Erwin Soravia: „Nicht ganz verschont geblieben"

Am 29. November 2023 meldete die Signa Holding Insolvenz an und löste Schockwellen aus. Am gleichen Tag zogen Banken die Finanzierung für ein Projekt der Wiener Soravia-Gruppe zurück. Die wollte in Unterföhring bei München ein ehemaliges Allianz-Rechenzentrum in ein Bürohaus umbauen. Der Kaufpreis für die Immobilie konnte zwar vor rund einem Jahr aufgrund der zwischenzeitlich geänderten Marktlage von zuvor 115,5 Millionen Euro auf 93,3 Millionen hinunterverhandelt werden. Ein Bankenkredit kam trotzdem nicht zustande. Das Vorhaben ist abgeblasen. Soravia musste ein millionenschweres Pönale an den Verkäufer bezahlen. Ähnliches passierte bei einem zweiten Fall.

Die beiden Projekte zählen zum Immobilienpool, für den eine deutsche Soravia-Tochter, die Investmentgesellschaft One Group, Geld bei Anlegern eingesammelt und in Fonds gebündelt hat. Einige nicht mehr wie geplant funktionierende Vorhaben führen nun dazu, dass vier von rund 25 Fonds in Schwierigkeiten stecken.

Ganz besonders gilt das für die Finanzprodukte „Europa 9“ und „Europa 10“. Bei diesen haben deutsche Anleger nachrangige Schuldverschreibungen von zusammen 270 Millionen Euro gezeichnet. Es handelt sich dabei um Mezzaninkapital, das wie Eigenkapital behandelt wird. Die festgelegten Zinszahlungen mussten zu Jahresende bereits ausgesetzt werden. Was in Deutschland die Alarmglocken schrillen ließ und bei Soravia Erklärungsbedarf auslöste.

Eine Evaluierung der Lage ist so gut wie abgeschlossen. Letztlich wird nichts anderes übrig bleiben, als den Stecker zu ziehen. Konzern-CEO Erwin Soravia und sein Finanzvorstand Peter Steurer deuten an, dass die Anleger bei diesen beiden Fonds mit Verlusten rechnen müssen. Laut Schätzung des trend können das bis zu 50 Prozent sein.

Auch die Fonds „Deutschland 7“ und „Deutschland 8“ – Volumen: circa 130 Millionen Euro – haben Probleme, aber weniger gravierende. Hier soll es zu Zinsstundungen und Verlängerung der Rückzahlungsfrist kommen. Am Ende könnte den Investoren das Kapital aber zurückgezahlt werden.

Erwin Soravia ist um Schadensbegrenzung bemüht. „Es tut uns sehr weh, dass auch wir vom Zusammenbruch des Marktes nicht ganz verschont geblieben sind. Wir arbeiten auf Hochtouren an einer bestmöglichen Sanierung.“

Ungünstig ist, dass der Totalcrash von René Benko, die Insolvenzen in der Imfarr-Gruppe des Wieners Nemat Farrokhnia und die Machenschaften des Linzers Cevdet Caner rund um die Adler Group allesamt Ereignisse sind, die in Deutschland Schaden anrichten und das Image österreichischer Developer dort schon arg ramponiert haben.

„Unsere Gruppe ist insgesamt stabil und gut aufgestellt“, grenzt sich Soravia von solchen Krisenfällen klar ab. „Erhebliche Umsätze kommen mittlerweile nicht mehr aus dem Real-Estate-Bereich.“ Und der Firmenchef versichert mit Nachdruck, dass nur die vier hoch verzinsten Nachranginvestments der One Group von den Troubles betroffen sind.

Bleibt zu hoffen, dass sich alle anderen privaten Anleger tatsächlich keine Sorgen machen müssen. Denn zusammen verwalten die One und die wesentlich größere österreichische Soravia-Finanzierungstochter IFA derzeit stolze 4,5 Milliarden Euro von Investoren: ein Drittel von deutschen, zwei Drittel von österreichischen. In die maroden Vehikel „Europa 9 und 10“ haben heimische Privatanleger allerdings kein Geld gesteckt.

Der Soravia-Konzern hat sein Geschäftsmodell in letzten Jahren deutlich diversifiziert. Der Bereich „Property und Facility Management“ mit der Hauptmarke Adomo (Hausverwaltung, Gebäudereinigung etc.) ist mit 187 Millionen Euro mittlerweile das umsatzstärkste Segment. Rund 2.600 der insgesamt 4.200 Mitarbeiter sind dort beschäftigt. Die operative Marge wird mit elf Prozent angegeben, ähnlich hoch wie für den Sektor „Hospitality“. Auch dieser befindet sich laut Erwin Soravia auf Wachstumskurs.

