In welchen Fällen der Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist

Die Immobilienertragsteuer, auch als ImmoESt bezeichnet, ist die Steuer, die auf den Verkaufsgewinn von privaten Grundstücksveräußerungen erhoben wird. Als Veräußerungsgewinn gilt die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten zuzüglich etwaiger geltend gemachter Abschreibungen im Falle von Vermietungen. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30 Prozent versteuert. Dies gilt auch in jenen Fällen, in welchen der Verkäufer einer in Österreich gelegenen Immobilie keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich hat.

Die Spekulationsfrist, durch die bis zum Jahr 2012 nach Ablauf von in der Regel zehn Jahren nach der Anschaffung keine Steuern mehr auf Veräußerungsgewinne gezahlt werden musste, wurde damalig gestrichen.

Wie hoch die Immobilienertragsteuer bei einem Verkauf ist, hängt davon ab, ob es sich um einen sogenannten Alt- oder Neufall handelt.

Alle Liegenschaften, welche ab dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurden, gelten als Neufälle oder "Neu-Grundstücke", (Bezeichnung gilt auch, selbst wenn nicht nur ein Grundstück, sondern auch ein Haus oder eine Eigentumswohnung veräußert wird). Bei diesen unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Steuersatz in Höhe von 30 Prozent. Sollte die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben worden sein, so ist der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt relevant. Diese Immobilien werden auch als "steuerverfangene Immobilien" bezeichnet.

Glück hat, wer eine Immobilie veräußert, die zu den sogenannten Altfällen oder "Alt-Grundstücken" zählt. Das sind jene, die vor dem 31. März 2002 erworben wurde. In Ausnahmefällen muss die Anschaffung sogar vor dem 31. März 1997 erfolgt sein. „Das gilt, wenn Herstellungskosten begünstigt auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben wurden", sagt Manfred Kunisch, Immobilien-Steuerrechtsexperte der TPA. Die Höhe der effektiven Besteuerung von 4,2 Prozent des Verkaufserlöses kommt dadurch zustande, dass ohne Nachweis der tatsächlichen Höhe 86 Prozent als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden können und der danach verbleibende Betrag dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent unterliegt.

Liegt ein Altfall vor, das heißt die Immobilie wurde vor dem 1. April 2002 angekauft und erfolgte ab dem 1. Jänner 1988 eine Umwidmung, wird der Verkaufserlös mit 18 Prozent (statt 4,2 Prozent) versteuert. Steuerlich relevant sind Umwidmungen, wenn diese die Bebauung eines Grundstücks erst ermöglichen. Keine steuerlich wirksame Umwidmung liegt z.B. vor, wenn sich lediglich die Widmungskategorie ändert, etwa ein Mischgebiet auf Wohngebiet umgewidmet wird.

Ausnahmen, wenn es um die Befreiung der ImmoESt geht: Keine Immobilienertragsteuer müssen jene zahlen, die eine Liegenschaft veräußern, wenn diese zuvor als Hauptwohnsitz des Verkäufers gedient hat (Hauptwohnsitzbefreiung, der anteilige Grund ist aber nur bis 1.000 m² steuerbefreit) oder das Gebäude selbst hergestellt wurde (Herstellerbefreiung, der anteilige Grund ist aber steuerpflichtig).

Eigenheime und Eigentumswohnungen können steuerfrei veräußert werden, wenn diese dem Verkäufer durchgängig seit Anschaffung bis Veräußerung und für einen Zeitraum von mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und durch den Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Achtung: Wurde die Liegenschaft durch Erbschaft oder Schenkung erworben, ist die „zweijährige Befreiung“ nicht möglich. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz kann auch in Anspruch genommen werden (hier auch bei einem unentgeltlichen Erwerb), wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf der Wohnung oder des Eigenheims dieses durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. „Das spielt häufig eine Rolle bei Trennungen von Ehepaaren und dem späteren Verkauf der Liegenschaft“, so Immobilien-Steuerrechtsexperte Kunisch.

