Steuertipps für Käufer und Besitzer von Immobilien

Bei privaten Grundstücksveräußerungen fällt eine Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) in Höhe von 30 Prozent des Veräußerungsgewinnes an.

Steuerermäßigungen gibt es für Altgrundstücke. Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Die Immo-ESt beträgt in diesen Fällen häufig faktisch 3,5 Prozent.

Nicht betroffen von der Immobilienertragsteuer (ImmoEST) sind der Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes oder selbst erstellte Gebäude. Die Immo-ESt muss gleich an den Notar bezahlt werden. Dieser führt die Steuer an das Finanzamt ab. Oder es wird eine besondere Vorauszahlung an das Finanzamt getätigt. Tipp: Kleine Änderungen im Vertragswerk können bei Verkäufen beträchtliche Steuerersparnisse bringen.

Kapitalgesellschaften und Privatstiftungen haben für die Begleichung der Immobilienertragsteuer länger Zeit. Diese zahlen die Immo-ESt in der Regel erst im Zuge ihrer jährlichen Veranlagung der Körperschaftsteuer, soweit keine quartalsweise Vorauszahlung geleistet wurde.

Bei Investitionen in Immobilien oder bei Inbetriebnahme einer Immobilie ist zudem bis zum jeweils 31. Dezember noch eine Halbjahresabschreibung möglich.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer von verschiedenen Faktoren abhängig, wie beispielsweise dem Bundesland, in dem sich das Grundstück befindet, dem Wert des Grundstücks und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Verkäufer und der Stiftung.

Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt ohne Ausnamen 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Von der Grunderwerbsteuer ausgenommen ist

• der Erwerb eines Grundstücks mit Bemessungsgrundlage bis zu einer Freigrenze von 1.100 Euro

Unentgeltliche oder teilentgeltliche Erwerbe von Grundstücken, wenn 

• der Erwerber eine natürliche Person ist.

• Im Falle einer Schenkung, wenn der Übergeber entweder das 55. Lebensjahr vollendet hat oder erwerbsunfähig ist. Stirbt der Übergeber, ist der Erwerber, unabhängig vom Alter des Erblassers, begünstigt. Dafür muss ein Nachweis in Form eines medizinischen Gutachtens von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen oder eine medizinische Beurteilung durch den zuständigen Sozialversicherungsträger vorliegen.

Übertragung eines Grundstücks bei Betrieben

Werden Grundstücke, im Zuge der Übertragung eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteiles, von einer natürlichen Person unentgeltlich erworben, kann für die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen ein Freibetrag von bis zu 365.000 Euro geltend gemacht werden.

Im Falle einer Schenkung muss der Übergeber entweder das 55. Lebensjahr vollendet haben oder erwerbsunfähig sein. Stirbt der Übergeber, ist der Erwerber, unabhängig vom Alter des Erblassers, begünstigt.

Für die Grunderwerbsgebühr bei Stiftungen von inländischen Grundstücken gelten in Österreich besondere Regelungen.

In den meisten Bundesländern beträgt die Grunderwerbssteuer für Stiftungen zwei Prozent des dreifachen Einheitswertes des Grundstücks. Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn die Stiftung keiner unternehmerischen Tätigkeit nachgeht und das Grundstück für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke genutzt wird.

Zuwendungen an Privatstiftungen unterliegen der Stifungseingangssteuer von 2,5 Prozent. Bei Sachwidmungen ist die Bemessungsgrundlage der gemeine Wert, etwa der Wertpapiere oder der Anteile an einer grundstückbesitzenden GmbH.

Bei sogenannten gemischten Schenkungen, mit einer Belastung von über 50 Prozent des Verkehrswertes, fällt das Stiftungseingangssteuer-Äquivalent nicht an, dafür aber regelmäßig Immobilienertragsteuer, da meist eine Entgeltlichkeit gegeben ist. Beim Stiftungseingangsteuer-Äquivalent gilt es zu beachten, dass die Belastung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Immobilie steht (z.B. Anschaffungs- oder Instandhaltungskredit).

Zur Grunderwerbsteuer ist das sogenannte Stiftungseingangssteuer-äquivalent in der Höhe von 2,5 % hinzuzurechnen, das sich bei unentgeltlicher Übertragung ebenfalls vom Grundstückswert berechnet. Die Gesamtsteuerbelastung von Immobilienwidmungen liegt bei Stiftungen demnach zwischen 3 % und 6 % des Grundstückswerts.

Die Stiftung ausländischer Immobilien an eine österreichische Privatstiftung unterliegt keiner österreichischen Eingangsbesteuerung.

Bei sogenannten gemischten Schenkungen, mit einer Belastung von über 50 Prozent des Verkehrswertes, fällt das Stiftungseingangssteuer-Äquivalent nicht an, dafür aber regelmäßig Immobilienertragsteuer, da meist eine Entgeltlichkeit gegeben ist. Beim Stiftungseingangsteuer-Äquivalent gilt es zu beachten, dass die Belastung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Immobilie steht (z.B. Anschaffungs- oder Instandhaltungskredit).

