Mietvertragsgebühr: Wann verboten und wann bis 18-fache Gebühren anfallen

Wenn ein Mietvertrag zustande kommt, räumt der Vermieter einem Mieter das Gebrauchsrecht an einem Gebäude oder Teilen davon für gegen ein Entgelt ein. Der Mietvertrag unterliegt einer Bestandsvertragsgebühr, wenn das vermietete Objekt nicht zu Wohnzwecken dient. In der Praxis trifft die Bestandsvertragsgebühr somit Geschäftsräume.

Die Gebühr für den Mietvertrag setzt sich aus einmaligen und wiederkehrenden Leistungen zusammen, weshalb auch die Vertragsdauer maßgeblich ist. Maßgeblich für die Vertragsdauer eines Mietvertrags ist, ob dieser auf eine bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen wird.

Die Unterscheidung zwischen einer bestimmten und einer unbestimmten Dauer erfolgt hierbei nach gebührenrechtlichen Maßstäben und ist teilweise abweichend vom zivilrechtlichen Verständnis.

Endet ein Mietvertrag zu einem vertraglich fixierten Zeitpunkt, spricht man von einer bestimmten Vertragsdauer, sofern der Mietvertrag keine Klauseln enthält, die aus gebührenrechtlicher Sicht zu einer Unbestimmbarkeit der Dauer führen wie zum Beispiel eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit oder Präsentationsrechte.

Mieter, die einen Mietvertrag über Geschäftsräume abschließen, müssen für dieses Gebrauchsrecht eine Bestandsvertragsgebühr in Höhe von einem Prozent des dreifachen Jahresentgelts  an das Finanzamt abführen, sofern der Vertrag beurkundet ist und auf unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde.

Bei einem Vertrag auf bestimmte Dauer bemisst sich die Gebühr an der tatsächlichen Vertragsdauer.  Eine Maximalschranke sieht das Gesetz jedoch das Achtzehnfache vor.

Für den Gebührenschuldner/Mieter beispielsweise eines Geschäftsraumes ist es daher von großer Bedeutung, ob sein Vertragsverhältnis als eines mit bestimmter oder unbestimmter Dauer eingestuft wird.

"Es besteht keine Möglichkeit von den Gebühren etwas rückerstattet zu bekommen. Selbst dann nicht wenn der Mietvertrag beispielsweise nach einem halben Jahr gekündigt oder einvernehmlich aufgelöst werden sollte", so Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA.

Laut dem Verwaltungsgerichtshof (VwGH) ist ein Vertrag von unbestimmter Dauer vereinfacht als solcher zu qualifizieren, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss nicht konkret gesagt werden, wie lange dieser Vertrag dauern wird. Sieht der Vertrag daher beispielsweise jederzeitige, grundlose, Kündigungsmöglichkeiten vor, kann zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht gesagt werden, wie lange der Vertrag laufen wird.

Die Variante, wonach man sämtliche Kündigungsgründe des MRG im Vertrag vereinbart hat, führt nur mehr sehr eingeschränkt zu einer unbestimmten Dauer. Nach Ansicht des VwGH ist hier auf die Wahrscheinlichkeit der Kündigung auf Basis eines der MRG-Kündigungsgründe abzustellen. Bei der gewerblichen Vermietung fallen Kündigungsgründe nicht unter die Kündigungsgründe des Mietrechtsgesetzes (§ 30 Abs. 2 MRG), da sich diese ausschließlich auf Wohnungen beziehen. Die Wahrscheinlichkeit ist daher stark eingeschränkt.

Ein Beispiel: Ein Mietvertrag für ein Büro wird auf fünf Jahre, also auf bestimmte Dauer, abgeschlossen. Der Mieterin steht darüber hinaus das Recht zu, die Mietdauer dreimal um je fünf Jahre zu verlängern. Ein ordentliches Kündigungsrecht während der Vertragslaufzeiten ist ausgeschlossen.

Die Verlängerungsoptionen treten stillschweigend in Kraft, sofern die Mieterin bis zu sechs Monate vor Ablauf der Mieterdauer keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt.

Aufgrund von steuerlichen Differenzen hat sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) dieses Falls angenommen. Dieser hat zu Ungunsten des Mieters entschieden. Die Begründung: Der Mietvertrag gilt zwar für eine bestimmte Dauer, allerdings für jene von 20 Jahren (4 x 5 Jahre). Daher ist die maximale Bemessungsrundlage für die Gebühren anzuwenden, also das 18-fache Jahresentgelts.

Damit widerspricht der VwGH dem Mieter, der behauptet hatte zwar ebenfalls einen Mietvertrag auf bestimmte Dauer abgeschlossen zu haben, aber nur für fünf Jahre und erst anschließend als ein Vertrag auf unbestimmte Dauer gewertet werden kann.

Aus gebührenrechtlicher Sicht wäre in diesem Fall das 8-fache des Jahresentgelt heranzuziehen gewesen. Laut dem VwGH ist es für die Vergebührung unerheblich, ob die Verlängerungsoption tatsächlich eintritt.

Die Konsequenz: Bei einem Mietvertrag der sich automatisch verlängern kann, kassiert der Staat ein Prozent Steuer zusätzlich auf die monatliche Miete für 18 Jahre. Das sind 216 Prozent (18 Mal 12) einer Monatsmiete.

Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA Steuerberatung erklärt, wie solche zum Teil horrenden Steuern bei der Mietvertragserstellung vermieden werden können.

"Wegen der höher Gebühren sollte man Verlängerungsoptionen bei Mietverträgen vermeiden", rät Fuhrmann.

Bedarf es bei einer Verlängerung eines neuerlichen Vertrages, so werden der erste und der neuerliche Vertrag aus gebührenrechtlicher und damit steuerlicher Sicht gesondert bewertet.

"Wenn man ein weitgehendes Kündigungsrecht für zumindest eine der beiden Vertragsparteien in den Vertrag hineinzunehmen, liegt gebührenrechtlich gesehen ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vor", sagt die Steuerberaterin.