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Bei einem Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Gebäude entfallende Gewinn steuerfrei, nicht jedoch der Teil der Grund und Boden betrifft. Die Steuerbefreiung auf das Gebäude gilt allerdings nur, wenn dieses innerhalb der vergangenen zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Steuerbefreiung gilt nur für den Hersteller, ist aber nicht auf den Rechtsnachfolger übertragbar. Wer nur Teile des Hauses gebaut oder saniert hat, wie einen Dachboden ausgebaut hat, kann nicht auf die Milde des Fiskus hoffen.

Der Veräußerungsgewinn, die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (zu weiteren Positionen siehe nachfolgend), wird mit 30 Prozent versteuert. In der Regel wird die Immobilienertragsteuer vom Parteienvertreter, also einem Notar oder einem Rechtsanwalt, berechnet.

Ziehen Sie vom Verkaufspreis, folgende Positionen ab

• Anschaffungskosten

• Herstellungskosten

• Aufwendungen für Instandsetzung, soweit die offenen Fünf-Zehntel den Zeitraum nach der Veräußerung betreffen

• Kosten der Selbstberechnung, die etwa ein Steuerberater, Notar oder Anwalt verursacht.

Addieren Sie zum Verkaufspreis

• + steuerbefreite Subventionen

• + bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener bei Berechnung der „besonderen Einkünfte“.

Bei Altfällen ist die Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor Verkauf geltend gemachten begünstigten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn hinzuzurechnen und ebenfalls mit 30 Prozent zu versteuern.

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Um die Steuern auf die Gewinne von Immobilien zu senken, sollten Belege von Instandsetzungs- und Herstellungskosten aufbewahrt werden, um die Höhe des Verkaufsgewinns zu reduzieren. Instandsetzungen sind in der Regel Investitionen für größere Verbesserungsmaßnahmen und keine laufenden Reparaturen.

Die Regelbesteuerungsoption ist eine Möglichkeit die Einkünfte aus der privaten Grundstücksveräußerung statt mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent im Wege der Veranlagung mit dem Einkommensteuertarif zu versteuern.

• Optiert ein Immobilienverkäufer nicht in die Regelbesteuerungsoption, wird ein Veräußerungsgewinn von beispielsweise 30.000 Euro mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent versteuert. Dadurch fallen 9.000 Euro Steuer an. Alle anderen Einkünfte des Kalenderjahres werden davon unabhängig mit dem progressiven Einkommensteuertarif versteuert.

• Wird bei dem gleichen Veräußerungsgewinn von 30.000 Euro die Besteuerung durch die Regelbesteuerungsoption gewählt und hat der Verkäufer in dem Kalenderjahr der Veräußerung nur übrige Einkünfte von 7.000 Euro, dann liegt der persönliche Durchschnittssteuersatz bei rund 20 Prozent. Daraus resultiert für den Veräußerungsgewinn ein Steuerbetrag von rund 6.000 Euro, da anstelle des Steuersatzes von 30 Prozent der Steuertarif des Steuerpflichtigen auf sämtliche Einkünfte angewendet wird. Wenn man sich für die Regelbesteuerung entscheidet, muss dafür jedoch ein Antrag im Rahmen einer Einkommensteuererklärung gestellt werden.

Jeder der privat eine Liegenschaft verkauft, unterliegt der ImmoESt. Von dieser Ertragsteuer ausgenommen sind jedoch alle sogenannten „unentgeltlichen Übertragungen“, da es keine Gegenleistung in Form eines Verkaufserlöses gibt. Bei Schenkung, Erbschaft und teilweise auch beim Tausch fällt daher keine Immobilienertragsteuer an. Anwälte und Notare sind seit dem Jahr 2012 verpflichtet, die Immobilienertragsteuer für ihre Klienten abzuführen, sofern auch die Grunderwerbsteuer im Rahmen einer sogenannten Selbstberechnung gemeldet wird.

Verluste aus der privaten Veräußerung von Immobilien können mit Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen gegengerechnet werden. Dazu müssen nicht alle Grundstücksveräußerungen eines Kalenderjahres herangezogen werden.

Seit dem Jahr 2016 müssen 60 Prozent des übersteigenden Verlustes bei der steuerlichen Veranlagung auf 15 Jahre verteilt werden und mit künftigen Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung gegengerechnet werden. Per Antrag kann der Verlust auch sofort im selben Jahr verrechnet werden, sofern ausreichend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen.