Steuerfallen bei der Schenkung von Liegenschaften

Grund und Boden zu verschenken, ist in Österreich grundsätzlich ertragsteuerfrei.

Doch nicht jede Schenkung ist steuerfrei. Es gibt Ausnahmen. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie innerhalb der Familie stark unter ihrem Wert verkauft wird, die Gegenleistung aber über 50 Prozent des Wertes der Liegenschaft liegt. Dann kann der Staat trotzdem Immobilienertragsteuer verlangen.

Es kann auch eine Schenkung geben, bei der kein Geld fließt und die Finanz trotzdem Immobilienertragsteuer verlangt. Nämlich wenn die Liegenschaft mit hohen Schulden belastet übertragen wird. Übersteigen die mitübernommenen Schulden 50 Prozent des Verkehrswertes wird es steuerlich als Veräußerungsvorgang eingestuft. Dann wird aus steuerlicher Sicht aus der Schenkung ein Verkauf. Und dieser ist wiederum steuerpflichtig.

Wird ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Verkäufer (auch als bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass der Verkäufer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

Wird eine Liegenschaft vermietet oder verpachtet, gilt es sowohl für den Geschenkgeber als auch für den Geschenknehmer aus steuerlicher Sicht einiges zu beachten.

Aus der Sicht der Finanz kommt es nicht nur zu einem neuen Mietverhältnis, wenn der Mieter wechselt, sondern auch der Vermieter, also auch im Fall einer Schenkung.
Vorsteuer: Wann der Abzug weiterhin möglich ist
Ein Besitzerwechsel kann steuerlich kompliziert werden. Etwa wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie übergeben. Solch ein Eigentümerwechsel betrifft steuerlich vor allem die früher geltend gemachte Vorsteuer. Betroffen davon ist auch die Vermietung von Wohnungen, sofern nicht von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht wird
Gewerbliche Vermietung: In welchen Fällen Umsatzsteuer eingehoben werden kannBei gewerblich vermieteten oder verpachteten Geschäftsflächen muss der Vermieter prüfen, ob er weiterhin mit Umsatzsteuer vermieten kann. Das hängt davon ab, ob der Mieter keine umsatzsteuerschädlichen Umsätze tätigt.
Bei Abschreibungen offener Herstellungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ergeben sich keine Probleme, da diese vom Geschenknehmer fortgesetzt werden. Auch die Frist für die Qualifikation als Alt- oder Neufall im Hinblick auf die Immobilienertragsteuer wird fortgeführt.

Ist die Immobilie des Geschenkgebers zum Zeitpunkt der Schenkung vermietet, kann es durch die Schenkung zur Vorsteuerberichtigung kommen. Diese kann vermieden werden, wenn der Geschenkgeber für die Schenkung zur Umsatzsteuer optiert. Ertragsteuerlich darf der Geschenkgeber jedoch weiterhin Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Wahlrecht) im Rahmen der Fünfzehntelabschreibung steuerlich absetzen. Steuerberaterin Karin Fuhrmann von der TPA: "Der Geschenkgeber sollte darauf achten, dass im Sinn der Liebhaberei-Verordnung zum Zeitpunkt des Verschenkens bereits ein Totalüberschuss erzielt wird."

Der Geschenknehmer kann die steuerlichen Vergünstigungen des Geschenkgebers aus Vermietungen und Verpachtungen weiter führen. Der Geschenknehmer hat so die Möglichkeit, Teilabsetzbeträge von Instandhaltungs- und Herstellungskosten des Geschenkgebers fortzusetzen. Sofern die geschenkte Immobilie weiterhin steuerpflichtig vermietet wird und demnach einen Mieter hat der umsatzsteuerpflichtig ist und somit nicht an Ärzte und Banken vermietet ist, kann der Geschenknehmer die Vorsteuer geltend machen.

Der Fiskus prüft jedoch strenger als in der Vergangenheit, ob für die verrechnete Vorsteuer auch tatsächlich entsprechende Mieteinnahmen erzielt wurden. "Die Finanz achtet genau darauf, ob neue Mietverhältnisse nicht am Ende fingiert sind und prüft, ob für die Leistung auch Entgelt gezahlt wird und keine Scheingeschäfte unterliegen", warnt TPA Expertin Fuhrmann.

Unentgeltliche Übertragungen unterliegen seit 2016 der Grunderwerbsteuer. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist der Grundstückswert (= Ermittlung nach Pauschalmethode, Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder Gutachten):
- Die ersten 250.000 Euro mit 0,5 %,
- die weiteren 150.000 Euro mit 2 % und
- Beträge über 400.000 Euro unterliegen 3,5 %