Seine Gruppe hält 20 Prozent an den hippen Ruby Hotels. Die Marke expandiert laufend und hat inzwischen zwölf Häuser, u. a. in London, Genf, München oder Wien. Zehn Prozent besitzt man am erfolgreichen Start-up Numa, das mit dem Konzept durchdigitalisierter Stadthotels erfolgreich unterwegs ist. Zur Soravia-Gruppe gehören auch das noble Hotel Hospiz am Arlberg, zwei auf Wein ausgerichtete Loisium-Standorte in Österreich und bald auch einer in Frankreich; außerdem die berühmte Eden Bar in Wien. Über 6.000 Hotelzimmer werden aktuell schon betrieben, 5.500 weitere sind im Entstehen.

„Es ist leichter, Probleme in der Immobilienentwicklung zu sanieren, wenn das Gesamtunternehmen gesund ist“, betont Soravia den Wert der breiten Aufstellung. „Wir sind deshalb momentan auch einer der wenigen Developer, die alle Verpflichtungen gegenüber den Banken immer pünktlich erfüllen.“

Für die Branche sieht er allerdings bis auf Weiteres schwarz. 60 bis 70 Prozent der Immo-Entwickler könnten verschwinden: „Der Markt funktioniert nicht mehr.“ Die Baukosten seien gestiegen, Finanzierungen teuer und schwer zu bekommen – auch weil die Aufsicht Druck auf die Banken ausübe. Und es gäbe kaum institutionelle Käufer. Wenn überhaupt, können fertige Projekte meist nur zu ungünstigen Preisen verkauft werden.

Finanzchef Peter Steurer rechnet vor: „Bis vor zwei Jahren lag der Preis für eine Immobilie ungefähr beim 32-Fachen der erwarteten Einnahmen. Jetzt liegt das Multiple bei 23, also um ein Viertel niedriger. Unter heutigen Bedingungen wäre wahrscheinlich keine Bank bereit gewesen, die Wiener Triiiple-Tower zu finanzieren.“

Dass seine Gruppe – mit Ausnahmen – dennoch auf festem Fundament steht, begründet Erwin Soravia mit „einer Mischung aus Strategie und Glück. Wir haben im Boom nicht zu viel Risiko genommen. Und die großen Brummer wurden Gott sei Dank rechtzeitig fertig.“

Gemeint sind vor allem die Triiiple-Türme, wo nur noch fünf Wohnungen frei sind, und die Danubeflats in Wien, wo rund 90 Prozent der Appartements verkauft sind.

Aber auch die Sroavia Group leidet darunter, dass bei fertiggestellten Immo-Entwicklungen derzeit kaum Exits möglich sind. Ein Hotel in Mainz findet trotz bester Lage aktuell keinen Käufer. Gleiches gilt für die umgebaute frühere Tengelmann-Zentrale bei Düsseldorf, obwohl 60.000 Quadratmeter vermietet sind.

Die Liegenschaft wird vorderhand behalten. Finanzielle Verpflichtungen seien durch die Mieten gedeckt.

„Für uns ist die schwierige Phase aber beherrschbar“, beteuert Soravia. Man habe keines der laufenden Projekte – Gesamtvolumen 1,2 Milliarden Euro – gestoppt. „Wo wir eine Baugenehmigung haben, bauen wir auch.“

Das gilt für Arbeiten in München und Berlin genauso wie zum Beispiel für die Baumstadt in Wien-Floridsdorf (Wohnbau), die Fabrik1230, noble Traunsee-Residenzen in Gmunden oder die neue Central European University in Wien-Meidling. Auch die Überbauung von 45 Billa-Märkten in Wien, die von Soravia erworben wurden, soll starten.

Beim deutschen Sorgenkind One Group hat der Umbau ebenfalls begonnen. So werden Produkte des sogenannten grauen Markts, wie sie nachrangige Schuldverschreibungen darstellen, künftig nicht mehr angeboten. Die österreichische IFA hatte sie übrigens schon bisher nicht im Programm. Die notleidenden Fonds seien die letzten in dieser Kategorie gewesen, sagt Soravia. In den nächsten Tagen werden dort Anlegerbeiräte etabliert, „weil wir transparent und offen kommunizieren wollen“. Was die betroffenen Investoren wohl nur bedingt über ihre Verluste hinwegtrösten wird.