen, die in den Zuständigkeitsbereich von Mietrechtsgesetz (MRG) oder Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) fallen, muss ein Mindestzeitraum von drei Jahren eingehalten werden. Längere Befristungen können individuell getroffen werden.
Läuft der vereinbarte Zeitrahmen aus, sind beliebige Verlängerungen möglich. Ebenso kann der Übergang in einen unbefristeten Mietvertrag erfolgen. Eine schriftliche Vereinbarung ist notwendig. Bei einer ungültigen Befristung gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet.
Werden befristete Mietverträge nach Ablauf der Frist nicht verlängert oder gekündigt, verlängert sich der Zeitrahmen automatisch um drei Jahre. Wird auch nach dieser Zeit keine andere Vereinbarung getroffen, gilt die erneute Verlängerung auf unbestimmte Zeit.
Kündigung befristeter Mietverträge
Vermieter sind an die Befristung des Vertrages gebunden. Kündigungen sind nur aus wichtigen Gründen möglich. Kündigungen sind rechtens, wenn die Zahlung des Mietzinses ausblieb und es sich um Mietnomaden handelt.
Befristete Mietverträge im Zuständigkeitsbereich von MRG und WGG können vom Mieter frühestens nach einem Jahr gekündigt werden. Die Kündigung hat drei Monate im Voraus zu erfolgen und muss dem Vermieter zum Monatsletzten vorliegen.
Kündigung unbefristeter Mietverträge
Aus unbefristeten Mietverträgen können Mieter jederzeit aussteigen. Wichtig ist die Einhaltung der Kündigungsfrist. Vermieter sind an das Mietrechtsgesetz gebunden und können auch hier nur aus wichtigen Gründen kündigen.
5. Die Wohnungsübergabe
Sind alle rechtlichen Fragen geklärt, erfolgt die Wohnungsübergabe. Mögliche Streitpunkte für Mieter und Vermieter lassen sich ausräumen, wenn ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird.
Darin sollten folgende Punkte Beachtung finden:
- Anzahl der Schlüssel
- aktuelle Zählerstände (Wasser, Gas, Strom)
- Zustand von Wänden und Decken
- Anstrich der Wände und Decken
- Zustand von Fenstern und Türen
- Funktion der Heizung
- Zustand der Armaturen und der Toilette
- Zustand des Fußbodens
Alle möglichen Schäden sollten festgehalten und für beide Parteien jederzeit nachvollziehbar sein. Die Wohnungsübergabe hat sauber und besenrein zu erfolgen.