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn ein Missverhältnis zwischen der Leistung des Geschenkgebers (Übertragung der Immobilie) und der Gegenleistung des Geschenknehmers (z.B. Leibrente, lebenslängliches Wohnungsrecht, Fruchtgenussrecht, Übernahme eines Kredites zugunsten des Geschenkgebers; Zahlung durch Geschenknehmer etc.) besteht. Dieses Missverhältnis muss mehr als 50 Prozent betragen.

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Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist eine Gebühr zu entrichten. Die Bemessungsgrundlage für die Grundbucheintragungsgebühr ist der sogenannte Verkehrswert. Liegt ein Kaufvertrag vor, dient der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grundbucheintragungsgebühr.

Wenn das Kaufobjekt durch eine Hypothek belastet ist, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an.

1. Grundbuchgebühr bei Übertragungen innerhalb der Familie geringer

Ein Sonderfall was die Berechnung der Grundbucheintragungsgebühr betrifft stellen Schenkungen und Erbschaften von Immobilien dar. Dann wird die Gebühr anhand des dreifachen Einheitswerts (maximiert mit einem Drittel des Verkehrswertes) berechnet und beträgt 1,1 Prozent. Dazu zählt nicht nur der engere Familienkreis, sondern auch der erweiterte. Die vergünstigte Gebühr für die Grundbucheintragung gilt damit auch für eingetragene Partnerin/den eingetragenen Partner und die Lebensgefährtin/den Lebensgefährten.

2. Ermäßigung bei Übertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter

Bei Liegenschaftsübertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter ermäßigt sich die 1,1 %ige Grundbucheintragungsgebühr von dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Kaufpreis auf den 3fachen Einheitswert bzw maximal 30 Prozent des Verkehrswertes. Die Ermäßigung steht allerdings nur zu, wenn sie in der Grundbuchseingabe selbst beantragt wird.

3. Umgründungen und Sachübertragungen bei Unternehmen: Grundbuchgebühr niedriger

Die Grundbuchgebühr für die Umgründung von Unternehmen in Österreich richtet sich nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und kann je nach Art der Umgründung und dem Bewertungswert der betroffenen Liegenschaft variieren. Generell ist die Grundbuchgebühr bei Umgründungen und Sacheinlagen niedriger ist als bei herkömmlichen Liegenschaftsübertragungen.

Bei Umgründungen zwischen Kapitalgesellschaften von einer GmbH zu einer anderen beträgt die Grundbuchgebühr 1,1% des gemeinen Wertes der übertragenen Liegenschaft. Dabei wird der gemeine Wert entweder durch das Finanzamt ermittelt oder anhand eines Sachverständigengutachtens. Es kann beispielsweise auch der Buchwert der umgewandelten Gesellschaft als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Bei Umgründungen zwischen Personengesellschaften wie ein Einzelunternehmen zu einer GmbH liegt die Grundbuchgebühr häufig bei 0,5 Prozent des gemeinen Wertes der Liegenschaft. Auch da können andere Bewertungsmethoden angewendet werden.

3. Grundbuchgebühren bei Umgründungen von Unternehmen oder Sacheinlagen steuerbegünstigt

Bei Umgründungen von Unternehmen oder Sacheinlagen in Gesellschaften wird die Grundbuchgebühr vom dreifachen Einheitswert bemessen. Maximal können 30 Prozent des Verkehrswertes anfallen.

4. Grundbuchgebühr sparen durch Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses oder Verkauf an Familie

In Einzelfällen kann die Grundbuchsgebühr auch günstiger sein: Etwa bei einer Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechts oder beim Verkauf einer Immobilie im Familienkreis. Dabei ist stets auf die Gesamtsteuerbelastung zu achten, einschließlich der Grunderwerbsteuer (GrESt) und der Immobilienertragssteuer.

Weiters können Vorauszahlungen auf laufende Reparaturen des kommenden Jahres getätigt werden. Diese können sofort abgesetzt werden.
Natürliche Personen können auf diese Weise betriebliche

• Investitionen in Gebäude und

• Herstellungsaufwendungen eines Mieters auf ein Gebäude heuer geltend machen.
  Diese Investitionen oder Aufwendungen sind zur Deckung der Investitionserfordernisse für den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag geltend zu machen. Das gilt allerdings nur, wenn mit den Baumaßnahmen nach dem 31. Dezember 2008 begonnen wurden.

"Beachten Sie, dass die Höhe des maximalen Gewinnfreibetrages eingeschränkt ist. Bei höheren Gewinnen können Sie Steuern sparen, wenn Sie den Betrieb rückwirkend, unter Anwendung des Umgründungssteuergesetzes, in eine GmbH einbringen", so die Experten der TPA.

Wer eine oder mehrere Wohnung oder andere Objekte vermietet, kann mit steuerlichen Kniffen sparen. So können bereits die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils, also der anteilige Kaufpreis aufgeteilt auf 67 Jahre, abgeschrieben werden. Das entspricht einem Anteil von 1,5 Prozent pro Jahr. Auch die Nebenkosten für die Anschaffung, das sind die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchgebühr, die Maklerprovision, die Kosten für den Notar, können über 67 Jahre abgeschrieben werden.

Kosten, die durch die Vermietung stehen, sind steuerlich absetzbar. Sie senken die Steuern auf die Einkünfte aus der Vermietung und damit die Steuer. Typische Beispiel sind Betriebskosten und Reparaturkosten.